湖南明**限公司与怀化市鹤**有限公司合作开发房地产合同纠纷民事一审判决书

审理经过

原告湖**有限公司（以下简称明**司）与被告怀化**资有限公司（以下简称鹤**公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院2015年7月29日立案受理后，依法组成由审判员向武担任审判长，审判员曹*、胡**参加的合议庭，于2015年9月8日公开庭开审理了本案，原告明**司委托代理人李**，被告鹤**公司委托代理刘**、蒲*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告明**司诉称：2011年，鹤**公司组织“鹤城区西兴街农贸市场项目”的招标，明**司参与投标，并按招标公告要求在2011年7月22日缴纳了信用保证金40000000元至鹤**公司账户。2011年8月25日，明**司被选定为中标单位。2012年1月16日，鹤**公司、怀化**商务局与明**司签订《西兴街农贸市场建设投资合同》，约定：鹤**公司负责项目土地的拆迁安置并办好建设用地规划许可证、土地使用权证至明**司名下等相关事务，明**司负责项目建设及资金投入，双方按比例分配项目资产。合同签订后，明**司积极履行合同义务，进行项目建设工程方案设计等前期准备工作，但由于项目拆迁量大，周期长等诸多原因，鹤**公司负责的项目拆迁工作迟迟没有进展，拆迁工作历时4年尚未进入实质性阶段，建设所需土地的办证及交付更是遥遥无期，经明**司多次催促仍无进展，从而导致《西兴街农贸市场建设投资合同》无法顺利进行，不能实现合同目的。明**司参与投标交纳的40000000元信用保证金也未及时退还，导致明**司背负了沉重的融资财务成本。

经明**司与鹤**公司协商一致，双方同意解除《西兴街农贸市场建设投资合同》，并于2015年2月13日签订了《还款协议》，约定：1、解除《西兴街农贸市场建设投资合同》，终止项目合作；2、鹤**公司返还尚欠明**司的工程信用保证金8000000元，并赔偿明**司前期实际开支和实际投入资金财务成本初步核算32000000元，待区财政、审计等相关部门审定后，双方另行协商和结算。协议签订后，为明确损失金额，双方于2015年4月16日共同委托湖南明**事务所对明**司交纳的西兴街项目保证金利息及西兴街项目前期投资损失进行专项审计，并作出湘明会审字（2015）第70号《关于终止鹤城区西兴街棚户区改造项目原中标单位合作关系导致中标单位保证金利息和前期投资损失数额的专项审计报告》，明**司保证金的利息损失和西兴街项目前期投资金额共计32320310.65元。此后，鹤**公司未按《还款协议》履行付款义务。明**司请求法院判令：一、鹤**公司支付明**司西兴街农贸市场项目保证金利息损失和前期投资损失共计32320310.65元；二、案件受理费由鹤**公司负担。

被告辩称

被告**公司书面答辩称：1、经开标、评标，“鹤城区西兴街农贸市场项目”确定的中标单位是湖南明**有限公司，鹤**公司出具的收据内容为：“今收到湖南明**有限公司西兴街农贸市场保证金4000万元。”因此，鹤**公司未收取明**司交纳的40000000元信用保证金。2、《西兴街农贸市场建设投资合同》约定，鹤**公司负责项目前期工作，并配合明**司办理好建设用地规划许可证、土地使用权证到明**司名下；负责分期完成该区域征、拆工作等相关事务。但并未约定鹤**公司责任事项完成期限，在履行合同过程中，鹤**公司积极推进相关工作，由于无法预见因素原因，项目进展遇到瓶颈。为减少损失，盘活资金，双方一致同意终止《西兴街农贸市场建设投资合同》，并于2015年2月13日签订《还款协议书》。此后，鹤**公司与明**司共同委托湖南明**事务所对明**司交纳的保证金利息及前期投入损失进行审计，审计报告认定的金额为32320310.65元。但未经区财政、审计等相关部门审定前，仅作为双方协商的参考，并非双方确认的明**司损失金额，且该审计报告按贷款基准利率4倍计算损失，明显过高，超出鹤**公司的预期。招标文件明示，招标人在中标侯选人公示期内将交纳的信用保证金直接转为合同履约保证金，履约保证金在项目开工后按进度返还，不计利息。明**司的投标文件也载明：“自行承担投标过程中所发生的相关费用，包括交纳到招标人账户的履约保证金及投标保证金等利息损失。鹤**公司请求法院依法判决。

原告明**司为支持其诉讼请求，提交了下列证据：

1、中标通知书、《西兴街农贸市场建设投资合同》、收款收据、进账单各1份，欲证实明**司参与“鹤城区西兴街农贸市场项目”投标，交纳40000000元投标保证金，中标后与鹤**公司签订了《西兴街农贸市场建设投资合同》，约定由明**司建设，鹤**公司负责拆迁等内容。

