何再湘与任**租赁合同纠纷民事判决书

审理经过

原告何再湘与被告任**租赁合同纠纷一案，本院2014年11月4日受理后，依法组成由审判员王**担任审判长，人民陪审员刘*、周*参加的合议庭，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。书记员曹*担任法庭记录。原告何再湘及委托代理人徐**、被告任**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告何再湘诉称：2013年10月18日原告与被告续签了门面租赁合同。约定被告继续承租原告位于岳阳市**太阳桥建材大市场C栋108号上下两层临街门面，作经营不锈钢配件使用，租期一年，自2013年10月18日至2014年10月18日；双方约定月租金1900元，被告一次性支付一年租金。在签订合同时，因被告要求对全年租金总额22800元的尾数800元予以免除，原告只同意免收300元，双方没有达成一致。原告只好同意当日收取被告半年租金11400元。2014年4月18日被告租赁半年届满时，原告向被告催讨下半年的租金，被告以合同没有到期拒绝支付同时强行要求与原告续签来年的合同并自行约定租金标准。2014年10月18日，合同到期后，原告要求被告支付租金并腾空房屋，被告依旧无理拒绝。此前被告将原告房屋卫生间墙体上开门。为此原告向法院起诉，要求判决1、判令被告支付原告房屋租金11400元及利息；2、判令被告立即腾空房屋内的物品并将房屋返还原告；3、判令被告按照1900元／月的标准支付合同到期之后自2014年10月19日至实际返还房屋止的门面占用费；4、判令被告支付房屋占用期间的物业管理费及水电、卫生费；5、判令被告恢复原告房屋卫生间的墙体；6、由被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告任**称：1、租赁合同到期后，被告就已经腾空门面，因原告没有找被告而没有交付；2、被告有2000元押金在原告处，对于卫生间的墙体可以恢复也可以用2000元抵恢复墙体的费用；3、门面是被告从他人手中转让而来，出了19000元转让费；4、被告从来没有拖欠租金；5、因原告讨要租金的行为造成被告的生意无法做。

在庭审过程中，原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：

原告的身份证复印件。拟证明原告的诉讼主体资格。

租赁门面的房产证及原告何再湘的结婚证，拟证明该门面房屋系原告何再湘夫妇所有。

原告与被告签订的租赁合同，拟证明原告与被告签订的租赁合同中约定，房屋租赁期限为一年自2013年10月18日至2014年10月18日，租金为每月1900元，租金一次性付清，物业管理费、水电卫生费由被告承担，门面收回时，原告不承担任何转让费、装修费。

EMS快递单及原告向被告出具的函。拟证明合同到期后，原告向被告讨要租金，被告拒绝。

电话录音，拟证明被告承认将原告出租房屋墙体损坏以及被告明确不做生意要将门面转让出去。

被告任**对原告提交的证据1、2、4、5的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3有异议，认为该合同是被告的妻子写的被告名字，他没有授权。

被告任**没有向法庭提交证据。

本院认证如下：原告提交的证据1、2、4、5，被告对合法性、关联性、真实性没有异议，本院予以采信；原告提交的证据3，虽然被告对签名提出异议，但认为该合同是被告的妻子写的被告名字，他没有授权，没有对证据的真实性提出异议，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。

