饶**、丁*与抚州市**口花炮厂、周**、乐**、唐小菊合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人饶**、丁*因与被上诉人抚州市临川区红光出口花炮厂（以下简称红光花炮厂）、周**、原审被告乐**、唐**合同纠纷上诉一案，不服江西省**民法院（2014）抚民二初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人饶**的委托代理人龚**、廖**，上诉人丁*的委托代理人廖**，被上诉人红光出口花炮厂的委托代理人廖**到庭参加诉讼。原审原告周**、原审被告乐**、唐**经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2004年11月18日，饶**与乐华财共同向周**出具了一份“借条”，其内容：“今借到周**位于临川区伍塘北路（红光花炮厂）沿街店面壹拾陆间，总计面积约壹仟叁佰零玖平方米（共分两本产权证，其中壹本店面伍间，约计面积肆佰伍拾玖平方米，另壹本店面壹拾壹间，约计面积捌佰伍拾平方米）。借期壹年。逾期未归还产权证一切责任由借方承担。对周**造成的经济损失按每平方抵押评估价的面积累计赔偿”。到期后，周**多次催还，并要求饶**与乐华财补偿损失。2011年1月1日，饶**向周**出具一份“承诺书”，内容：“本人饶**系江苏省第**江**公司（以下简称江**公司）的承包人。江**公司于2004年承包江西**厂商住楼基建工程，由于该工程投资较大，资金周转困难，遂于2004年11月18日借临**花炮厂（周**）位于抚州市临川区伍塘路临街壹拾壹间店面（见抚房权证青字第204240，面积共计850.27平方米）产权证到金融机构抵押贷款，所贷款项全部用于江西**厂商住楼建筑工程上。由于本人原因，至今没有归还产权证，给临川**炮厂（周**）造成巨大的经济损失。因此，本人承诺在2013年2月28日前归还所借周**全部房产证书，同时，从2008年1月开始按每月10000元／平方米的单价×0.8%的金额计算给周**作为经济补偿，直到归还全部产权证之日止。如本人实在拿不出该抵押的产权证，本人愿意按照10000元／平方米的单价购买全部房产，并于2013年2月28日前付清全部的房款，房产过户手续涉及的全部费用（含税费、评估费、规费等）由本人承担。如逾期未支付完全部房款，本人将另按每月10000元／平方米的单价（总房款）×0.8%的金额作为补偿支付给周**。本人承诺书自本人签字之日起生效，未履行以上承诺，不得撤销及失效。承诺人饶**，2011年1月1日”。“承诺书”出具后，饶**向周**的儿子周**于2011年9月11日、11月19日、2012年1月21日分别支付15万元、5万元、45万元，2013年2月8日代周**向王**支付利息10万元。饶**提供一份转帐凭条，付款方为熊华武，收款方为周**，转帐金额为22万元，周**否认收到该款。以上款项用于饶**及乐华财延迟交付房产证所造成红光花炮厂、周**的经济损失的补偿。另查明，红光花炮厂是周**个人投资，但法人营业执照载明的是属于集体企业。丁*与饶**在2006年6月13日办理结婚登记。乐华财与唐**于1985年1月1日起以夫妻名义同居生活，2011年2月10日补办了结婚登记。红光花炮厂出借给饶**、乐华财的房产证为抚房权证青字第204240号，房屋所有权人为红光花炮厂，该房产座落在抚州市临川区伍塘北路红光大厦8-17号。该房产因借款合同被抵押给了原抚州市振兴城市信用合作社，至今抵押权未消灭。该房屋设定的权利价值即评估价值为388.7万元。证明以上事实的证据有借条、承诺书、结婚登记审查处理表、申请补办结婚登记声明书、转帐凭条、他项权证、当事人陈述等证据证实。

