万**与郭**、李**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**、李**、叶**、李**、李**、李**、李**、李**因与被上诉人万**房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院（2015）遂民一初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2008年5月31日，被告和第三人因房屋拆迁和遂川县市政园林建设管理处签订《城市房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》而可获得遂川县井冈山大道安下圆盘至105国道产权调换房北侧147号和148号房屋及土地。2009年1月2日，原告和被告郭**、李**、叶**签订一份《土地、房屋转让协议》，协议约定：甲方（被告）自愿将其拥有完全产权的且分给二儿子李**名下的井冈山大道安下圆盘至105国道北边临街位置28号楼（F）148号由遂川县市政园林建设管理处（以下简称县市政处）提供的产权调换的土地及房屋转让给乙方（原告）；转让的土地、房屋的位置以甲方与县市政处签订的《城市房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》第四条148号房号一致，占地面积49.5平方米，建筑面积258.5平方米；土地使用权的转让价格总计为119000元，在本协议签字生效之日由乙方给付甲方110000元，其余9000元由乙方在办好土地、房屋过户手续后付清；房屋所有权的转让价格按县市政处提供的产权调换房的实际价格结算，单价为865元／平方米，由于甲方在与县市政处签订协议时已先期支付了50%的房屋价款111801.50元，由乙方在签字生效之日付清给甲方，甲方将交款收据给乙方执存，剩余50%的房屋价款待县市政处将房屋交付乙方使用时由乙方直接与县市政处决算；甲方与县市政处签订的产权调换补偿安置协议书上所享有的权利及优惠政策一并转让给乙方，甲方不得向乙方收取任何费用（如：水、电、有线电视和电话免费安装），县市政处一年以后尚未交付产权调换房所补偿的费用也由乙方享有；甲方应处理好子女等相关继承人的产权关系，甲方子女及相关继承人都不得以任何理由阻碍本协议的执行；在本协议签字生效之日起至产权调换房交付乙方使用时止，如遇政策改变或甲方享有的权利发生变化应及时通知乙方，甲方不得擅自作主，需双方协商再定，否则，视甲方违约；县市政处将产权调换房交付使用时，甲方应提供相关办证资料协助乙方办理各种所需手续，但办理土地使用权证和房屋所有权证所需的工本费和过户费用由乙方承担；如违反本协议，违约方应承担违约金15万元，且赔偿对方因此所受到的一切损失。被告郭**的女婿周**和其本村村民李**以在场人身份也在该协议上签名。协议签订后，原告依约履行了付款义务。2014年9月29日，县市政处将本案所涉房屋148号交付给被告郭**等人，而被告却拒绝将房屋交付给原告。

一审法院认为

原审法院认为：原告与被告郭**、李**、叶**签订的《土地、房屋转让协议》系双方自愿签订，且内容不违反法律规定，具有法律效力，双方应依约履行。被告李**、第三人李**辩称，本案所涉房屋148号系被告和第三人共同共有财产，被告郭**、李**和叶**无权处分，三人的行为侵害了其他被告和第三人的利益，故原告和被告郭**、李**、叶**签订的《土地、房屋转让协议》无效。原审法院认为，被告李**和第三人李**的主张不能成立。因原告与被告郭**、李**、叶**签订协议时有被告郭**的女婿和同村村民在场，且被告郭**作为一家之长，原告有理由相信被告郭**、李**和叶**与原告签订协议时经过了其他被告和第三人的同意，有权代表其他被告和第三人，被告郭**、李**、叶**的行为符合表见代理的基本特征，故双方的签订的《土地、房屋转让协议》对其他被告和第三人也具有约束力。被告和第三人在取得本案所涉148号房屋后拒绝按《土地、房屋转让协议》约定向原告履行交房义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。由于双方约定的违约金过高，应予调整，原审法院认为以租金损失计算较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告郭**、李**、叶**、李**、李**、李**、李**和第三人李**在本判决生效后10内将遂川县泉江镇井冈山大道安下圆盘至105国道路段的148号房屋及土地交付给原告万**；二、被告郭**、李**、叶**、李**、李**、李**、李**和第三人李**向原告万**支付按每年租金29000元计算从2014年10月1日起至交付房屋日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6304元，由被告和第三人负担。

上诉人诉称

上诉人郭**、李**、叶**、李**、李**、李**、李**、李**不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定郭**、李**、叶**与万**签订《土地、房屋转让协议》的行为系表见代理且合同有效错误。2、证人林*未出庭接受质证，原审法院认定被上诉人存在租金损失缺乏依据。

被上诉人辩称

被上诉人万**答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、上诉人郭**、李**、叶**与被上诉人万**签订《土地、房屋转让协议》的行为是否构成表见代理，该协议是否有效？2、被上诉人万**的损失应当如何认定？

本院查明

本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：郭**作为一家之长和其子李**、儿媳叶**与万**签订《土地、房屋转让协议》时，郭**女婿周**及同村村民李**在场见证，并在协议上签名，且协议第一条载明涉案房屋已分给了李**，万**作为善意取得人，完全有理由相信郭**、李**、叶**是经过其他上诉人的同意并代表其他上诉人而签订协议。从郭**女婿周**作为签订协议的在场见证人来看，李**、李**、李**、李**、李**应当知道并认可郭**、李**、叶**与万**签订的《土地、房屋转让协议》，否则从签订协议至县市政处交付房屋长达6年之久，完全可以向法院起诉，要求确认协议无效。故本院认定郭**、李**、叶**与万**签订《土地、房屋转让协议》的行为构成表见代理，该协议合法有效。万**在一审提供证人林*的证言，拟证明其损失，因证人未出庭接受质证，原审法院并未采信该证据。因考虑到双方所签协议约定的违约金过高，原审法院决定以租金来计算万**的损失，并根据市场行情酌定万**租金损失为29000元／年并无不当。

综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6304元，由上诉人郭**、李**、叶**、李**、李**、李**、李**、李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月一日