江西**有限公司与刘**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江西**有限公司（以下简称大光山煤业）、刘**因租赁合同纠纷一案，不服安福县人民法院（2013）安城民初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2002年12月5日江西**煤矿与刘**签订一份《茶场租赁经营合同》，租期十年，刘**向江西**煤矿交纳押金20000元，财产押金500元。后江西**煤矿改制为大光山煤业，2011年12月31日，大光山煤业与刘**终止了2002年12月5日签订的《茶场租赁经营合同》，大光山煤业并没有将押金退还给刘**，双方重新签订了一份《茶场租赁经营合同》，该合同内容为：大光山煤业将所属茶场租赁给刘**，租赁期限为10年（2012年1月1日至2021年12月31日），面积为390亩（茶场实际面积332.2亩）；租金每年25000元，合同签订之日必须交纳合同前五年的租金，合同履行的第六年交纳后五年的租金，大光山煤业按合同约定向刘**收取租金，刘**不得拖延，否则要承担违约责任；刘**向大光山煤业交纳保证金20000元，合同签订之日交清，在合同期满后不计利息全额退回；在租赁期内，刘**必须按大光山煤业的要求提供优质的清明前手工茶，每250克维持在100元之内；若双方任何一方违约，由违约方赔偿对方损失并支付违约金10000元，大光山煤业同时还有权立即终止合同，收回茶场。合同履行过程中，大光山煤业认为刘**没有交纳前五年的租金125000元，遂于2012年12月29日向刘**发出关于终止《茶场租赁经营合同》的函，刘**于2013年1月15日收到该函。现大光山煤业主张刘**违约，故诉至本院要求解除双方签订的《茶场租赁经营合同》，并要求刘**支付违约金10000元。

本案审理过程中，2013年3月11日，刘**向本院申请对其机械设备、厂房翻修及预期收益等损失进行鉴定，为此刘**用去鉴定费6500元。2013年3月18日，就刘**反映大光山煤业方面正在对茶场茶树进行挖掘作业，本院到茶场现场查看后，发现有7台挖掘机在现场作业，便立即通知大光山煤业方面停止作业。2013年6月20日，吉安**定中心对大光山茶场土地改良实际投入的损失、新栽种茶树约40亩的损失及租赁期的预期收入评估为折现值1370057元，鉴定结论中评定茶场面积为332.2亩，去冬今春已被挖掉111.8亩，现保存220.4亩，332.2亩每年可获纯收益为209286元，其中220.4亩2013年的纯收益未计算列入到损失中。现220.4亩茶场采过一季茶叶，准备采第二季时业已被挖掉，按吉安**定中心评定的标准，2013年剩余三季220.4亩茶场纯收益为209286元×（220.4亩÷332.2亩）×3／4=104139元。2013年7月5日，安福**证中心对茶场的茶叶炒干机等物品作出价格鉴定结论书，鉴定茶场的机械设备价格为139222元，其中2011年12月31日后购买的机械设备和厂房盖瓦价格分别鉴定为5058元和18144元。

另合同签订前，大光山煤业尚欠刘**茶叶款47300元，合同签订后尚欠茶叶款43100元，合计90400元。刘**在本案中各项损失如下：茶场预期收入1370057元、厂房盖瓦费18144元、220.4亩茶场2013年的纯收益88560元，合计1476761元。

一审法院认为

原审法院认为，大光山煤业与刘**于2011年12月31日签订的《茶场租赁经营合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该全面履行合同约定的义务。根据双方签订的合同约定，合同签订之日刘**必须交纳合同前五年的租金，否则需承担违约责任，大光山煤业还有权终止合同。在合同履行过程中，刘**未按合同的约定支付前五年的租金，部分原因系大光山煤业在合同签订前就已尚欠刘**茶叶款，刘**未缴足租金的行为，并非构成根本违约，且其仍可通过补缴租金的方式以达到合同目的实现。大光山煤业虽通知了刘**终止合同，但大光山煤业又诉至本院要求解除合同，故本院受理该案后判决前合同不得解除，双方应继续履行合同的义务。现大光山煤业方面已将全部茶场挖掉，合同无法继续履行，大光山煤业要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，但其对合同不能履行应负主要责任，给刘**造成损失的，应承担主要赔偿责任。刘**存在违约行为，按照合同约定及过错大小，其应承担违约金3000元。