一审法院认为

原审法院认为，本案争议的焦点1周**在本案的主体资格是否适格。饶**及丁*认为，饶**及乐华财借用的抚房权证青字第204240号房产的所有权人为红**炮厂，而非周**，即红**炮厂是该借用关系的主体，而周**不是。故周**不是本案的诉讼主体。周**及红**炮厂认为，红**炮厂名为集体企业，实为周**个人投资的独资企业。从“借条”的内容看，周**、饶**及乐华财均认可红**炮厂属周**的个人资产。故周**作为适格的原告起诉符合法律规定。原审法院认为，本案属合同纠纷。从本案的“借条”及“承诺书”即本案的合同的内容来看，周**与红**炮厂是合同主体的一方，其依据“借条”及“承诺书”起诉，根据合同相对性的原则，其符合原告的主体资格。饶**与丁*辩称，周**不是本案适格的主体与事实和法律不符，不予支持。

焦点2本案“借条”及“承诺书”的效力问题。饶**及丁*认为，其出具该“借条”及“承诺书”是红光花炮厂、周**要求而被迫出具的，违背了其真实意思表示，应属无效。红光花炮厂、周**认为，饶**、乐华财出具“借条”及“承诺书”不存在胁迫，是饶**、乐华财的真实意思表示，应属有效。原审法院认为，首先，乐华财拒不到庭参加诉讼进行抗辩，也不出具书面的抗辩意见，应视为对红光花炮厂、周**出具的证据即“借条”的认可。其次，饶**在出具“借条”及“承诺书”之后，已向红光花炮厂、周**支付了部分违约金。再次，更重要的是饶**及丁*未提供证据证明，其出具“借条”及“承诺书”是违背了自己的真实意思表示。综上，饶**及丁*提出该“借条”及“承诺书”无效的抗辩无证据证明，也无充分理由，故不予支持。该“借条”及“承诺书”应认定有效。

焦点3周**与红光花炮厂主张补偿金是什么性质的补偿金。红光花炮厂及周**认为，该补偿金为违约金。饶**及丁*认为，红光花炮厂及周**所主张的补偿金性质不明，如主张的是违约金，则远超于房屋价值的30%，违约金过高，应予降低。本院认为，从“借条”及“承诺书”的内容来看，都是因为未按“借条”约定的期限归还产权证书，造成红光花炮厂及周**的损失，给予赔偿，即是违约而赔偿损失。因此，本案的补偿金应认定为违约金。

焦点4**及丁*、乐华财及唐**在本案中如何承担责任的问题。红光花炮厂及周**认为，饶**及丁*、乐华财及唐**都应按“承诺书”承诺的内容承担本案的违约责任。饶**及丁*认为，“借条”是在2004年11月8日由饶**及乐华财出具，而饶**与丁*结婚登记的时间是2006年6月份，该债务是饶**的婚前债务，属饶**的个人债务，与丁*有无关。本院认为，饶**与乐华财向红光花炮厂及周**出具的“借条”中约定的违约责任是“逾期未还房屋产权证给原告，对红光花炮厂及周**造成的经济损失按每平方抵押评估价的面积累计赔偿”。经查，逾期未还的房屋产权证的房产抵押评估价为388.7万元。根据“借条”的约定，乐华财及饶**应共同向红光花炮厂及周**支付违约金388.7万元。但饶**在出具“借条”后的2011年1月1日向红光花炮厂及周**出具了一份“承诺书”，承诺从2008年1月开始，按每月10000元／平方米的单价×0.8%的金额即每月80元×850.27为68021.6元计算，饶**对自己违约责任的承担进行了变更，应按变更后的约定承担违约责任。违约金的计算每月为68021.6元，计算至2014年6月底共计78个月为5305684.8元，减去饶**支付的750000元，为4555684.8元。2014年7月起至饶**及乐华财交还红光花炮厂及周**的抚房权证青字第204240号产权证之日止的违约金，每月按“承诺书”约定的68021.6元计算。乐华财在“借条”中约定了违约金，违约金的金额为3887000元，乐华财延迟交还房产证，已构成了违约，应在饶**承担支付违约金的范围内共同承担支付3887000元违约金的责任。唐**与乐华财系夫妻关系存续期间的对外债务，根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……”的规定，唐**应对乐华财的债务负共同承担责任。丁*与饶**在2006年结婚，而饶**所应支付的违约金是2008年1月起的债务，也是丁*与饶**婚姻存续期间的债务。该债务丁*应与饶**共同负担。

