原告马某某诉被告张某某、邓某某、宋某某房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告马某某诉被告张某某甲、邓某某、宋某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理，依法由代理审判员贺**适用简易程序，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托代理人梁某某、韩某某，被告张某某甲、邓某某、宋某某及其委托代理人张某某乙、陶某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告马某某诉称，2012年10月24日，被告张某某甲与青海**限公司签订《商铺租赁合同》，约定张某某甲租赁该公司位于西宁市海湖大道9号景*公寓沿街9-197号商铺，面积285.36平方米，并设立了西宁城北“某某茶艺”，为该个体商户业主。2015年7月3日，原告之夫赵某某与业主张某某甲达成“某某茶艺”经营转让协议，并签订一份店面转让协议：由张某某甲及邓某某、宋某某对其经营的位于西宁市海湖大道9号景*公寓沿街9-197商铺“某某茶艺”转让给赵某某，转让费为505000元。合同签订时赵某某即支付205000元作为履约定金，六个月最后一日届满前给付300000元。双方还约定，赵某某将其所有的位于西宁市城北区朝阳西路45号3单元362室房屋抵押给张某某甲、邓某某、宋某某。之后赵某某即对房屋进行了装修，装修店面和购置店内设施、厨房装修共花费500000余元，并雇佣山某某为该店管理人员，将“某某茶艺”改名为“某某餐厅”。2015年9月10日赵某某死亡，山某某便以合伙人的名义独占该茶餐厅。原告起诉后，城**民法院于2015年11月23日作出北民一初字第691号民事判决书，判决山某某返还原告的“某某餐厅”的使用权和经营权及店内所有财产。原告认为其夫赵某某从三被告手中转让“某某茶艺”后履行了合同约定的前期义务，并投资50万元进行装修。在开业前病故，该合同已经无法履行。原告属于合同解除权人，现起诉要求：1、请求法院判令解除三被告与赵某某签订的《店面转让协议》，终止履行合同；2、判令被告返还原告已付店面转让费205000元；3、原告对店面投资的装修费及店内财产500000余元的其中300000元，与合同约定由赵某某支付被告剩余转让费300000元，相互抵消，其余价值额200000元由被告给付原告某某茶艺（现改为“某某餐厅”）的经营权，使用权及财产所有权归被告所有；4、解除原告合同担保物（位于城北区朝阳西路45号楼3单元362室房屋宁国用（2015）第G—05032号）房屋一套抵押登记，返还原告房屋产权证、土地使用证；5、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

三被告辩称，1、根据合同法第九十一条、九十三条、九十四条的规定，被告与原告的丈夫赵某某签订的《店面转让协议》中未对一方当事人死亡可以导致合同解除及终止的法律后果作出明确约定，本案不存在合同解除及终止的法定事由，原告的诉求没有依据。2、原告的第二、三、四项诉求没有事实和法律依据，根据《店面转让协议》第3.1条“本合同签订时，乙方即向甲方支付二十万零五千作为履约定金”的约定可知，赵某某支付的205000元为履约定金，而非原告所述的店面转让费，原告的第二项诉求不成立；在合同解除条件不成就，应当继续履行合同的情况下，原告的第三项诉求没有事实及法律依据；根据《店面转让协议》第8.2条的约定，原告或赵某某未按约定履行付款义务，故原告的第四项诉求的条件没有成就，也不应得到支持。

原告就其主张向法庭提供如下证据：1、赵某某及马某某的身份证明各一份、结婚证一份、赵某某死亡证明一份，拟证明马某某与赵某某的身份证明和婚姻关系及赵某某死亡的事实；2、个体工商户营业执照一份，拟证明被告张某某甲经营的西宁城北某某茶艺实体存在；3、店面转让协议一份，拟证明2015年7月3日被告将其拥有店铺转让给赵某某的事实；4、（2015）北民一初字第691号民事判决书一份，拟证明城**院判决由山永霞返还马某某“某某餐厅”商铺的使用权和经营权及店内所有财产；5、朝阳西路的房产证一份，拟证明赵某某拥有的房屋产权作为与被告转让合同中的抵押物；6、某某餐厅装修、购物清单32张，拟证明赵某某装修茶艺、购置物品支出的费用。

