上诉人宁**有限公司与被上诉人江**宁都县分公司、谢某某、李**、原审第三人张某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人宁**有限公司（以下简称“纳**司”）因与被上诉人江**宁都县分公司（以下简称“新华宁都分公司”）、谢某某、李**、原审第三人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2015）宁*二初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：经公开竞标，两被告于2013年4月1日与原告签订《资产租赁合同》一份，原告将其所有的位于宁都县**新华大楼一层及二层出租给被告使用。合同约定租期为3年，即自2013年5月1日起至2016年4月30日止。租金第一年为1216000元，以后每年递增5%，即第二年为1276800元，第三年为1340640元。支付方式为：合同签订之日起两日内，被告向原告交纳租赁押金304000元及第一个月的租金101334元，以后每月租金在每月1日前向原告支付，逾期支付，则按日租金的3倍支付滞纳金，拖欠租金累计1个月以上，原告有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，俩被告按约交纳了押金304000元。同年5月25日，俩被告与第三人张某某签订《店面转让协议》一份，收取第三人张某某转让费510000元，租房押金304000元，将承租房转租给第三人张某某，双方约定被告保证第三人张某某的租期为5年，付款时间及金额按原、被告之间的约定执行。第三人张某某转租后，成立了纳**司，在转租房内进行服饰经营管理，第三人纳**司按约支付原告租金至2014年12月31日，此后则未按合同约定支付租金。原告在未收到租金的情况下，曾向俩被告下发催款通知书，租金拖欠数月后，又于2015年4月2日向俩被告下发了解除合同通知书，后诉至法院，要求：依法确认原、被告双方签订的租赁合同已解除，判决被告返还原告出租房屋，支付所欠2015年1月1日至空房之日止的租金，并按日租金的3倍支付至付清租金之日的滞纳金（至起诉日止计币957600元）。而被告在答辩期内要求追加张某某参加诉讼，原审法院依法通知张某某作为第三人参加诉讼，第三人张某某则认为他与被告签订合同系公司行为，现有承租人为第三人纳**司，要求依法追加其为第三人参加诉讼，法院审查后依法通知第三人纳**司参加本案诉讼。另，在诉讼中，第三人纳**司提出申请，要求依法确认其与原告的房屋租赁合同关系，依法判决其与被告的《店面转让协议》无效，并要求判决被告收取其给付的转让费510000元全部返还其用于支付拖欠原告的租金。但第三人纳**司未在法院指定的期限内交纳相关的诉讼费用。

原告新华宁都分公司的诉讼请求为：请求法院依法确认原、被告之间的《租赁合同》已经解除，判决被告返还出租房，并支付至空出房屋之日止的租金及违约金。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告之间签订的租赁合同合法有效，双方均因严格遵守。两被告虽未经原告同意将所租房屋转租给第三人张某某，但第三人张某某在与被告签订转租合同后即开办了公司进行经营，现该出租房屋的实际占用人为第三人纳**司，诉讼前实际交纳房租的亦为第三人纳**司，对转租一事，原告在诉讼中也未提出异议，未要求确认两被告与第三人张某某之间的转让合同无效，故对两被告与第三人张某某签订的《店面转让协议》，予以确认。关于第三人纳**司的请求，因其未在法院指定的期限内交纳相关诉讼费用，不予支持。综上所述，第三人纳**司作为对承租房屋的实际使用方，其自2015年1月1日起未付原告租金的事实清楚，证据确实充分，第三人纳**司应予支付，并承担违约责任，两被告作为原始承租人，对此应付连带清偿责任。关于违约金问题，根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告提出违约金过高的辩解后，原告并未就其因违约导致的损失提供相关的证据，但其利息损失是客观存在的，故被告对原告提出的违约金过高的辩解成立，原告要求被告支付滞纳金957600元的诉请，违反相关法律规定，不予支持，应予调整，酌定为按银行同期贷款利率的130%来计付违约金。另，承租方未按约定期限支付租金，在原告多次催告下，均不履行支付义务，故对原告要求解除双方签订的租赁合同，返还出租房的诉请予以支持，且所租店房的实际使用者在空出店房之前，应当继续向原告支付占用店房的租金至空出店房之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告江西新华**都县分公司与被告谢某某、李**之间签订的《资产租赁合同》；二、限第三人宁都县**有限公司在本判决生效后15日内将宁都县梅江镇中山街新华大楼一、二层店房返还给原告江西新华**都县分公司；三、限第三人宁都县**有限公司在本判决生效后15日内付清所欠原告江西新华**都县分公司房屋租金（自2015年1月1日起算至空出该店房之日止，2015年1月1日至4月30日为106400元／月，5月1日起为111720元／月），并自欠款之日起至付清欠款之日止按银行同期贷款利率的130%计付利息给原告；四、被告谢某某、李**对上述款项负连带清偿责任；五、原告江西新华**都县分公司返还第三人宁都县**有限公司交纳的押金304000元，该款在第三人宁都县**有限公司的上述应付款项中予以抵扣。案件受理费16391元，由俩被告及第三人宁都县**有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