焦点5本案饶**与乐华财在“承诺书”及“借条”中约定的违约金是否过高的问题。红光花炮厂及周**认为饶**与乐华财在本案中约定的违约金是各方的真实意思表示，也不过高。饶**及丁*认为，本案约定的违约金远高于过所借房屋价值的30%。本院认为，1、当事人之间的商业行为应遵循当事人的意思自治，维护商业信誉。2、饶**并未提供证据证明“承诺书”及“借条”中约定的违约金过高。3、从饶**向红光花炮厂及周**出具的“承诺书”的约定每月10000元／平方米的单价×0.8%为80元，折算月利率为8‰来看，该违约金只达到了商业银行正常贷款利率的标准。因此，该违约金并不高。

焦点6饶**及乐华财在本案中是否应承担归还抚房权证青字第204240号产权证给红**炮厂的问题。红**炮厂及周**要求归还。饶**认为，同意归还。原审法院认为，该涉案的房屋产权证因他人借款的原因被抵押给了贷款单位至今尚未解押，饶**及乐华财丧失了对该房屋产权证占有权，现无法正常返还，故红**炮厂及周**要求归还房屋产权证的诉讼请求，不予处理。待抵押权消失后，红**炮厂及周**可另行主张。

综上，原审法院认为，饶**及乐华财出具给红光花炮厂及周**的“借条”及“承诺书”是各方当事人的真实意思表示，合法有效。红光花炮厂及周**已按“借条”的约定履行完义务，乐华财未按借条约定及饶**未按“借条”及“承诺书”的约定按时归还房屋产权证，应承担“借条”、“承诺书”中约定的违约责任。丁*与饶**系夫妻关系，丁*应对饶**的对外债务承担共同支付责任。同理，唐**对乐华财的对外债务亦承担共同支付责任。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事合同法》第一百零七条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》（二）第二十四条之规定，判决：一、饶**及丁*向红光花炮厂及周**支付截止2014年6月底违约金4555684.8元，支付2014年7月起至交付完抚房权证青字第204240号产权证之日止的违约金按每月68021.6元计算。二、乐华财及唐**对以上第一项判决中的饶**及丁*应支付违约金中的3887000元与饶**及丁*一起承担共同支付责任。三、驳回红光花炮厂及周**要求饶**、丁*、乐华财及唐**支付其他违约金的诉讼请求。本案案件受理费48940元，财产保全费5000元，合计53940元，由饶**及丁*负担46315元，其中33931元由乐华财与唐**、饶**、丁*共同负担。由红光花炮厂及周**负担7625元。

