杨*与江西鸿**有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江西鸿**有限公司（以下简称鸿**司）因与被上诉人杨*商品房预售合同纠纷一案，不服江西省万安县人民法院（2015）万民二初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的房屋，建筑面积130.279平方米，价款为567237元，合同签订当日支付170237元，余款397000元，原告应及时到指定银行办理完按揭手续，自合同签订之日60个工作日内按揭款不能到出卖人帐户的，不论何种原因，买受人承诺以现金方式一次性付清余款，逾期付款买受人按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金。根据合同约定，出卖人应当在2014年12月30日前依国家和地方人民政府的有关规定将具备”该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，或由于亚洲天气主体工程延误的；2、由于政府规划等政策因素变动导致工程延期；3、施工过程中经建设主管部门确认系重大疑难技术问题导致延期；4、因政府审批、市政配套设施建设导致工程延期。2013年12月5日，原告支付购房款70237元，其余购房款在2014年2月18日和2014年3月6日支付。2014年12月10日左右，原告进入所购房屋内打线槽，布置电线，并将厨房一扇墙拆除。被告所开发的芙蓉滨江府用地为原万安造船厂和原万安县啤酒厂的土地，2013年4月25日，万安县政府办公室抄告单（万府办抄字（2013）292号）向县国土资源局发出抄告：鉴于原造船厂宗地存在用地纠纷影响其开工建设，同意江西鸿**有限公司（被告）动工期延长至2013年6月1日，竣工期延长至2015年5月30日前。2014年1月3日，万安县政府办公室抄告单（万府办抄字（2014）1号）向县国土资源局发出抄告：原万安造船厂和原万安县啤酒厂存在用地纠纷，进行土地置换。2014年4月28日芙蓉滨江府4幢通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位的竣工验收。2015年5月28日，原告签收了被告发出的交房通知书。

一审法院认为

原审法院认为：原告与被告之间的商品房买卖合同，不违反法律规定，合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。被告应在合同约定的2014年12月30日向原告交房，被告未按期交房构成违约，应按合同约定支付违约金。双方在合同中约定的交房条件是该商品房经验收合格，芙蓉滨江府4幢在2015年4月28日通过竣工验收，被告在5月向原告发出了接房通知，因此逾期交房违约金按每日万分之二以已付购房款567237元计算至被告发出交房通知日止为17017元（567237元150天万分之二）。原告要求之后的违约金，不予支持。被告辩称是因政府调整用地导致交房延期。万安县人民政府对原万安造船厂和原万安县啤酒厂的土地进行部分调整，并不是对芙蓉滨江府4幢的用地范围进行改变，且在原、被告签订合同之前2013年4月25日万安县人民政府办公室发出抄告单，同意其延长动工和竣工期限，但原告和被告在2013年12月9日签订合同时仍约定交房时间为2014年12月30日，因此，对被告该辩称意见不予采信。被告认为原告在2014年12月就进行了房屋装修，视为在2014年12月就接收了房屋。因为商品房交付要符合合同约定和法律规定，该房在2014年12月未经过验收，不符合交付条件，原告只是进行简单的装修，不能认定原告已占用和使用该房屋，从而视为原告已接收该房。对被告该辩称意见，不予采信。原告在签订合同当日未按约定支付170237元，而是在2013年12月5日支付70237元，还有100000元系在2014年2月18日支付，构成违约，应按合同约定支付逾期付款违约金1400元（10万元70天万分之二）；原告在2014年3月6日付清余款，未超过60个工作日。原告在2014年12月未交接房的情况下擅自开线槽、拆除一扇墙亦违约，对于该违约行为所造成被告的损失，被告应提供证据证明，现被告提供的证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西鸿**有限公司向原告杨*支付逾期交房违约金17017元；二、驳回原告杨*的其他诉讼请求；三、反诉被告杨*向反诉原告江西鸿**有限公司支付逾期付款违约金1400元；四、驳回反诉原告江西鸿**有限公司的其他诉讼请求。本诉诉讼费93元（已减半收取），反诉诉讼费100元（已减半收取），均由被告江西鸿**有限公司负担。以上款项经品除，被告江西鸿**有限公司应向原告杨*支付15710元，限被告在判决生效后10日内履行。