经法庭质证，被告对原告的证据1、3、4无异议。对证据2、5的真实性均无异议，但认为营业执照虽未注销，并不说明被告仍在经营。朝阳西路房产证作为抵押物尚未进行抵押登记。对证据6有异议，认为本案不涉及财产价值，该证据与本案不具有关联性。

根据当事人举证和质证，并综合全案分析作出如下认定：对原告的证据1、3、4、被告无异议，予以认定；对证据2、5，被告虽对证明方向有异议，但该证据内容能客观反映案件事实，应确认其证明效力；对证据6，被告对关联性持异议，该证据结合当事人陈述及其他证据，其内容仅反映了赵某某装修茶艺的情况，原告未能提交其他证据印证装修支出费用与本案的关联性，也未委托相关部门进行鉴定，无法达到原告拟证明的目的，故仅做参考。

本院查明

经审理查明：2012年10月24日被告张某某甲承租青海**限公司所有的西**湖大道9号的景岳公寓沿街9-197商铺，租赁期限为8年。张某某甲与邓某某、宋某某共同设立“某某茶艺”。2015年7月3日，原告马某某之夫赵某某与被告张某某甲、邓某某、宋某某签订店面转让协议，协议约定：三人对其经营的位于西**湖大道9号的景岳公寓沿街9-197商铺（建筑面积约285.36平方）转让给赵某某。转让金为505000元，合同签订时，赵某某即向三被告支付205000元作为履约定金，余款300000元在合同签订之日起六个月的最后一日届满前付清，至此，将履约定金转为转让金。赵某某将其所有的位于西宁市城北区朝阳西路45号3单元362室房屋抵押给三被告。铺面交接后，赵某某即开始对铺面进行装修，并购置了经营所需物品，同时雇佣山某某为该店管理人员，将“某某茶艺”改名为“某某餐厅”。2015年9月3日该店铺装修及开业准备工作就绪，准备试营业，赵某某于2015年9月10日死亡。随后，山某某便以合伙人的名义独占该茶餐厅。原告向本院起诉，本院于2015年11月23日作出北民一初字第691号民事判决书，判决山某某返还原告马某某的“某某餐厅”的使用权和经营权及店内所有财产。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：原告马某某之夫赵某某死亡后，赵某某与被告张某某甲、邓某某、宋某某签订店面转让协议，是否应当继续履行？根据我国合同法第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”本案中，赵某某与三被告签订店面转让协议，实际上转让的是“某某茶艺”铺面房屋的使用权和经营权，属于房屋转租赁合同。该合同内容并不违反法律规定，应属有效合同。对赵某某将其所有的房屋抵押给三被告，属于双方约定的民事行为，亦不违反法律规定。赵某某转让该铺面后，积极履行合同，对铺面进行装修及购置经营所需物品，并将“某某茶艺”更名为“某某餐厅”。改变了原“某某茶艺”的经营风格，添附了许多财产。赵某某死亡后，马某某作为赵某某的法定继承人，通过诉讼取得了位于西宁市城北区海湖大道9号景*公寓沿街9-197号商铺（现为“某某餐厅”）的使用权和经营权及店内财产的所有权，因此对赵某某与被告签订的店面转让协议中的权利义务已经为继承人马某某所继承，不符合该合同缺少当事人的情形，仍然可以继续履行。马某某依法享有继续承租铺面及经营的权利。现原告马某某提出丈夫赵某某死亡，终止店面转让协议，并以自己没有文化和经营管理能力为由，主张解除该协议，三被告不同意，无法协商解决。原告的主张缺乏法律依据，亦未能提供有效证据证明其主张，故对其诉讼请求不予支持。原告马某某应当以法定继承人的身份依法继续履行店面转让协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告马某某的诉讼请求。

案件受理费7376元，本院已减半收取3688元，由原告马某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十二日