饶**、丁*向本院提起上诉，请求：一、依法撤销（2014）抚民二初字第48号民事判决书；二、依法改判或者发回抚州**民法院重新审理；三、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、无论本案的债务是否成立，上诉人丁*都不需要承担任何赔偿责任。理由如下：（一）本案的证据、事实路线为：1、2004年11月18日，饶**与乐华财共同向原告出具了一份“借条”，其内容：“今借到周**位于临川区伍塘北路（红光花炮厂）沿街店面壹拾陆间，总计面积约壹仟叁佰零玖平方米，另壹本店面壹拾壹间，约计面积扒佰伍拾平方米。”借期一年。逾期未归还产权证一切责任由借方承担。对周**造成的经济损失按每平方米抵押估价的面积累计赔偿”。2、2006年6月13日上诉人丁*与饶**登记结婚。3、2011年1月1日，饶**向被上诉人出具一份承诺书：“……本人承诺在2013年2月28日前归还所借周**全部产权证书，同时从2008年1月开始按每月10000元／平方米的单价×0.8%的金额计算给周**作为经济补偿，直到归还全部产权证之日止。……本人另按每月10000元／平方米的单价（总价款）×0.8%的金额作为补偿支付给周**。（二）一审法院认定为夫妻共同债务，依据不足。夫妻共同债务，债权人首先应当举证证明的是债权债务关系的合意形成于夫妻关系存续期间。本案中明确的是上诉人饶**与被上诉人周**、抚州**光花炮厂达成的借用房产证合意，及所谓的逾期未归还的赔偿合意。先于上诉人丁*与饶**的婚姻关系存续期间。（三）关于本案事实的一点，实际上将被上诉人周**、抚州**光花炮厂临川区伍塘北路（红光花炮厂）沿街店面抵押贷款的并不是上诉人饶**，而一审法院对于此事只字未提。既然用于实际上的借款人并不是上诉人饶**，那么如何认定饶饶**有这笔债务，一审法院却将此笔巨额债务认定为了夫妻共同债务，此笔巨额债务如何用于了夫妻共同生活。一审法院简单的以支付违约金的起算之日为2008年1月就认为为夫妻共同债务不当。丝毫不论债权债务的合意形成时间，也丝毫不论债务是否用于共同生活。据此，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）第二十三条、债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。据此，上诉人丁*不应当承担任何责任。二、一审简单的将案由定为合同纠纷错误，该案的案由应为借用合同纠纷。一审判决仅直接判定上诉人饶**等向被上诉人承担巨额违约金，但对本案的性质没有作出明确判定。本案的主要证据为：2004年11月18日由上诉人饶**及原审被告乐**共同向被上诉人出具书面借条一份，该借条应当是引起本案发生的最基本也是最早的法律事实；此外，还有2011年1月1日上诉人饶**单独向被上诉人出具的承诺书一份。此两份证据可以判定，本案应属借用法律关系，上诉人饶**借用被上诉人的房屋为他人融资担保。故本案应当定性为借用法律关系的案由，然而一审判决并未作出认定，以致整个案件判决失去了正确的方向，缺乏基本的法律支撑。三、一审判决对案涉“借条”的内容理解实在是荒谬。一审判决认为，依据“借条”至少可以确定上诉人饶**等应按出借房屋评估价值388.7万元标准补偿给被上诉人。如此认定，实属荒谬。上诉人饶**等与被上诉人间不是款项的交易，而是房屋产权及证件的借用，所以案涉“借条”并不能证明本案系民间借贷关系，实质上属于借用关系。借用关系一般是无偿的，但如果借用人造成了出借人损失的，借用人应予赔偿。“借条”中“对周**造成的经济损失按每平方抵押评估价以面积累计计算”的记载，本身就是这个意思。也就是说，如果上诉人饶**等因为借用造成被上诉人房屋被丧失的话，则应按评估价标准予以赔偿。从事实来看，被上诉人的房屋价值并未有任何损失，充其量是在房屋上设定了抵押物权而已。