上诉人纳**司不服一审判决提出上诉，请求撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判确认两被上诉人谢某某、李**与原审第三人张某某订立的《店面转让协议》无效，改判谢某某、李**不当收取原审第三人张某某给付的人民币51万元全部返还张某某用于支付拖欠被上诉人新华宁都分公司的租金。本案二审的诉讼费用由被上诉人负担。主要理由是：1、上诉人自2013年5月起一直承租新华宁都分公司的新华大楼一、二层，并按期足额支付租金一年有余，已经与新华宁都分公司形成租赁关系。本案涉诉后，上诉人及张某某发现谢某某、李**根本无权转租，更无权超越承租期限转租。因此，谢某某、李**与张某某订立的《店面转让协议》无效，谢某某、李**以转让费名义不当收取张某某51万元应全部返还用于支付新华宁都分公司。2、原审程序违法。原审开庭前，上诉人依法提交书面申请，请求判决确认张某某与谢某某、李**订立的《店面转让协议》无效及谢某某、李**以转让费名义不当收取张某某51万元应全部返还用于支付新华宁都分公司的租金。原审法院接受上诉人书面申请后开庭审理，却未向上诉人开具缴费通知书、指定缴费期限，上诉人未能在原审交纳诉讼费系因法院没有依法通知所致，原审法院剥夺上诉人的诉权，程序明显违法。

被上诉人辩称

被上诉人谢某某、李**答辩称：1、一审法院认定租赁合同有效及确认《店面转让协议》有效是正确的。新华宁都分公司知道被上诉人谢某某、李**转租事由，在六个月内未提出异议。本案诉争的房租是在有效的三年转租期限内。2、上诉人要求返还51万元转让费没有事实和法律依据。上诉人不具有请求返还的主体资格，出租人要求解除合同的原因也是上诉人拒交房租。3、一审程序合法，但漏判了张某某应当承担连带责任。

被上诉人新华宁都分公司答辩称：1、新华宁都公司与谢某某、李**订立的租房合同规定不是绝对不能转租，而是未经新华宁都分公司同意不得转租，新华宁都分公司知道转租事由后默认其转租行为，显然转租合同有效。2、一审法院程序合法，上诉人恶意诉讼故意拖延时间，一直占用店房却不支付房租，一审法院当庭对上诉人的代理人告知诉讼费用交纳期限，其代理人也当场答应转告上诉人。

原审第三人张某某答辩称：1、上诉人与谢某某、李**签订转让店面的协议属于法定无效。2、原审程序严重违法，剥夺了上诉人依法享有的诉权。上诉人在参加一审诉讼期间，依法向法院申请提出独立的诉讼请求，而一审法院并没有明确告知上诉人应当缴纳及核实缴纳诉讼费，所以原审判决认为“未在本院指定的期限内缴纳相关诉讼费用”没有事实依据，诉讼程序明显违法。3、本案原审期间，新华宁都分公司与谢某某、李**均委托了同一家律师事务所代理，违反了《律师法》第39条之规定，属于不当代理。

