同仁县**限责任公司与范**、范**、第三人马**房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告同仁县**限责任公司诉被告范*少、范*伟、第三人马**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人张*；被告范*伟、范*少及委托代理人杨**；第三人马**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告同仁县**限责任公司委托代理人诉称，2000年6月28日，原告将其合法拥有的位于同仁县热贡路体育场东侧一楼4间铺面出租给范**，租赁期限为30年（1999年10月1日至2029年10月1日），范**死后该铺面由其子范*少、范*伟二人继续使用。2012年7月17日，同仁县政府发出《关于热贡文化园区项目建设范围内房屋征收决定的公告》，该公告将原州体育场大门两侧商业铺面纳入征收范围。并将上述铺面进行改建，改建后铺面的房屋面积发生变化，二被告承租的4间铺面的总面积由原来114.76平方米增加到166.74平方米，因发生上述事实，致使铺面的租赁价格发生重大变化，原告积极与被告沟通，要求签订补充协议，但被告拒绝。由于政府的征收、改建决定导致房屋面积、质量大幅提升，出现租赁合同订立时无法预见的客观情况，如继续履行原租赁合同，对原告而言显失公平。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据法律相关规定，1、请求人民法院依法判令解除原被告签订的租赁合同；2、依法判令被告将铺面返还原告。3、案件受理费由被告承担。

原告同仁县**限责任公司为了证明其主张，向法庭提交了如下证据：

房屋租赁合同一份，以期证明原告将原热贡体育场门口东侧4间铺面出租给二被告的父亲（范志忠）使用的事实及租赁期限为30年（1999年10月10日至2029年10月10日），合同签字生效之日被告一次性付清租金22.5万元”；

（2013）同行初字4号判决书、（2014）黄*终字第1号行政判决，以期证明⑴原告为本案涉案房屋所有人，是本案适格的诉讼主体；⑵同仁县住房和城乡建设局对原告的房屋征收时，却与不是房屋所有权（承租人）签订了房屋装修、拆迁、置换协议书；

⒊同仁县人民政府的文件，以期证明2015年4月2日同仁县人民政府向同仁县住房和城乡建设局以及范**（本案被告）、范**（本案被告）、马**、赵**、马*、查安岁、刘青春发了通知，通知解除住房与城乡建设局与上述7人签订的热贡文化园区房屋拆除置换协议书；

⒋热贡文化园区房屋征收拆迁置换协议书及置换计算表，以期证明⑴2014年4月15日同仁县住房和城乡建设局同原告授权的马*、马*签订了热贡文化园区房屋征收置换协议书；⑵该协议涉及的铺面仅为1号楼1、2屋，置换的面积为448.51平方米，比原来的面积增加了很多，对于增加的面积，每平方米补交9377.09元；

⒌同仁县**限责任公司通知，以期证明原告基于情势发生重大变更，2015年6月23日通知二被告重新签订补充合同，否则解除合同；

⒍企业基本信息，以期证明本案所涉争的铺面由第三人马**使用。

二被告及委托代理人对原告提供的证据1质证称，证据1没有意见，因为这份合同同时可以证明双方签订合同后被告方一次性支付租金，从1999年10月1日至2029年10月1日不论房租如何变化，原、被告双方的租金都不再变更，房屋有被告全权支配。

证据3、4真实性没有异议，但与本案没有必然的联系。原告所说的在房屋租赁过程当中房屋面积增加价值发生变化而显示公平，需要增加租金。本案应该查明的是租赁合同是否公正及是否应该解除的事实，所以证明方向不予认可。

