宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店诉宁乡金**任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店（以下简称望乡情酒店）与被告宁**责任公司（以下简称金道电器）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，原告于2016年3月28日向本院提出财产保全申请，根据原告的申请并提供担保，请求查封、冻结被告金道电器价值77758.4元的财产。本案依法由审判员王**任审判，公开开庭进行了审理，原告望乡情酒店的委托代理人何*、杨*以及被告金道电器法定代表人谢**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告望乡情酒店诉称，原告于2013年7月14日与被告签订了租赁合同（下称合同），合同约定原告甲方将原变压器厂（湖南**限公司宁乡店）综合楼的三层出租给被告乙方，租期为2013年8月20日至2018年8月20日，第一年租金为人民币捌万元整，从第二年起在上年租金的基础上保证每年递增率为4%。第一年捌万元租金于签订合同后七日内一次性付清。第二年开始均提前一个月一次性现金支付年租金。如乙方未按期缴纳房屋租金，超过一个月的，按应交纳房屋租金总金额5%支付滞纳金给甲方；逾期两个月仍未交纳租金，甲方有权单方终止合同并收回房屋，并依法追诉房租和滞纳金。合同签订后，原告履行合同义务，交付了租赁房屋。根据合同约定，被告本应于2015年7月20日前支付2015年8月20日至2016年8月19日的租金86528元及保安、保洁、电梯使用费7200元，但被告一直拖欠未付。鉴于被告的上述严重违约行为，原告委托湖南联合律师事务所于2015年10月8日向被告寄送了解除合同的律师函，并要求被告搬离房屋、支付租金、违约金等费用。被告于2015年10月9日签收了上述律师函。其后，原告与被告多次沟通，希望被告按函告内容履行，但被告一直拒不履行，后又拒接电话。现诉至人民法院，请求判令：一、确认原告与被告签订的租赁合同解除，被告搬离租赁房屋，并将租赁房屋完好的交付给原告。二、被告向原告支付房屋租金21632元以及保安、保洁、电梯使用费1800元（暂计算至2015年11月20日，实际应支付金额计算至被告将租赁房屋实际交付给原告之日止），滞纳金4326.4元，违约金5万元。三、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告金*电器辩称，在整个租赁期间中被告方提出退租是在2014年12月18日即距租约到期还有半年的情况下提出的，被告通知了原告前台人员。被告已经支付给原告前期的租金，在被告提出退租后原告将租赁的房门锁住3个月左右的时间，被告方与原告方也就租金事宜交涉过，被告也是有损失的。

本院查明

经审理查明，2013年7月14日，原告望乡情酒店（甲方）与被告金道电器（乙方）签订租赁合同，被告金道电器租赁原告位于宁乡县玉潭镇花明南路2号望乡情商务酒店综合楼的三层，租赁期限五年，自2013年8月20日至2018年8月20日止。“租金付款方式、费用承担”约定，第一年租金为人民币8万元，从第二年起在上年租金的基础上按每年百分之四的比例递增，签订合同时乙方付押金2万元，押金不计利息，不抵押租金，做为水电押金，合同到期后押金退回；第一年8万元租金于签订合同后七日内一次性付清，第二年开始均提前一个月一次性现金支付年租金；保安、保洁、电梯使用费等乙方以600元／月的标准，一年一次，与房屋租金一起支付。“违约责任”约定，如乙方未按期缴纳房屋租金，超过一个月的，按应交纳房屋租金总金额5%支付滞纳金给甲方；逾期两个月仍未交纳租金，甲方有权单方终止合同并收回房屋，并依法追诉房租和滞纳金；如乙方违约而被甲方提前终止合同的，多交的房租做违约金处理，少交的租金由乙方补交，并支付违约金5万元。从2013年8月20日到2014年8月19日年租金为8万元，2014年8月20日到2015年8月19日年租金递增4﹪，计83200元，2015年8月20日到2016年8月19日年租金递增4﹪，计86528元，双方同意租赁期满后，在同等条件下，优先出租给被告。2014年8月31日，被告金道电器支付了原告租金及保洁、电梯使用费等共计90400元，后被告已经支付至2015年8月20日前的全部租金及其他费用，另缴纳押金2万元。