本院查明

经审理查明，2007年，被告任**从他人手中将原告何再湘夫妇所有的位于岳阳市岳阳楼区八字门太阳桥建材大市场C栋108号上下两层临街门面转租过来，（被告陈述出了转让费19000元，没有提交依据），此后一直由被告夫妻在租赁经营。到2013年10月18日，被告任**夫妻以被告名义与原告就该门面房再次续签门面租赁合同。合同第二条约定，租期自2013年10月18日起至2014年10月18日止，租期一年。合同第三条约定，租金每月1900元，乙方（被告）一次性向甲方（原告）交清当年租金，但甲方必须提供有效收据。合同第十一条约定，合同租赁期满或解除合同时，乙方须按时归还门面给甲方，甲方收回门面时不接受任何转让费、装修费等费用。乙方如需续租，必须提前三个月书面与甲方联系，否则做弃权处理，甲方可将门面收回或租给他方；如甲方自己需要门面则可不租给乙方。在签订合同时，双方就支付租金达成一致意见，原告当日收取被告2013年10月18日至2014年4月18日半年租金11400元。2014年4月18日至2014年10月18日的租金待收。合同签订后，该门面继续由被告任**夫妻经营。2014年8月19日被告租赁半年届满后，原告向被告通过EMS去函催讨下半年的租金，并说明被告欠租金，原告将在合同期满后收回门面要求被告将所欠的租金准备好，并将墙面恢复原状，将房屋内的物品清空。被告以合同没有到期拒绝支付同时要求与原告续签来年的合同。2014年10月18日，合同到期后，原告因被告没有将租赁房屋交还，且此前被告将原告房屋卫生间墙体上开门，向法院起诉，要求判决1、判令被告支付原告房屋租金11400元及利息；2、判令被告立即腾空房屋内的物品并将房屋返还原告；3、判令被告按照1900元／月的标准支付合同到期之后自2014年10月19日至实际返还房屋止的门面占用费；4、判令被告支付房屋占用期间的物业管理费及水电、卫生费；5、判令被告恢复原告房屋卫生间的墙体；6、由被告承担本案的诉讼费用。

另查明，被告租赁的房屋门面产权登记在原告丈夫李*名下，系原告夫妇婚后的共有财产。在诉讼期间，原告已将被告的门面予以收回。

本院认为

本院认为：原告何再湘夫妻所有的门面一直由被告任**租赁并由其夫妻经营，2013年被告之妻以被告名义与原告续签门面租赁合同，原告有理由相信被告之妻有代理权，被告之妻的代签行为构成法律上的表见代理，系有效代理行为，被告任**对租赁的事实没有异议，就租赁的门面在租赁期间也一直由被告夫妻经营，故原、被告之间的门面租赁合同关系成立，且合法有效，双方应当按照合同履行。被告应当所欠租金的金额11400元向原告支付租金。至于支付租金的期限没有约定，也应当在租赁期满之日支付。原告要求被告支付租金并承担延期支付利息的诉求本院予以支持，对于利息计算，应当从租赁期满之日即2014年10月19日起到租金付清之日止，按照人民银行同期贷款利率支付利息。2014年10月19日，原告与被告签订的租赁合同到期，双方没有重新签订租赁合同，原告与被告的租赁合同的权利义务终止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告应当在租赁期满之次日即2014年10月20日返还租赁的门面。因原告在诉讼中已收回出租房屋，对于原告诉求返还房屋判决已没有实际含义，但对于原告要求被告恢复墙体原状的诉求，本院予以支持。被告在法庭上提出在租赁合同期满后即腾空门面，没有做生意了，是原告没有来接受门面，被告不应承担占用费，而原告提出是被告不交付租赁门面给原告，但原告没有举证证明原告到被告处接受门面的事实，原告应当承担举证不力的后果。对原告要求被告承担占用费的诉求，本院不予支持。关于原告诉求被告承担占用期间的水电费、卫生费、物业管理费，因原告没有举证证明是否欠水电费，水电费的金额，属于举证不能，应当承担举证不能的法律后果，故对该项请求，本院不予支持。被告任**辨称门面是被告从他人手中转让而来，出了19000元转让费，因没有法律规定由原告承担且门面租赁合同中约定原告不承担，对该项意见不予考虑。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：

裁判结果

限被告任**在本判决生效后十日内支付所欠租金11400元给原告何再湘并支付以所欠租金11400元为基数，按照人民银行同期贷款利率从2014年10月20日起至付清之日止的利息；

限被告任**在本判决书生效后十日内就原告出租给被告的租赁房屋的卫生间墙体恢复原状；

驳回原告的其他诉讼请求。

本案案件受理费300元，由被告任**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年二月六日