彭**、张**与彭**农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告彭**、张**与被告彭**确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，被告彭**于2015年9月8日提起反诉。本案依法由审判员彭*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭**、张**及其委托代理人周**、被告彭**及其委托代理人周**到庭参加诉讼。经查明，本院确定本案案由为农村房屋买卖合同纠纷。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）诉称，2009年8月18日，原、被告签订转让协议，双方约定被告将其住宅转让给原告。为此，原告支付被告转让费106600元，2011年6月22日原告再支付被告补偿款50000元。但被告一直未实际履行合同，将房屋交付原告。因原告非被告所在集体经济组织的成员，该农村房屋买卖合同无效。现原告诉至法院要求被告偿还房屋转让款、补偿款共156600元及利息。对被告的反诉原告答辩如下：1、其店面租金损失无事实及法律依据；2、其房屋受损与本诉原告无因果关系。

被告（反诉原告）辩称：1、同意双方签订的协议及补充协议均无效，但合同无效的过错在原告方，其诉请返还转让款、补偿款及利息无法律依据；2、要求反诉被告支付反诉原告店面租金损失60000元；3、要求反诉被告修缮反诉原告受损的房屋或支付相应的费用；4、要求反诉被告拆除影响反诉原告通风、采光和日照的房屋。

原告（反诉被告）为支持其诉请，在指定的举证期限内，向本院提交了以下证据：1、户口本二份，证明二原告为非农户口；2、转让协议一份，补充协议二份，证明2009年8月18日，原、被告签订协议，被告同意将其坐落于吉安县登龙乡街上的房屋转让给原告，原告同意支付被告转让款106638元及2011年6月22日，原、被告约定被告收到补偿款50000元后同意拆迁的事实；3、收条二份，证明被告先后二次收到原告转让款及补偿款共156600元的事实；4、集体土地使用权证一份，证明该房屋使用权为被告，土地用途为住宅。

经当庭质证，被告（反诉原告）认为：1、原告的户口本与诉状的住址不一致；2、其余证据无异议。

被告（反诉原告）为支持其诉讼请求，在指定的举证期限内，向本院提交了以下证据：1、身份证一份，证明反诉原告主体适格；2、协议一份、补充协议二份，证明双方签订协议的事实及协议内容；3、集体土地使用权证一份，证明本案所涉房屋的土地所有权属于吉安县登龙乡龙岗村的农村集体土地；4、彭**的身份复印件及情况说明一份，罗**出具的收条一份，彭**的身份证复印件及情况说明各一份、彭**向彭**出具的收据及租赁合同各一份，以上证据证明反诉原告房屋租金2007年度为每年3000元，2010年度为每年3600元、2015年度为每年10000元；5、照片四张，证明反诉被告的商品房建设致反诉原告的房屋受损的情况。

经当庭质证，原告（反诉被告）认为：1、对证据1、2、3均无异议；2、对证据4的真实性有异议，若属实说明反诉原告将转让的房屋出租并产生了租金收益；3、对反诉原告提供的照片真实性有异议，且其房屋受损与原告（反诉被告）无因果关系。

对原、被告提供的证据，本院认证如下：1.二原告（反诉被告）户口本载明的地址系其因购买商品房或其他原因由身份证载明的地址迁入；2、被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的其他证据无异议，本院予以采信；3、原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的第1、2、3项证据无异议，本院予以采信；4、被告（反诉原告）提供的二份证人证言及二份收据，因未提供其他证据印证，，对该份证据的真实性，本院不予采信；5、被告（反诉原告）提供的四张照片与本案审理的农村房屋买卖合同无关联性，本院不予采信。

综合上述有效证据及庭审笔录，本院对本案已查明的法律事实确认如下：本案所涉房屋坐落于吉安县登龙乡龙岗村，该房屋占有土地的所有者为吉安县登龙乡龙岗村，土地性质为农村集体所有，用途为住宅。2000年元月15日，被告（反诉原告）取得该宗土地的使用权，编号为集用（2000）字第007号，并兴建了本案所涉房屋。原告（反诉被告）彭**、张**为吉安县敦厚镇的城镇居民。2009年8月18日，经原、被告自行协商，签订转让协议一份。协议约定：①、被告（反诉原告）将其坐落于登龙街的房屋的房产权、土地使用权转让给原告（反诉被告）；②、转让价为106638元。同日，双方签订补充协议一份，约定：①、原告（反诉被告）取得开发权，提供给被告（反诉原告）120平米的土地用以建房；②、原告（反诉被告）未取得开发权，给付被告（反诉原告）补偿款50000元。2010年7月20日，原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）转让款106600元。2011年6月22日，原、被告再次签订补充协议一份，约定：①、原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）补偿款50000元，被告（反诉原告）同意拆迁，拆迁前租金仍归被告（反诉原告）所有；②、由原告（反诉被告）提供给被告（反诉原告）120平米的土地用以建房。次日，原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）补偿款50000元。转让协议及补充协议签订后，原告（反诉被告）并未实际取得该房屋的使用权，一直由被告（反诉原告）使用至今。现原告（反诉被告）诉至本院，要求确认双方签订的转让协议及补充协议无效，并要求被告（反诉原告）返还房屋转让款及补偿款共156600元及利息。被告（反诉原告）提出反诉要求：1、确认双方签订的转让协议及补充协议无效，并要求原告（反诉被告）支付其店面租金损失60000元；2、修缮其受损房屋或支付相应的费用；3、拆除影响其通风、采光、日照的房屋。本案经调解无效。

本院认为

本院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有一定的福利性质，享有者必须具有本集体经济组织成员的特定身份，非本集体经济组织成员无权取得。被告（反诉原告）使用的土地属于吉安县登龙乡龙岗村所有。因此，作为城镇居民的二原告（反诉被告）无权购买。故根据我国现行的《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，2009年8月18日原、被告签订的房屋买卖协议及二份补充协议均无效。对此，原、被告双方均无异议，本院对原、被告要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求予以支持。原、被告均明知双方买卖的房屋及宅基地属于禁止流转范围，而签订本案所涉协议，应对合同无效产生的利息损失承担同等的责任。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付其2009年8月至今的店面租金损失60000元的诉讼请求，因该房屋未实际交付，一直由被告（反诉原告）使用至今，不存在租金损失的事实，且无证据证明，故本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）修缮其房屋或支付相应费用及拆除影响其通风、采光、日照的房屋的诉讼请求，不在本案农村房屋买卖合同审理的范围，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、2009年8月18日原告（反诉被告）彭**、张**与被告（反诉原告）彭**签订的“转让协议”、“补充协议”及2011年6月22日双方签订的“补充协议”无效。

二、被告（反诉原告）彭**在本判决生效之日起三日之内返还原告（反诉被告）彭**、张**房屋转让款及补偿款共156600元。

三、被告（反诉原告）彭**在本判决生效之日起三日之内返还原告（反诉被告）彭**、张**转让款106600元自2010年7月20日至清偿之日止的利息的一半，补偿款50000元自2011年6月23日至清偿之日止的利息的一半。（利息按中**银行同期同类贷款利率计算）

四、驳回原、被告的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3432元，减半收取1716元，由被告（反诉原告）彭**负担；反诉费1300元，减半收取650元，由反诉原告（本诉被告）彭**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月二十二日