根据合同法的相关规定，损失包括直接损失和可得利益损失，可得利益损失是指预期的纯利润损失，故吉安**司法鉴定中心鉴定结论中的损失即是刘**的损失。鉴定结论中未计算2013年的220.4亩茶场，因现也被挖掉，故2013年剩余三季茶叶的纯收益也应计算为刘**的损失，但不应超过刘**反诉的该项请求。

刘**投入的机械设备大部分系合同签订前所购置，合同签订前购置的设备不应计算为刘**的损失，合同签订后添置的小部分设备，合同解除后刘**仍可自行处理，虽然可能会影响其使用价值，但影响较小，本院不予考虑。合同解除后，厂房对刘**所言无使用价值，其厂房盖*费用应计算为刘**的损失。

本院认为

至于刘**反诉要求的10000元违约金，本院认为，违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，补偿性乃其主要属性，因此，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代，所以违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害，故在本案中，刘**反诉要求大光山煤业承担违约金10000的请求不予支持。

至于刘**交纳的押金20500元，因合同解除，大光山煤业应返还给刘**。大光山煤业尚欠刘**的茶叶款90400元，虽与本案非同一法律关系，但也与本案有关联，从有利纠纷解决角度出发，本案应一并处理，大光山煤业应支付拖欠刘**的茶叶款。

综上，大光山煤业应赔偿刘**损失1033732.7元、返还交纳的押金20500元、支付拖欠的茶叶款90400元，扣除2012年的租金25000元以及违约金3000元，大光山煤业共计应支付刘**1116632.7元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告江西**有限公司与被告刘**2011年12月31日签订的《茶场租赁经营合同》；二、驳回原告江西**有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告江西**有限公司在本判决生效后十日内赔偿反诉原告刘**各项损失共计1116632.7元；四、驳回反诉原告刘**的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘**负担；反诉案件受理费10049元，鉴定费6500元，合计16549元，由原告江西**有限公司负担10756元，被告刘**负担5793元。

二审裁判结果

大光山煤业不服上述判决，向本院提起上诉称：1、刘**的行为构成根本违约，应由其承担全部违约责任并再行支付违约金7000元。收取租金系上诉人出租茶场的根本目的和根本权益所在，双方约定签订合同之日刘**必须交纳前五年租金。刘**违反约定拒不支付，至今仍然拖欠租金，其行为已构成根本违约。2、本案租赁合同与双方之间的茶叶交易行为不具牵连性，不构成互负债务。刘**交纳租金的义务不能以茶叶款来抗辩。3、吉**司法鉴定中心作出的司法鉴定存在重大问题，鉴定人员未到庭说明，鉴定结论纯属主观臆断。4、可得利益损失的赔偿要满足可预见性、客观确定性原则，且应为订立合同时我方可预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失。原审判决刘**可得利益损失证据不足，且金额过大，显失公平。为此请求二审撤销原审判决第三项，改判支持我方全部诉讼请求。

刘**答辩称：1、根据双方交易习惯，我方是以茶叶款抵扣租金，每年茶叶款均多于租金，且大光山煤业也没有催缴租金的证据。2、大光山煤业铲除茶树的行为已表明其不想履行合同，其目的是将茶园另作他用。本案系大光山煤业违约，其应承担违约赔偿责任。3、大光山煤业的违约行为造成我方巨大损失，该损失已经过鉴定机构鉴定。请求二审驳回大光山煤业的上诉请求。

刘**亦不服判决，向本院提起上诉称：1、安福**证中心鉴定我方机械设备等物品价值139222元，我方添置该设备以租赁经营茶场为目的，上述物品现已丧失价值无法再利用，原审未全额认定并判令赔付该款错误。2、我方认为不需要专门向大光山煤业另交租金，因为按照惯例都是以茶叶款抵扣租金，大光山煤业在未通知我方交纳租金的情况下，直接通知我方解除合同违反法律规定。一审判令我方承担30%的违约责任错误。为此，请求二审撤销原审判决第三项，改判支持我方全部反诉请求。