二审中，各方当事人均未提交新的证据。

本院查明

二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案存在两层租赁关系，第一层是新华宁都分公司与谢某某、李**就《资产租赁合同》所形成的房屋租赁关系，第二层是谢某某、李**与张某某或纳**司就《店面转让协议》所形成的房屋转租关系。被上诉人新华宁都分公司与被上诉人谢某某、李**签订《资产租赁合同》即第一层租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，该合同真实、合法、有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于该合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，谢某某、李**与张某某签订《店面转让协议》，将租赁物转租后，张某某所成立的纳**司向新华宁都分公司交纳了部分租金，但从2014年12月31日以后则未支付租金，致使新华宁都分公司的合同目的实际已经无法实现，其请求解除合同符合法律规定。关于谢某某、李**与张某某签订《店面转让协议》即第二层租赁关系房屋转租合同的效力问题。新华宁都分公司作为本案原审原告向人民法院提起诉讼，是以谢某某、李**作为被告，以双方签订的《资产租赁合同》作为诉争合同，本案审理的仅是第一层租赁关系。第三人纳**司及张某某参加本案诉讼，是因为第三人与本案处理有利害关系，但两第三人不是该《资产租赁合同》的合同主体，对该诉讼标的即《资产租赁合同》不具有独立的请求权。故两第三人对本案争议标的不能提起反诉或独立的诉讼请求，两第三人与谢某某、李**就《店面转让协议》所形成的房屋转租关系纠纷应另案审理。原审法院对上诉人纳**司的诉讼请求未予以处理，并不违反法定程序。但是，本案中新华宁都分公司与张某某或纳**司并没有签订书面形式的租赁合同，无论新华宁都分公司是否同意或默认谢某某、李**房屋转租合同，张某某或纳**司向新华宁都分公司交纳租金被接受这一事实并不能在新华宁都分公司与张某某或纳**司之间直接建立起租赁合同关系，仍然可视为张某某或纳**司向谢某某、李**交纳租金，再由谢某某、李**向新华宁都分公司交纳租金这一连续过程的简化处理。原审判决直接判令第三人纳**司承担支付租金等违约责任及判令合同相对方谢某某、李**承担连带责任，既有违合同相对性原则，又突破了新华宁都分公司的诉请范围，违反了不告不理原则，本院予以纠正。

综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持宁都县人民法院（2015）宁*二初字第998号民事判决第一项；

二、撤销宁都县人民法院（2015）宁*二初字第998号民事判决第四项；

三、变更宁都县人民法院（2015）宁*二初字第998号民事判决第二项为：限被上诉人谢某某、李**及上诉人宁**有限公司在本判决生效后15日内将宁都县梅江镇中山街新华大楼一、二层店房返还给江西新**限公司宁都县分公司；

四、变更宁都县人民法院（2015）宁*二初字第998号民事判决第三项为：限被上诉人谢某某、李**在本判决生效后15日内付清所欠江西新**限公司宁都县分公司房屋租金（自2015年1月1日起算至空出该店房之日止，2015年1月1日至4月30日为106400元／月，5月1日起为111720元／月），并自欠款之日起至付清欠款之日止按银行同期贷款利率的130%计付利息给江西新**限公司宁都县分公司；

五、变更宁都县人民法院（2015）宁*二初字第998号民事判决第五项为：被上诉人江西新华**都县分公司返还被上诉人谢某某、李**交纳的押金304000元，该款在被上诉人谢某某、李**的上述应付款项中予以抵扣。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费16391元，二审案件受理费16391元，合计32782元，由被上诉人谢某某、李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十四日