2、《还款协议书》1份，欲证实由于合同无法履行，鹤**公司与明**司同意解除合同，鹤**公司返还明**司8000000元信用保证金，赔偿明**司前期开支及投入资金成本约32000000元。

3、《关于终止鹤城区西兴街棚户区改造项目原中标单位合作关系导致中标单位保证金利息和前期投资损失数额的专项审计报告》（湘明会审字（2015）第070号）1份，欲证实明**司、鹤**公司共同委托对明**司的损失进行审计，审计结论为明**司损失共计32320310.65元。

4、《城乡规划设计合同》、《建设工程设计合同》各1份，欲证实明**司签订《西兴街农贸市场建设投资合同》后，积极履行合同义务，着手开展项目前期工作。

5、西兴街旧城及周边区域改造户调查情况一览表、土地红线图各1份，欲证实鹤**公司负责项目土地征收及拆迁安置工作至今不能取得实质性进展，双方合作合同无法继续履行。

6、借条4份，欲证实因鹤**公司违约，明**司为继续履行合同融资造成损失17220000元。

被告**公司为支持其抗辩主张，提交了以下证据：

7、《投标须知》1份，欲证实招标文件约定，信用保证金40000000元，在中标后转为履行保证金，不计利息。

8、《投标函》1份，欲证实投标人向招标人承诺自行承担履约保证金的利息损失。

经当庭质证，明**司提交的证据5，鹤**公司予以认可；明**司提交的证据1，鹤**公司对该证据的真实性予以认可，但提出中标单位是湖南明**有限公司，信用保证金也是湖南明**有限公司交纳，与明**司无关，不能实现明**司的证明目的，但同时认可湖南明**有限公司更名为明**司；明**司提交的证据2、3、4、6，鹤**公司对证据的真实性予以认可，但认为双方约定损失需经区财政、审计部门审定后确定，上述证据不能实现明**司的证明目的。明**司对鹤**公司提交的证据7、8真实性予以认可，但认为双方正常履行合同时，履约保证金不计利息，但因鹤**公司违约应承担赔偿责任，证据7、8不能实现鹤**公司的证明目的。

当事人双方对证据的真实没有异议，能够证明相关案件事实，本院予以采信。

根据采信的证据以及当事人的当庭陈述，本院确认如下与本案相关事实：

2011年7月15日，湖南省**限责任公司受鹤**公司委托，发布了“鹤城区西兴街农贸市场项目招商”公告，明**司参与“鹤城区西兴街农贸市项目”招投标，于2011年7月22日，向鹤**公司交纳保证金40000000元。2011年9月4日，明**司被确定为“鹤城区西兴街农贸市项目”中标单位。2012年16日，鹤**公司（甲方）、明**司（乙方）、怀化市鹤城区商务局（丙方）三方签订《西兴街农贸市场建设投资合同》，约定：鹤**公司以政府批准的土地使用权作为“鹤城区西兴街农贸市项目”投资，负责“鹤城区西兴街农贸市项目”前期工作，并配合明**司办理好建设用地规划许可证、土地使用权证至明**司名下，负责办理拆迁安置户的安置并承担安置费用；明**司负责“鹤城区西兴街农贸市项目”建设资金投入，组织实施项目建设；怀化市鹤城区商务局负责落实“鹤城区西兴街农贸市项目”优惠政策落实、建设指导、督促和参与验收。从明**司前期交纳的信用保证金中扣除政府受益金5000000元、履约保证金1000000元、前期征收经费14000000元；如因鹤**公司、怀化市鹤城区商务局原因，自合同签订之日起十个月内未能开工的，退还明**司全部履约保证金，不计利息。同时，合同还对违约责任等其他事项进行了约定。

2015年2月13日，鹤**公司与明**司签订《还款协议书》，约定双方终止《西兴街农贸市场建设投资合同》，鹤**公司在春节前返还明**司8000000元，明**司前期实际开支和实际投入资金财务成本初步核算为32000000元，待区财政、审计部门审定后，双方另行协商和结算；鹤**公司返还8000000元后协议生效，鹤**公司可以启动“鹤城区西兴街农贸市项目”重新招商程序，明**司不得干涉。

经鹤**公司与明**司委托，湖南明信联合会计师事务所作出湘明会审字（2015）第070号《关于终止鹤城区西兴街棚户区改造项目原中标单位合作关系导致中标单位保证金利息和前期投资损失数额的专项审计报告》，审计结论为：截止2015年3月31日，按银行贷款基准利率4倍，明**司交纳“鹤城区西兴街农贸市项目”保证金利息及前期投资损失的数额为32320310.65元。