证据5我们没有收到，仅凭一份通知说如果不补签就要解除租赁合同，我方认为这样的通知在法律上并无任何依据。

证据6企业基本信息（收据），我们没有意见。

第三人质证称，我对原告出示的所有证据都没有异议。房屋是租赁的，合同是我签订的，但实际是由我父亲经营的。

被告辩称

二被告及其委托代理人辩称，原告诉称因为在租赁期间租赁物（商铺）的面积发生了变化，由114.76增加到166.74平方米，商铺面积和质量提升，继续履行合同显示公正，请求解除合同，但没有明确解除合同的法律依据，原告起诉并不符合解除合同的法律规定。本案中原、被告双方并未约定拆迁是解除合同的条件，其次租赁商铺虽被拆迁但拆迁单位仍在原址进行了安置，租赁物并没有灭失，客观上也没有造成合同无法履行、合同目的无法实现的情形，其次商铺面积增加并非原告投资，而是拆迁后安置的，是被告自己向开发商支付了增加部分的房款，与原告没有任何关系，本案中显然不存在以上情形，所以，原告诉称政府拆迁出现无法预料的客观变化，要求解除合同的理由不能成立，政府拆迁不是民法当中的不可抗力，因为合同法117条规定本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，拆迁显然不是不能预见，不能避免的，也不是不能克服的，故原告诉求没有法律和事实依据并且在本案中也不存在被告迟延履行合同义务的情形，不应适用情势变更原则解除合同。情势变更原则的基本要件是1、要有情势变更的事实2、发生在合同成立后履行完毕前，3、情势变更的发生不可归责于当事人，4、情势变更是当事人缔约时不可预见，5、继续履行合同显示公正。其次由于同仁县人民政府建设热贡文化园区，原租赁合同标的物商铺面积因为拆迁安置而发生变化这一事实不属于情势变更原则中的“客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，同仁县**限责任公司的经营期限截止2003年，根据公司法的规定早已解散，况且至今已有12年，该公司没有经营场所，没有组织机构，没有财产经费，综上所述，我们认为原告方的诉求没有事实和法律依据，不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。

二被告为了证明其主张向法庭出示了以下证据：

⒈租赁合同一份，以期证明租赁事实存在，租金为一次性付清，一次性支付租金的目的是30年内铺面使用权由被告所有；并且特别约定，在租赁期间一切房屋产生的费用由租赁方自理，一切收益有租赁方全权处理。也就是说这个房屋在30年内由本案被告完全自主使用，在这期间本案原告不得增加租金，而且在占有、使用过程中收益应当属于被告所有；

⒉热贡文化园区置换计算表，以期证明因为房屋是从原来的114.76平米增加到166.74平米，对于增加的面积按市场价向宁辰**发公司支付全部费用，单间从原来的83.37平米上增加了25.99平米。按照市价是8550元／平米，全部算下来289667.21元全部由二被告承担，与原告没有关系；

⒊收据两张，以期证明二被告交纳增加房屋款项的事实。

原告委托代理人对二被告提供的证据发表如下质证意见：我们对被告出示的证据1的真实性没有异议，这份证据只能证明被告租赁期内原告不得随意增加租赁费用，但不是禁止，这个合同的意思是在房屋的情况不变换的情况下不增加租赁费用，实际情况已经发生变化，因此原告可以增加，现在原告想要增加房屋租赁费，要求签订补充协议。证据2的真实性不持异议，但是该份置换计算表在人民法院行政判决书的判决下，住房和城乡建设局与被告签署协议已经属于无效。应该与房屋所有权人签署，不是跟使用权人进行签署，因此第2份证据无效。对证据3没有意见。

第三人对二被告提供的证据质证称，我对二被告的证据没有意见，房屋是我租赁的，合同也是我签订的，但实际是由我父亲经营的。

第三人马**辩称，我没啥说的。

第三人为了证明其主张向法庭出示了租赁合同一份，以期证明第三人承租了二被告使用的房屋，租赁期限2014年10月1日至2017年10月1日。

原告委托代理人对第三人的证据质证称，因原告不是该房屋的租赁当事人，因此我方对此项租赁事实的真实性无法确定。

二被告及委托代理人对第三人的证据质证称，我们对第三人的证据没有意见。

对原、被告提交的证据，本院结合双方的质证意见，经综合分析认证如下：

1．原告提供的证据1内容真实，取证、举证程序合法，待证事实与本案有关联，本院予以认定，能证实双方签订的租赁合同以及双方约定的期限及一次性支付租金的事实；证据2中认定的事实与本案有关联，能证实原告系涉案房屋的所有权人，本院予以认定；证据3为同仁县政府的红头文件，是政府行为，属于无效的民事行为，该证据不符合证据的形式要件，对该证据不予认定；证据4证实城乡建设局与原告签订置换协议，与本案待证事实有关联，证实同仁县城乡与（本案被告）范**、范**（本案被告）等签订房屋置换协议及同仁县政府通知范**、范**等人与同仁县城乡与建设局解除热贡文化园区房屋拆除置换后与原告授权的马*、马*签订了热贡文化园区房屋征收置换协议书的事实，本院予以认定；证据5，没有其它证据印证是否送达到合同相对方，故不予认定；证据6内容真实，取证、举证合法，证实所争房屋现使用人为马文波，本院予以认定。

2．被告提供的证据1的内容真实，取证、举证程序合法，待证事实与本案有关联，本院予以认定，能证实双方签订租赁合同的事实。证据2能证实增加面积及款项由二被告支付，本院予以认定；证据3与案待证事实有关联，能证实同仁县城乡与（本案被告）范**、范**等签订房屋置换协议及二被告交纳增加部分的款项的事实，故本院予以认定。