上诉人诉称

上诉人鸿**司不服上述判决，向本院提出上诉称：一、被上诉人2014年12月在自己购买的房屋内砸墙，打线槽等行为应当认定为被上诉人已经接房。1、被上诉人在庭审时已经认可2014年12月份在购买的房内砸掉一扇墙打了线槽，安了线管、水管，卫生间涂了防水，2014年12月份被上诉人就在所购房内从事的上述行为明显就是房屋的装修行为，应当是接了房。2、2014年12月份芙蓉滨江府4楼虽还没有通过验收，但上诉人认为，虽没有验收，但购房者同意接房并不违背法律，双方自愿交接房应当认定接房有效，因此被上诉人接房时间应从2014年12月份计算。3、一审法院认定被上诉人2014年12月份只是对904房进行了简单的装修，上诉人认为，法庭只要认定是装修就应当认定被上诉人是接了房，只有接了房才存在装修。二、被上诉人在2014年12月份已经对自己购买的房屋进行了装修，其起诉要求上诉人承担逾期交房的违约金没有事实依据。合同约定是2014年12月30日交房，被上诉人在2014年12月已经对房屋进行了装修，接了房不能认定上诉人逾期交房。原审都认定了被上诉人装修了却又判决上诉人支付17017元逾期交房违约金，这明显是自相矛盾的，没有事实依据，应当改判。故请求：撤销（2015）万民二初字第113号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉请。

被上诉人辩称

被上诉人杨*答辩称：上诉人没有按合同约定交房，购房合同的交付时间约定是双方真实意思的表示。一、上诉人逾期交房无事实和法定理由。1、上诉人以万安县人民政府抄告单，证明用地存在纠纷，事实正如一审判决书所述，是对土地部分调整，并没有对被上诉人的用地范围进行改变，同时抄告单比购房合同签订时间长8-10个月，但仍约定交房，所以此意见不能采纳。2、2014年9月份万安县住建局通知要求被上诉人项目改变设计规划方案，这一情况和本案没有关联性，周边土地或许存在些问题，但所交房屋已建成多层，滨江府基础设施建设整体规划方案没有任何改变。3、一审判决认定交房时间是2015年5月29日是上诉人通知的交房时间。一审法院是以合同约定交房时间为理由进行判决。虽被上诉人有不同看法，但这已经是对上诉人最大的让步。4、上诉人称当地村民阻止施工不是事实。2013年项目开始组织实施时，在当地政府和村委会协调下，早已解决。同时滨江府项目的附属工程均是当地村民承建的。5、被上诉人请求二审调整交房时间，具体为该房交付时间不仅应具备合同约定条件，还应具备实际可交付符合法律规定条件的交付时间为准。6、商品房交付要符合合同约定和法律规定，该房在2014年12月未经过验收，不符合交房条件，被上诉人只是进行简单的装修，不能认定被上诉人已占用和使用该房屋，从而视为被上诉人已接收该房。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

综合上诉人鸿**司的上诉意见及被上诉人杨*的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人鸿**司应否向被上诉人支付逾期交房违约金17017元？

本院查明

二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：上**良公司与被上诉人杨*于2013年12月9日签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人鸿**司应当在2014年12月30日前依国家和地方人民政府的有关规定将具备”该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。经查，芙蓉滨江府4幢在2015年4月28日通过竣工验收。虽然2014年12月，被上诉人杨*经上**良公司同意为其开门，其进入所购房屋内打线槽、布置电线，并将厨房一扇墙拆除，但并没有办理任何相关交房手续。后上**良公司以特快专递的形式向杨*发出了交房通知，被上诉人杨*于2015年5月28日签收该特快专递。上**良公司认为被上诉人杨*于2014年12月份对所购房屋进行了装修，就应视为被上诉人杨*已接收房屋。本院认为，上**良公司于2015年5月份以特快专递的形式向杨*送达交房通知书的行为构成自认，与其上诉所称此前已实际交付房屋之主张相矛盾，且商品房的交付应符合合同约定和法律规定，该房系在2015年4月28日通过竣工验收，故2014年12月份该房尚未经验收，不符合交付条件。

综上所述，上诉人鸿**司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费186元，由上诉人江西鸿**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十三日