岳阳市云溪区人民法院与吴**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

岳阳市云溪区人民法院（以下简称“云**院”）与吴**房屋租赁合同纠纷一案，湖南省临湘市人民法院于2015年10月28日作出了（2014）临民初字第1630号民事判决。吴**不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人吴**、被上诉人云**院的委托代理人何*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，云**院与吴**于1996年7月18日签订了一份《房屋租赁合同》。当时，吴**是云溪**委会的联络科副科长，云溪**委会派选吴**作为代表，创办经济实体-即“云溪区兴发冷库”，并由吴**与云**院签订《房屋租赁合同》，在云**院办公楼租赁门面负责经营“云溪区兴发冷库”。合同约定：租赁时间从1996年8月8日起至1999年8月7日止。租赁房屋为办公楼底层第6至11轴房间（含1楼歇台）及其对应后院（南抵一层挡土墙）；价格为每年10000元，每年元月1日付上半年租金，7月1日付清下半年租金。双方签订合同后，如约履行了各自的权利义务。1999年8月7日合同到期后，原、吴**没有续签合同，一直按原合同履行至2005年12月31日。2005年9月云溪**委会将“云溪区兴发冷库”的所有权转移给吴**，由吴**接手全部债权、债务，“云溪区兴发冷库”归吴**个人所有。吴**重新变更了“个体工商户营业执照”，“云溪区兴发冷库”成为吴**名下的个体企业。2006年1月1日吴**与云**院重新签订了《房屋租赁合同》，继续租赁原房屋从事食品冷藏业务。合同约定的主要内容有：一、租赁房屋：甲方门楼左侧办公楼第一层自东往西数第6-9间，共4间（不包括一楼楼梯间及歇台）。二、租赁时间：自2006年1月1日至2006年12月31日。三、租金及其交付方法：租金为每年8000元，由乙方2006年6月30日前付4000元，2006年12月31日前付4000元。逾期未按上述方式付清租金，视为乙方自动终止合同，甲方亦有权终止合同。五、乙方在租赁期间因维修和使用投入的财物由其自行处理，退租前应恢复租赁前原状，对租赁房屋进行影响较大的改造或装修，必须征得出租方的同意。八、甲方应即时交付租赁房屋给乙方使用，并负责必要的外部维修，甲方如果要求乙方提前退房，应提前3个月告知乙方，并按月租金退还租金。合同并约定了其他相关权利和义务。租赁期限届满后，吴**继续使用租赁该房屋，并按原约定的价格支付租金，但双方没有再重新续签书面合同。2013年年底因云**院整体搬迁，原办公大楼需另作安排，为此，云**院先后于2013年12月9日和2014年4月14日、2014年8月以书面形式通知吴**限期搬出门面，并多次口头通知吴**解除租赁关系并要求其交付租赁房屋。吴**接到通知后向云**院及云溪区政府反映搬迁困难，要求给予一定的补偿。此后，云**院、吴**及云溪政府、人大几次协调，云溪政府、人大并组织开了听证会，后因吴**要求补偿数额太高，协商未果。故吴**一直没有搬出门面，继续占有使用至今，且从2013年1日1日起一直未交纳房屋租金。

另查明：1995年云**院原办公楼建成，1996年7月18日将其办公楼门面租赁给吴**经营“云溪区兴发冷库”。当时，由于云**院办公楼的用电只能满足办公使用，而冷库用电必须电力改造，进行增容架设三相四线高压动力电路后，才能正常用电。于是，云**院、人大、兴发冷库三方经口头协商，决定由兴发冷库以法院名义进行电改，并委托吴**办理好电力改造事宜。该次电改共用去12万元，云**院出了4万元，云**人大出了4万元，“云溪区兴发冷库”出了4万元物资抵款。2012年变压器因故烧坏，由云**院出钱购置了新变压器。2006年1月1日吴**与云**院重新签订了《房屋租赁合同》后，吴**投入资金对“云溪区兴发冷库”进行了设备更新改造。

在审理中吴**同意搬迁，但提出“云溪区兴发冷库”当年投入资金建设的电力设施，应当评估价格后对其进行补偿，而且要求对“云溪区兴发冷库”的机器设备作价进行补偿，并给予一定的搬迁费等共计800000元。