第三人提供的证据原、被告都未提出异议，且能证实二被告将其二人使用的房屋转租第三人使用，本院予以认定。

本院查明

经审理查明，2000年4月18日同仁县**限责任公司取得租赁土地上房屋所有权证。2000年6月28日，原告将位于同仁县热贡路体育场东侧一楼商铺4间出租给范**。双方约定：“租赁期限为30年（1999年10月10日至2029年10月10日），合同签字生效之日范**一次性付清租金22.5万元”。同时还约定：“甲方在租赁期内不得随意增加房屋租赁费，在租赁期间因占有、使用房屋获得的收益归承租方所有”，双方并没有对房屋拆迁导致的情形进行约定。合同签订后范**一次性支付30年房屋租金22.5万元。范**去世后该铺面由其子范*少、范*伟二人继续使用。2012年7月17日，同仁县政府发出《关于热贡文化园区项目建设范围内房屋征收决定的公告》，该公告将原黄南州体育场大门两侧商业铺面纳入征收范围。租赁房屋重建后面积发生了变化，由原来114.76平方米增加到166.74平方米，该租赁房屋仍由二被告管理并转租给第三人使用。2015年4月15日同仁县城乡建设局与原告授权的马*、马*签订了热贡文化园区房屋征收置换协议书。2015年6月23日原告以铺面的质量和面积发生变化要求与二被告签订补充协议，被二被告拒绝。同年8月24日原告以由于政府的征收、改建决定导致房屋面积、质量大幅提升，致使铺面的租赁价格发生重大变化，出现租赁合同订立时无法预见的客观情况，如继续履行原租赁合同，对原告而言显失公平为由起诉至本院，请求依法判令解除原被告签订的租赁合同，同时要求二被告返还租赁铺面，本案诉讼费由二被告承担。

本院认为

本院认为，原告与被告所签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，合同目的合法，不损害社会公共利益，应为有效合同。但是，租赁期限30年的约定违反《中华人民共和国合同法》“租赁期限不得超过20年”的强制性的规定，故超过20年部分无效。

原、被告争议的焦点是因征收置换导致的租赁物发生变化，是否属“情势变更情形”，此种情形是否可以解除合同。

适用情势变更原则必须遵守严格的条件，主要包括1.在主观上，情势力变更事由的发生是不能预见和避免的；2.在客观上上，需有情势力变更的客观事实，且该事实导致合同据以成立的基础或环境发生了重大变化，以至于合同履行发生困难，合同目的无法实现；3.须在合同有效成立之后于履行完毕这段时间内存在；4.继续履行合同造成显示公平的结果，导致双方利益失衡；5.须以合同当事人主张为前提。首先，原告以政府的折迁属不可抗力为由主张解除合同。诚然，政府拆迁事件的发生是不可预见，不可避免的，但是在确认它是否构成不可抗力时，还应当充分考虑是否不可克服、合同是否根本不能履行。原、被告签订《房屋租赁合同》，其目的是通过房屋使用权的流转，原告获取租赁费收益，被告取得房屋使用权，并由此而占有、使用、收益。现政府的拆迁是置换拆迁，原告的房屋并未灭失，房屋使用权也未灭失、其出租该房产以收益的目的仍能实现，被告经拆迁回迁也未丧失使用房屋情形，合同履行困难已克服，合同目的仍能实现，故本案中政府折迁事件不属于不可抗力。

其次，本案中拆迁事由具有不能预见和不可避免的属性，也确在合同有效成立之后履行完毕之前这段时间内发生，且当事人据以主张。但正如前文所述，并不满足合同履行发生困难，合同目的无法实现的条件，就继续履行合同会造成显示公平的结果，导致双方利益失衡而言，情势力变更后，如果仍然依照原有的合同条款履行，将以牺牲一方的巨大利益为代价，而使对方获得巨额利益，本案双方于合同签订之初，原告已经一次性收取30年租金，被告也实际占有承租房，并使用、收益。双方利益已得到实现；拆迁过程中，已就法定的补偿项目获得足额补偿，双方利益也未受损；拆迁回迁后，租赁物发生变化，双方因租赁费是否增加而引发纠纷，可见争执的范围为租赁费是否增加部分，该部分只会造成原告可能获得的利润的一般性亏损，并无一方损失巨大利益或相对应获得巨大的利益的情形，故也不满足继续履行合同会造成显示公平的结果的条件。

综上，原告据以主张解除合同的理由不能成立，其诉求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条、最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告同仁县**限责任公司的诉讼请求。

案件受理费50元由原告同仁**限责任公司承担。

如不服本判决可在接到判决书之日起十五日内，通过本院或直接上诉于黄南藏族自治州中级人民法院，书面上诉的递交上诉状正本一份副本两份。

裁判日期

二〇一六年四月一日