大光山煤业答辩称：1、刘**没有按约支付租金构成违约，合同未约定以茶叶款抵扣租金，刘**应承担全部违约责任。2、机械设备等物品是通用物品，其他地方也可使用。刘**上诉理由不成立，应驳回其上诉请求。

根据诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：1、案涉租赁合同应否解除？2、合同履行过程中，刘**与大光山煤业是否各自存在违约行为，双方违约责任如何划分？3、刘**因合同解除导致的损失如何确定，机构设备等物品损失能否全部支持，可得利益损失的赔付是否具有法律依据？

二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为，本案系一起茶场租赁经营合同纠纷，332.2亩茶树茶场系租赁合同标的物。合同履行过程中，332.2亩茶树被铲除，茶场客观上已不存在。合同标的物消失，履行合同的前提条件已不具备。案涉合同因标的物不存在无法继续履行。为此，本案中大光山煤业主张解除双方所签《茶场租赁经营合同》，本院依法予以支持。铲除茶树系作为出租人的大光山煤业单方实施，其并未与作为承租人的合同相对方刘**协商。在未经与承租人协商并达成一致的情况下，大光山煤业擅自消灭合同标的物收回茶场，其对由此导致租赁合同无法履行的后果，存在明显过错，应承担主要责任。刘**在合同履行过程中，未按约交付租金。大光山煤业主张支付租金系刘**基本合同义务，刘**拒付租金损害了其合同根本权益，刘**已构成根本违约。刘**主张根据双方交易习惯和口头约定，茶叶款可抵扣租金，其不需另外专门交付租金，欠付的租金每年均可用茶叶款冲抵。本院认为，依照双方所签合同，刘**应于2011年12月31日合同签订当天支付大光山煤业5年租金共12.5万元。对上述约定租金或以茶叶款抵扣后剩余的租金，刘**一直未予支付。作为出租人，大光山煤业对刘**所欠租金亦一直未予催收。据此，本院认定刘**在合同履行过程中存在违约行为，对合同的解除亦存在过错。原审根据双方过错程度结合本案实际确定大光山煤业与刘**按7：3的比例对损害后果承担责任并无不妥。大光山煤业关于刘**构成根本性违约，应承担违约责任并全额支付10000元违约金的诉请，缺乏事实依据，本院依法不予支持。刘**关于合同不能履行的责任在大光山煤业，其未按约交纳租金不存在过错，相关损失全部应由大光山煤业承担的主张，亦缺乏事实依据，本院不予支持。

吉**司法鉴定中心对大光山茶场剩余9年租赁期作出预期收入折现值为1370057元的鉴定结论。该鉴定程序合法，方法科学，结论客观，对该鉴定结论本院依法予以采信。大光山煤业辩称该鉴定结论作为确定刘**可得利益损失的依据，未考虑茶场经营过程中自然灾害、气候条件、市场风险等因素，以鉴定结论确定的金额作为合同可得利益损失并予以赔偿缺乏预见性和客观确定性，且该鉴定确定的金额过大，显失公平，因此该鉴定结论不能采信。本院认为，合同可得利益系在正常条件和情形下履行合同可期待的收益，合同可得利益的确定不应考虑特殊和例外等不确定因素。大光山煤业未提供证据证明合同履行过程中存在上述特殊和例外情形，亦未提供证据证明上述鉴定结论存在不当之处。对大光山煤业上述辩称，本院依法不予采信。刘**经营茶场所涉相关机械设备等物品经鉴定价值为139222元，其中117020元物品系双方2011年12月31日签订合同之前所购。该部分物品与履行案涉租赁合同没有关联，原审判决对117020元物品损失不予支持正确。对2011年12月31日签订租赁合同之后刘**所购4058元物品，原审考虑上述物品仍有使用价值刘**仍可有效处理，对该损失未予认定并无不妥。上诉人大光山煤业、刘**的上诉理由缺乏事实及法律依据，不能成立，均应予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23799元，由上诉人**有限公司负担14167元，上诉人刘**负担9632元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月二十四日