姜**与湖南华**有限公司、鲁*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告姜*旭诉被告湖南**有限公司（以下简称华**司）、鲁*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员喻*、与人民陪审员林*、刘**组成合议庭，由代理审判员喻*担任审判长，公开开庭进行了审理，代理书记员任*担任庭审记录。原告姜*旭的委托代理人张**到庭参加诉讼，被告湖南**有限公司、鲁*经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告姜*旭诉称：2014年12月17日，原告与被**公司签订房屋租赁协议，约定租期为2014年12月18日至2015年12月17日，租金每半年支付一次，合同签订后原告将前六个月租金及履约保证金3000元汇至被告指定的账户（户名为鲁*）。但今年4月由于被告无故终止租赁合同，并因长期拖欠房东租金，导致原告无法继续在租赁房屋内居住。故原告诉来法院请求判令：1、被**公司退还已付5月、6月租金及押金共计5670元；2、被**公司支付违约金3000元；3、被告鲁*承担连带偿还责任；4、被告承担全部诉讼费用。

被告辩称

被告湖南**有限公司、鲁*未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明：位于开福区营盘路260号湘江银座617号房屋为案外人张**所有。2014年12月13日，张**与华**司签订《房屋租赁委托代理合同》，合同约定，张**自愿将开福区营盘路260号湘江银座617号房屋委托乙方代理出租，或者以乙方的名义出租。租赁期限自2014年12月14日起至2018年2月13日止。合同签订后，涉案房屋交由华**司管理，张**向华**司收取房屋租金。2014年12月17日，被告华**司以张**、华**司列为甲方，与原告姜**作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将开福区营盘路260号湘江银座617号房屋租赁给乙方，租赁期限为2014年12月18日至2015年12月17日，乙方租金半年一付，半年租金为8004元。租金支付到指定的银行账户（户名为鲁*，卡号62×××69，鲁*为被告华**司股东兼法定代表人），乙方现给甲方缴纳保证金3000元，若乙方合同期满迁出，并无拖欠租金及相关费用，则甲方无息退还乙方。甲方若十二个月内无故收回房屋，则需赔偿乙方双倍履约保证金。该合同甲方处落款加盖被告华**司合同专用章，并由华**司工作人员代签张**的名字。合同签订当天，原告姜**向被告鲁*名下62×××69的账户转账支付11515元，被告华**司向原告姜**出具房屋租金、水电有线费8515元的收据和押金3000元的收据。原告姜**支付租金入住后，2015年4月30日，被告华**司发布公告信，内容为“致尊敬的华腾房屋管家业主、租客：自2015年4月10日起我公司已经停止所有房屋托管出租工作，不再收取任何房屋租金及押金。如有租客已到应付租金时间，请自行核实房东身份并直接和房东联系支付，以免给自己和房东造成不必要的损失及误会。”原告姜**在知悉该公告信后找被告华**司协商未果，故诉来法院提出如上所请。

案外人张**称，房屋租赁给华**司后，华**司将房屋租赁给谁张**并不清楚，华**司按时固定向张**支付房屋租金至2015年4月后就没有缴纳租金。

目前，原告姜**与案外人张**就开福区营盘路260号湘江银座617号房屋重新订立了房屋租赁合同，姜**继续租住该房屋并向张**缴纳房屋的租金。

以上事实有当事人陈述、租赁合同书、证明、收据及庭审笔录等证据材料在卷佐证。

本院认为

本院认为：一、被告华**司依法从涉案房屋产权人张**取得转租房屋的权利后，将房屋租赁给原告姜**，原告姜**、被告华**司之间的房屋租赁合同合法有效，双方应当遵守并履行。被告华**司在收取了租金、押金及相关费用后，租赁合同期限未满，擅自终止履行合同义务，构成违约，且双方合同基于被告的违约行为无法实际履行，已经实际解除。原告姜**请求赔偿损失并要求被告华**司承担违约责任，于法有据。故原告请求被告华**司返还房屋的押金3000元及5月、6月的房屋租金2668元（8004÷6×2），共计5668元，本院予以支持。关于违约金，因双方在合同中明确约定如被告华**司于十二个月内无故收回房屋，则需赔偿原告姜**双倍履约保证金，该约定不违反法律的规定，本院予以采信。因此原告姜**请求被告华**司支付违约金3000元，本院予以支持。二、关于被告鲁*是否承担责任的问题。被告华**司与原告姜**签订房屋租赁合同系公司的行为，其收取的房屋租金为公司的资金，租金受指示支付至被告鲁*个人名义开立的账户，为《公司法》明确禁止的行为，被告华**司、鲁*不能自证公司资金与个人财产并无混同，两被告滥用公司法人独立地位，有损原告姜**作为债权人的利益，故被告鲁*应当对被告华**司承担连带责任。三、被告华**司、被告鲁*经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告湖南**有限公司于本判决生效之日起3日内返还原告姜**房屋租金、押金共计5668元；

二、被告湖南**有限公司于本判决生效之日起3日内支付原告姜**违约金3000元；

三、被告鲁*对被告湖南**有限公司上述第一、二项债务承担连带偿还责任；

四、驳回原告姜**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，公告费560元，共计610元，由被告湖南**有限公司、鲁*共同承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日