四、一审判决对案涉承诺书的理解完全错误。从承诺书整个内容来看，其中包括了两大方面内容。前半段为上诉人饶**对被上诉人因借用房产证担保给予一定的补偿，后半段为上诉人承诺收购被上诉人的案涉房产（属要约邀请），如果收购了房产却未付清房款的，则同意按一定标准支付违约金。所以，承诺书前后两部分的内容根本不是一种法律关系。一审诉讼中，被上诉人将其作为同一法律关系起诉，一审判决也偏听偏信地顺着被上诉人错误指引的方向作判，显然错误。一审判决对承诺书前半段借用房产证未还的后果，明显理解不当。语句“同时从2008年1月开始按每月10000／平方米的单价×0.8%的金额计算给周**作为经济补偿”，根据双方法律关系的具体事实，若是上诉人饶**等借用了被上诉人房产证逾期未还，房屋的使用、占有、收益均由被上诉人正常行使，难以引起任何经济上的损失这些因素，上诉人饶**同意按每月80元标准补偿被上诉人，这样更合乎情理。而一审判决判定按每平方米80元的巨额补偿，这样的标准甚至大大超过租赁使用房屋的价格，公平吗？相似语句在承诺书的后半段也出现过，即“本人将另按每月10000元／平方米的单价（总房款）×0.8%的金额作为补偿支付给周**”，显然，前后两句内容相近，但后一句增加了“（总房款）”，前一句是没有的，所以后一句理解总房款为计算依据是恰当的，前一句也理解为总房款就不应当了。否则，后一句加上的“（总房款）”就失去了意义。后半段承诺的购买根本没有发生和实现，被上诉人也没有向上诉人交付房产，其仍然继续享有完全的权利。上诉人饶**又怎么有义务支付全部房款呢，没有义务支付房款，自然也就不存在承担一审判决中的自2013年2月28日后的“违约金”了。五、一审判决判定的违约金数额明显畸高，不符合法律规定。（一）本案既然是借用合同关系，那么关于违约金的认定，就不能简单的套用民间借贷的利率问题，上诉人与被上诉人诉争的标的物不是钱款，不能计算逾期返还的利息损失。（二）本案中，临川区伍塘北路（红光花炮厂）沿街店面在房屋权证抵押期间，该门面一直是由被上诉人行使占有、使用、收益的权利。根本不存在上诉人对被上诉人周**造成损失的问题。（三）退一步讲，实际上本案被上诉人仅仅用房屋为他人进行抵押担保。若按照一审的判决，被上诉人因此产生的收益竟然远远大于用于抵押的房屋价值，显失公平。既然是借用合同关系，就不应当按照民间借贷的法律来理解违约金是否过高，而应当适用《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释，最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。假使违约金存在，违约金也是过高的。六、一审判决适用法律错误。第一、一审判决援引的法律明显错误。一审判决作出依据的核心实体法为《中华人民共和国民事合同法》第一百零七条。但上诉人饶**经认真、仔细查找，均未找到该部法律，更不用说具体条款了。如果这是笔误尚情有可原，若不是就有点可笑了。第二、一审判决针对本案比较适用银行借款利率不正确。一审判决将借用关系的补偿与银行借款利率标准进行比较，得出二者相差不大、符合公平原则的结论太不恰当了。不知如此比较有何依据，完全不同的法律关系，使用类推的方法进行判案，如何会是正确的呢？第三、本案应当正确适用相关法律。如果本案为借用法律关系纠纷，应当适用民法通则相关规定进行裁判。如果本案属于融资性担保，应当适用国家及地方融资性担保相关法律法规规定。如果本案还属于合同纠纷，那就应当适用合同及违约金相关合同法方面的规定。一审判决却没有援引任何法律规定。七、一审判决的作出，亦违反程序法的规定。一审判决中认定了被上诉人提供的诸多证据材料，但绝大多数没有进行庭审质证。包括：一审法院对被上诉人一审代理人询问笔录；被上诉人提供的村委会证明；被上诉人提交的担保借款合同等。没有经过法庭质证的证据，不应当成为判决的依据。