本院查明

另查明：“鹤城区西兴街农贸市项目”至今未完成拆迁工作。明*公司为履行《西兴街农贸市场建设投资合同》修建了售楼部，于2012年4月26日与广东省佛**院有限公司签订了《建设工程设计合同》，于2014年1月8日与怀化**设计院签订了《城乡规划设计合同》。

《投标须知》第33条“履约担保”规定：履约保证金40000000元，招标人在中标候选人公示期内将递交的信用保证金直接转为合同履约金；中标的投标人交纳的履约保证金在开工后根据进度返还（不计利息）；如因鹤**公司原因在合同签订后十个月内未能开工，根据中标人要求可以全部予以退还（不计利息）。明**司递交的《投标函》第4条（6）项承诺：自行承担投标过程中所发生的相关费用，包括交纳到招标人账户的履约保证金及投标保证金等不计利息损失。

2011年10月28日，湖南明**有限公司更名为“湖南明**限公司”。

明**司陈述：为履行合同，明**司已投入“鹤城区西兴街农贸市项目”700000000余元，至庭审时，鹤**公司已退还交纳的履约保证金40000000元。因项目未能完成拆迁，明**司的投资合作伙伴已撤回投资，明**司为继续履行合同，高息借款退还投资合作伙伴的投资款项。明**司向本院提交对外借款本金共计25500000元的借条，约定月利率3%至4%。

本院认为

本院认为：本案系合作开发房地产合同纠纷。虽然《西兴街农贸市场建设投资合同》由鹤**公司、明**司、怀化**商务局三方签订，但招标人鹤**公司与投标人明**司2015年2月13日签订的《还款协议书》，约定终止《西兴街农贸市场建设投资合同》履行，《西兴街农贸市场建设投资合同》不再具备继续履行的主体条件，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”规定。因此，《还款协议书》发生解除《西兴街农贸市场建设投资合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《西兴街农贸市场建设投资合同》及《投标须知》均规定明**司在合同签订之日十个月内开工，但从履行合同义务先后顺序看，鹤**公司应在开工前完成拆迁义务后，“鹤城区西兴街农贸市项目”才具备开工的基本条件。至本案庭审时，“鹤城区西兴街农贸市项目”尚未完成拆迁工作，鹤**公司构成违约，故《还款协议书》约定鹤**公司赔偿明**司的损失符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，因鹤**公司违约，给明**司的损失包括实际损失和履行合同可获得的利益损失。合作开发房地产合同解除，明**司为履行《西兴街农贸市场建设投资合同》，签订《建设工程设计合同》、《城乡规划设计合同》及修建售楼部，所支出的费用仅为发生实际损失，故以中**银行同期贷款基准利率四倍计算损失是双方协定计算损失的参照方法，而不是指明**司全部损失。本案中，湖南明**事务所以中**银行同期贷款基准利四倍，作出明**司损失金额32320310.65元的审计结论是否恰当，是本案争议的焦点问题。对此，本院评述如下：

第一、鹤**公司在签订《还款协议书》时，初步核算明**司损失32000000元，与审计报告确定的损失32320310.65元，金额仅相差32310.65元，相比初步核算损失金额，审计报告确定的明**司损失金额32320310.65元，未超出鹤**公司订立合同时预见或应当预见的损失。第二、虽然《还款协议书》约定明**司的损失金额待区财政、审计相关部门审定后，双方另行协商和结算。但财政、审计部门的审核职责是对国家财政投资项目实施监督检查，检查监督建设单位有无违法违纪行为，这种监督职能不能改变民事合同约定内容，财政、审计部门的审核结论是行政决定，并不当然作为人民法院审理民事案件的法定依据。第三、明**司与鹤**公司共同委托第三方对明**司的损失进行审计确定，双方实际变更了《还款协议书》约定的确定损失方式，属变更合同的情形，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。第四、“鹤城区西兴街农贸市项目”自2012年1月16日签订《西兴街农贸市场建设投资合同》，三年多未开工建设，明**司不能取得银行项目贷款，为履行合同高息大额借款也在情理之中，当事人双方协定以中**银行规定的同期贷款基准利率四倍计算明**司的损失合理。

综上所述，明**司请求鹤**公司赔偿损失32320310.65元的诉讼主张成立，本院予以支持。但鹤**公司已退还明**司的履约保证金40000000元，再对损失计算利息，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告怀化市鹤**有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告湖**有限公司损失32320310.65元；

二、驳回原告湖**有限公司其他诉讼请求。

案件受理费203402元，由被告怀化**资有限公司负担。

如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十日