另查，在2015年初，被告为经营需要，曾经向原告申请不再续租原租赁房屋，原告未予以认可。2015年7月，原告通知被告缴纳下一年度合同租金，被告方再次提出不再续租。原告遂要求被告支付违约金后才同意解除合同，对此被告也未予以认可。原告即在同月，对被告租赁的房屋上加挂门锁，使被告在正常进出租赁房屋时需由原告方许可后开门，并加挂门锁延续至2015年10月初。2015年10月8日，原告向被告邮寄提前解除合同通知书，被告在诉讼中表示同意解除合同。另自2015年8月20日起至2016年2月2日止被告金*电器在租赁房屋内共产生水费107.59元，电费664.9元，被告对上述费用的金额没有异议。2016年2月，被告已经腾退租赁房屋将钥匙交予原告的管理员处。被告认可从2015年9月至2016年2月份（含）共计6个月，产生租金43264元，保安、保洁、电梯使用费3600元，滞纳金4326元，不认可支付违约金5万元。

上述事实，有原告提供的租赁合同、付款凭证、催缴房租通知、律师函以及快递单等证据在卷予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，是合法有效的合同。原、被告均应按照合同约定严格履行自己的义务。本案中，原、被告就房屋租赁的基本事实没有争议，被告方也基本认可实际租赁原告房屋而应当承担的费用。就原告要求确认租赁合同已经解除的诉讼请求，被告也当庭认可，其租赁合同已经解除。现双方争议的事实就是租赁合同解除后，违约金是否还应当支付的问题。

本案中，被告租赁原告的房屋后，在租赁期限内具有独立的、排他的物权使用权，包括原告在内的其他人不得随意侵犯。虽然被告未在2015年7月20日前按照合同约定交纳2015年8月21日至2016年8月20日的房屋年租金，原告仅仅可以按照租赁合同第十条“合同的终止和解除”约定，可以在被告未按时交纳房屋租金逾期在二个月以上时解除合同。即在被告不缴纳下一年度租金且持续时间到2015年9月20日以后，原告可以要求与被告解除合同，并要求被告支付违约金5万元。但遗憾的是原告仅仅基于被告口头提出可能不支付下一年度的房屋租金时，就在被告足额缴纳了租金的2015年8月19日前就锁住被告方租赁房屋，且持续时间长达3个月。显然，原告没有按照合同的约定合法的行使自己的权利，事实上造成被告在行使租赁物物权时的障碍。所以按照双方违反合同约定的前后顺序看，原告已经以实际行为在7月份就违反了合同的约定，而要认定被告违反合同约定的时间应是在9月20日以后。故在本案中，原告要求与被告解除合同的同时，一并要求被告支付违约金5万元的诉讼请求，本院不能予以支持。但被告至本案诉讼中没有足额缴纳实际租赁房屋期间的房屋租金，造成了原告的实际损失，可以适用合同约定中支付滞纳金的规定。即原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、二百一十六条、二百二十七、第二百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告宁乡金**任公司与原告宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店签订的《租赁合同》解除；

二、由被告宁乡金**任公司将位于宁乡县玉潭镇花明南路2号宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店综合楼的三层房屋腾退给原告宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店（已经腾退）；

三、限被告宁乡金**任公司在本判决生效后十日内支付原告宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店从2015年9月至2016年2月份（含）共计6个月产生的租金43264元；

四、限被告宁乡金**任公司在本判决生效后十日内支付原告宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店从2015年9月至2016年2月份（含）共计6个月产生的保安、保洁、电梯使用费3600元；

五、限被告宁乡金**任公司在本判决生效后十日内支付原告宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店滞纳金4326.4元；

六、由被告宁乡金**任公司在本判决生效后十日内自愿支付原告宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店租赁房屋的水费107.59元，电费664.9元；

七、驳回原告宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店的其他诉讼请求。

如果未按被判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1744元，减半收取872元，保全费768元，合计1640元，由原告宁乡县玉潭镇望乡情商务酒店负担289元，被告宁乡**限公司负担1351元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日