被上诉人辩称

红光花炮厂、饶**答辩称，一、一审判决认定答辩人损失为违约金性质定性正确。尽管本案是由被答辩人单方出具借条及承诺书，但答辩人一方接受被答辩人借条及承诺书的内容，与对方意见达成一致，形成了合同关系，借条及承诺书是合同的一种，也应适用《合同法》相关规定，不能基于出具借条及承诺书是被答辩人单方行为，就否认答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，这种观点显然是错误的。《承诺书》是答辩人与被答辩人对《借条》内容的延续和变更，双方为明确之间的权利义务，《承诺书》对违约金的计算标准予以约定，即承诺在2013年2月28日前归还房产证，并从2008年1月开始以每月每平方米80元补偿答辩人，直至归还房产之日止，上述内容完全属双方的真实意思表示，现被答辩人违背双方对借条及承诺书一致的约定，构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定，被答辩人应按《承诺书》约定的计算标准向答辩人支付违约金，答辩人在一审中也提出按违约金处理。二、一审判决被答辩人支付违约金4555684.8元于法有据。由于被答辩人未依约归还房产证，答辩人在使用案涉店面时受到诸多限制，无法完全行使店面所有权，客观上造成了答辩人一定的经济损失，双方对此均表示认可。主要的损失是房屋租赁费的损失，一是店面已抵押，无法进行长期经营，仅出租给一些小商贩，如早点、洗车、杂货等短期经营，一旦出租店面被收回马上可以搬出，不会造成较大损失的经营项目；二是由于抵押办不了经营许可证，这些小商贩只能违规经营，经常受到相关行政管理部门的查处；三是因该房产抵押贷款一案，法院已判决，进入执行阶段，在借用房产证店面处张贴拍卖公告，一些店面无法出租而关闭，双方约定的每平方米80元折算月利率仅为8‰，只达到金融机构正常贷款利率标准，不存在被答辩人所说的违约金过高之情形，实际上造成答辩人的损失远不止按每平方米80元计算的违约金4555684.8元。三、两被答辩人应共同承担向答辩人支付违约金4555684.8元的责任。一审查明，两被答辩人于2006年6月13日登记结婚。虽然《借条》是被答辩人饶**和原审被告乐**在2004年11月18日出具，但2011年1日1日承诺从2008年1月起以每月每平方米80元补偿答辩人，此承诺视为对《借条》的延续和变更，违约金的支付起点为2008年1月份，这时两被答辩人属合法夫妻，该债务依法应属婚姻存续期间的夫妻共同债务，因此，一审判决根据《最高院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（二）第二十四“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……”的规定，判令违约金4555684.8元由两被答辩人共同承担适用法律正确。四、承诺书内容前后并不矛盾。一是按借用关系，约定在2013年2月28日还房产证，期间造成损失按每平方米80元计算到归还日期，二是如果被答辩人购买，那么在2013年2月28日付清全部购房款，则每平方米另按总房款的0.8%计算。但实际上答辩人提出诉请是按借用关系提出的，由于未发生购买关系，所以并未另加算损失费用，两者并不矛盾。五、关于法律适用的问题，一审法院可能是笔误，但是很明显一审法院法律适用的就是违约金的问题。原审法院的法律适用除了笔误的问题，其法律适用是正确的。故一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应驳回被答辩人的上诉请求。

本院认为

根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、红光花炮厂的损失如何认定？2、丁*应否对饶**的债务承担共同偿还责任？

二审过程中，饶**、丁*未提供新证据，但在二审庭审中表示原审判决中有部分证据未进行质证，主要体现为一是原审对被上诉人的代理人所作的确定诉讼请求的一个询问笔录，在庭审当中没有质证。二是被上诉人提交的抚州市临**民委员会出具的证明，证明红光花炮厂属于个人投资的企业，这个证据也没有质证。三是被上诉人提交的借款抵押合同没有质证，但是在判决当中引用了。对于上述证据，饶**、丁*经本院组织补充质证认为：关于询问笔录，对真实性、合法性没有异议但是对关联性有异议，被上诉人的诉讼请求不应当是以笔录的方式对诉状进行补充。关于舍**委会的证明，对其三性均有异议，这种证据是由村委会盖章证明，按照民事诉讼法的规定，单位出具的证明应当有直接的自然人签章确认，关于红光花炮厂是否属于名为集体实为个人的企业，作为村委会不能证明这个事实。对被上诉人提供的借款抵押合同，没有看到原件，对三性都有异议。本院认为，询问笔录对诉讼请求的确认与被上诉人的民事诉状的请求事项并不存在矛盾，应予以采信。对于舍**委会的证明，本院对其真实性、合法性予以确认，对其关联性等结合案件其他证据材料进行认定。对于借款抵押合同，因原审法院在（2010）抚民二初字第25号案即抚州市振兴城市信用合作社清算组诉熊华水、红光花炮厂、周**借款合同纠纷一案中已予以确认，故本院对该证据予以采信。

