肖**、肖**等与被告湖南**限公司、陈**等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称洪牛公司）因租赁合同纠纷一案，不服娄星区人民法院（2015）娄**一初字第00823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年1月6日，原告方与被**公司签订了《地租协议》，协议第一条约定：“租用范围：原告方（甲方）同意将叁拾亩土地租给被**公司（乙方）使用”，第二条约定“租用价格：乙方按每年每亩租金为人民币壹仟捌佰陆拾捌元，每年租金在原有租金基础上浮百分之五”，第三条约定“租用期限：自2014年3月1日起至2020年2月29日止，为期陆年”，第四条约定“付款方式：乙方在签字之日先付甲方地租费贰年，而后每年的贰月底付清来年的租金”。原告方出租30亩土地时，土地上已有围墙、部分厂房。被**公司支付了9万元给原告方，对土地进行了使用，并添置了厂房，排水系统、绿化设施、两台变压器、一台铲车、包装机、烘干机、球磨机等生产设备。另查明：原告方出租的30亩土地系农用地，现出租地用于建设用地，原、被告双方均未办理农用地转为建设用地的审批手续。2014年1月6日，原告方与被**公司签订的《地租协议》上仅有被告陈**、卢**代表被**公司签名，没有盖被**公司公章。在庭审时，被**公司对《地租协议》予以认可，并愿意盖公司公章。在一审庭审中，原告方陈述被**公司支付的90000元，包括2014年租金56040元，剩余33960元是履约保证金；被**公司辩称已支付了2014年租金，2015年亦支付了租金33960元。

一审法院认为

原审法院认为：本案的争议焦点是：1、《地租协议》是否有效；2、被告洪**司是否应支付2015年的土地占有使用费；3被告陈**、卢**在本案中是否应承担责任。

（一）《地租协议》是否有效问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转用为建设用地，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”。在本案中，原、被告均未对30亩农用土地办理农用地转用审批手续，违反了法律的强制性规定，原告方请求确认《地租协议》无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。

（二）被告洪**司是否应支付2015年的土地占有使用费问题。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原、被告签订的《地租协议》无效，故原告方要求被告洪**司搬离租赁场地并按约定标准支付2015年的占有使用费的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持。经核算，被告洪**司应支付2014年度、2015年占有使用费分别为56040元、58842元（114882元），扣除被告洪**司已支付的90000元，被告尚需支付24882元。

（三）被告陈**、卢**在本案中是否应承担责任的问题。被告陈**、卢**在《地租协议》的签名，系代表被告洪**司的职务行为，两被告不是本案的适格主体，原告方要求两被告承担责任的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、刘**、肖**、肖**、肖**、谭**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、颜**、肖**、肖**、肖**、肖**、李**、聂**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**与被告湖**限公司签订的《地租协议》无效；二、被告湖**限公司在本判决书生效之日起三日内向原告肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、刘**、肖**、肖**、肖**、谭**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、颜**、肖**、肖**、肖**、肖**、李**、聂**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**支付土地占有使用费24882元；三、被告湖**限公司在本判决书生效之日起十五内将属于被告湖**限公司的财产搬离地租现场；四、驳回原告肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、刘**、肖**、肖**、肖**、谭**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**、颜**、肖**、肖**、肖**、肖**、李**、聂**、肖**、肖**、肖**、肖**、肖**的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期限的债务利息。本案的受理费3000元，由被告湖**限公司负担。

上诉人诉称

上诉人洪**司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决事实认定错误，显失公平，一审判决上诉人与被上诉人签订的《地租协议》无效，却判决按照约定标准支付2015年的占地使用费58842元，按照一审判决洪**司应在一审判决生效之日起十五日内搬离地租现场，即应在2015年9月左右搬离地租现场，就不应当判决洪**司交2015年一年的占地费，即不应交至2016年2月底止；2、一审适用法律错误，一审判决合同无效，依照法律规定，合同无效，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损害的一方，一审适用《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用法律明显错误；3、一审没有计算洪**司的经济损失，显失公平、公正。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人肖**等三十人答辩称：1、一审事实清楚，适用法律正确；2、本案《租地协议》无效，过错责任在于洪**司，被上诉人无任何过错；3、协议签订后，洪**司没有足额交付二年的租金，构成违约。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。

本院认为

本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要是：1、洪**司是否应当支付被上诉人肖**等三十人2014年和2015年的占地使用费；2、本案原审法院对上诉人洪**司的损失问题没有处理是否适当。经审查，对于第一个焦点问题，本案系租赁合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付，这种连续性给付特征，决定了其已经履行的部分有不可消灭的性质，如果已经履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能让出租人返还其对租赁物已经行使的使用权，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用，否则，将导致承租人无代价的获得对租赁物的使用的不公平的结果，因此租赁合同被确认无效后，承租人仍应当向出租人支付占有使用租赁物的费用，承租人应当返还租赁物而无权就租金请求返还。因此原审参照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定判决洪**司支付被上诉人肖**等三十人2014年和2015年的占地使用费并无不当。对于第二个焦点问题，本案租赁合同被确认无效，上诉人洪**司提出原审法院没有计算洪**司因合同无效所受的损失，因洪**司在一审没有主张权利，故原审法院对洪**司的损失问题没有处理，并无不当。综上，上诉人洪**司的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审受理费2598元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日