一审法院认为

原审法院认为：云**院、吴**是在平等自愿，协商一致下签订的《房屋租赁合同》，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。本案中，双方于2006年1月1日签订的《房屋租赁合同》在2006年12月31日到期后，双方未再续签书面合同，继续按原合同租赁房屋、收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，云**院、吴**之间的租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，云**院可以随时解除租赁合同。且云**院于2013年12月9日、2014年4月14日和2014年8月向吴**三次发出了书面解除租赁合同的通知，但吴**接到通知后，一直置之不理，至今占用租赁物，未予退还房屋。现云**院要求依法解除租赁合同，判令吴**返还租赁房屋并支付2013年1月1日至搬出房屋之日场地使用费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，合理合法，予以支持。吴**提出“云溪区兴发冷库”当年投入资金建设的电力设施，应当评估价格后对其进行补偿，因当年进行电力增容架设三相四线高压动力电路，是云**院、吴**及云溪**委会三方合作共同投资，为电力设施进行的改造。跟本案没有关联性，是另外一个法律关系，吴**可另行主张权利。故对吴**的该项主张，不予支持。吴**提出要求对“云溪区兴发冷库”的机器设备作价格进行补偿，并给予一定的搬迁费，但根据云**院、吴**签订的《房屋租赁合同》第五条“承租方在租赁期间因维修和使用投入的财物由其自行处理，退租前应恢复租赁前原状”的约定，云**院在退租前对吴**“云溪区兴发冷库”的机器设备及搬迁费没有进行补偿的义务。现吴**要求云**院对其上列损失800000元给予补偿，没有事实和法律依据，且吴**未提供充分有效的证据，证明吴**上列要求补偿的损失有800000元。故对吴**的该项主张，不予支持。综上所述，依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二、第二百二十七、第二百二十三、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除岳阳市云溪区人民法院与吴**签订的《房屋租赁合同》；二、吴**在判决生效后十五日内返还租赁房屋；三、吴**在判决生效后十五日内支付岳阳市云溪区人民法院从2013年1日1日至返还租赁房屋之日的租赁费。案件受理费1000元，由吴**负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

上诉人吴**上诉称，1、云**院在投入巨额资金新建办公楼并整体搬迁后，原有房屋要交还云溪区国有资产管理局重新安排新的单位入驻，云**院虽然仍持有房屋所有权证，但并不能掩盖云溪区国有资产管理局已经“征收”云**院包括上诉人租赁门面在内的房屋的实质。云**院收回租赁房屋后并非行使财产所有权人的权利自主使用，而是交给云溪区国有资产管理局重新安排利用，很显然不是房屋所有权的转让、买卖、而是一种国有资产的无偿调度或划拨。故本案应认定为因国有土地上房屋征收引起的搬迁补偿纠纷，一审法院认定本案为租赁合同纠纷错误。2、一审法院认为，因当年进行电力增容架设三相四线高压动力电路，是云**院、吴**及云溪**委会三方合作共同投资，为电力设施进行的改造。跟本案没有关联性，是另外一个法律关系，吴**可另行主张权利错误。上诉人依法享有承租门面被征收后的“搬迁安置补偿”、“停产停业补偿”的权利，一审法院未予判决显失公平。综上，请求二审法院撤销一审判决，作出公正判决。

被上诉人辩称

被上诉人云**院答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，上诉人吴**的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，双方当事人均未提供新的证据。

本院查明

本院二审查明的事实与一审一致。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点主要是本案法律关系的性质是国有土地上房屋征收引起的搬迁补偿纠纷还是租赁合同纠纷。

本案云**院提起诉讼的依据是认为其与吴**签订了《房屋租赁合同》，从而要求解除租赁关系并要吴**交付租赁房屋，因此，一审确定本案的案由为租赁合同纠纷正确。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”。第十三条规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”。吴**并无证据证明云溪区人民政府为了公共利益的需要，需要征收云**院的房屋，因此其认为本案法律关系的性质是国有土地上房屋征收引起的搬迁补偿纠纷缺乏事实依据，本院不予以采纳。至于吴**提出的云**院收回租赁房屋后并非行使财产所有权人的权利自主使用，而是交给云溪区国有资产管理局重新安排利用，是国有资产的无偿调度或划拨，即使该主张属实，也是双方当事人租赁关系解除后对租赁标的物的处置，并不影响本案双方当事人租赁关系的性质。

另外，根据云**院、吴**签订的《房屋租赁合同》第五条“承租方在租赁期间因维修和使用投入的财物由其自处理，退租前应恢复租赁前原状”的约定，云**院在退租前对吴**“云溪区兴发冷库”的机器设备及搬迁费没有进行补偿的义务。故一审法院以吴**要求云**院对其上列损失800000元给予补偿，没有事实和法律依据，且吴**未提供充分有效的证据为由对吴**的该项主张，不予支持，亦无不当。

综上，上诉人吴**的上诉请求不能成立，本院不予支持。本案一审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1000元，由吴**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日