本院另查明，2005年2月4日，熊华水向抚州市振兴城市信用合作社借款250万元用于周转，至2006年8月3日到期，红光花炮厂以其位于临川区伍塘北路红光大厦8-17号850.27平方米房产作抵押。后因熊华水未还借款，抚州市振兴城市信用合作社清算组于2010年7月8日向原审法院提起诉讼，要求熊华水、红光花炮厂、周**归还借款本金及利息。江西省**民法院于2011年7月20日作出（2010）抚民二初字第25号民事判决，判决红光花炮厂以本案所涉借款抵押的房产担保抚州市振兴城市信用合作社清算组的借款本金250万元及利息974960元优先受偿。对于原审认定的其他事实，本院予以确认。

本院认为，本院认为，根据《借条》及《承诺书》载明的内容，饶**系江苏省第**江西分公司（以下简称江西分公司）的承包人，江西分公司于2004年承包江西**厂商住楼基建工程，由于该工程投资较大，资金周转困难，遂于2004年11月18日借临**花炮厂（周**）位于抚州市临川区伍塘路临街壹拾壹间店面（抚房权证青字第204240，面积共计850.27平方米）产权证到金融机构抵押贷款，所贷款项全部用于江西**厂商住楼建筑工程。按照《借条》及《承诺书》的文义理解，借款抵押合同的借款人虽为熊华水，但所贷款项实际用于饶**所承包的江西**厂商住楼建筑工程上。因此，本案名为饶**、乐华财借用红**炮厂（周**）房产，实为用上述房产办理借款抵押担保，后因用于抵押的房产未能按约解除抵押，房产未能按约归还红**炮厂（周**）而产生的纠纷，原审认定为合同纠纷并无不当，饶**称本案为借用合同纠纷没有法律依据，本院不予支持。关于红**炮厂的性质问题，周**除了在原审提交了抚州市临**民委员会出具的《证明》外，还于二审审理过程中提交了抚州市临川区罗湖镇人民政府与抚州市临川区市场和质量监督管理局出具的《证明》，上述《证明》均证明红**炮厂虽登记为集体企业，但属周**个人投资企业。本院认为，上述证据能够证明红**炮厂为周**个人投资企业，且结合《借条》、《承诺书》为饶**向周**出具的事实，周**作为本案原审原告并无不当。由于《借条》、《承诺书》为饶**、乐华财的真实意思表示，应认定为合法有效，饶**、乐华财应按照《借条》、《承诺书》的内容向红**炮厂、周**履行相应的义务。本案所涉的周**位于临川区伍塘北路（红**炮厂）的沿街店面因饶**、乐华财向原抚州市振兴城市信用合作社借款而抵押，至今抵押权仍未消灭，且存在被强制执行拍卖的风险。饶**、乐华财至今未能交还房屋权属证书存在明显过错，应当承担相应的违约责任，即应当按照《借条》中关于“借期壹年。逾期归还产权证一切责任由出借方承担。对周**造成的经济损失按每平方抵押评估价以面积累计赔偿”及《承诺书》中关于“从2008年1月开始按每月10000元／平方米的单价×0.8%的金额计算给周**作为经济补偿，直到归还全部产权证之日止”之约定，向红**炮厂及周**支付相应的损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案所涉房产已经被原审法院判决用于偿还借款且存在被执行拍卖的风险，饶**在《承诺书》中亦承认给红**炮厂（周**）造成巨大经济损失，饶**、丁*未提供充分有效的证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，因此本院对其主张违约金过高应予调整的请求不予支持。原审法院按照《承诺书》的约定判令饶**及丁*向红**炮厂及周**违约金正确，本院予以维持。本案《借条》出具时间为2004年11月18日，丁*与饶**登记结婚时间为2006年6月13日，虽然从时间上看，丁*与饶**登记结婚时间晚于《借条》出具时间，但本案债务的发生时间，也即饶**承诺支付红**炮厂（周**）经济损失的时间为2008年1月起计算，该时间为丁*与饶**夫妻关系存续期间。因此，根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，丁*应对饶**所欠债务负共同偿还责任。丁*与饶**主张丁*不承担责任没有事实与法律依据，本院不予支持。此外，原审判决依据的《中华人民共和国民事合同法》并不存在，应纠正为《中华人民共和国合同法》。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，虽然原审法院适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律虽有错误但实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费47975.15元，由丁*与饶**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十日