黄积塘、胡**与江西**限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江西**限公司（以下简称吉**公司）因与被上诉人黄积塘、胡**房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院（2015）遂民二初字第310号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年4月30日，原告黄**与被告江**限公司签订房屋租赁合同，合同约定：租赁店面，面积84.1m2；租用期限自2012年5月1日至2015年4月30日；房屋租金：每年租金不变，金额50460元；付款方式：按约定支付，支付时间为每年租期开始时，依此类推；被告在解除合同前必须对损坏的设施、墙面作复原维修，若发生自然损坏，应及时通知原告，由原告及时维修。合同签订后，被告实际使用了该租赁房三年。2015年4月30日合同到期后，被告将该租赁房钥匙交至原告方。被告已交清两年半房屋租金，尚欠2014年11月1日至2015年4月30日半年房屋租金25230元未支付。原、被告在合同解除后，被告未对租赁房进行复原。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同到期后，被告未按约定时间支付房屋租金属违约，原告诉请要求被告支付拖欠的房屋租金25230元，符合法律规定，依法予以支持。原告诉请要求被告按每月4205元的标准向原告支付自2015年5月1日起至被告返还租赁物之日止的占有使用费4205元，因原告未提供证据证明被告多占用一个月的租赁期限，故对该诉请依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告江西**限公司自判决生效之日起10日内支付原告黄**、胡**房屋租金25230元；二、驳回原告黄**、胡**其他诉讼请求。案件受理费536元减半收取268元，由原告负担39元，被告负担229元。

上诉人诉称

上诉**叶公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求依法撤销原审判决并改判驳回被上诉人的诉请。其理由为：在上诉**叶公司与被上诉人黄积塘的合同到期前，吉**公司提出提前终止合同，并承诺黄积塘如果同意提前解约，可不退还押金3000元，最后因黄积塘拒绝办理交接手续和不同意转租，未及时采取适当措施致使损失扩大，黄积塘存在过错，应当承担相应责任。因此，黄积塘的租金损失应当由其自担一部分，原审法院判决由吉**公司全部承担欠妥。

被上诉人辩称

被上诉人黄**、胡**答辩称：双方的租赁合同约定2015年4月30日到期。吉**公司没有与黄**达成解除合同的协议，应当按照合同继续履行义务。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。

根据上诉人的上诉理由和被上诉人的辩称意见，归纳本案的争议焦点为：上诉**叶公司提前搬离涉案店面是否构成合同解除？上诉**叶公司应否支付2014年11月至2015年4月的房租？

本院查明

二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：上诉**叶公司与被上诉人黄**签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守并履行。吉**公司上诉称，吉**公司在合同未到期时，向黄**提出提前解除合同，黄**不同意接收钥匙也不同意吉**公司转租。吉**公司提前搬离租赁房屋后，因黄**未及时止损，导致房屋长期空置，黄**的损失应由其自担一部分。本院认为，双方的房屋租赁合同第四条第2项约定：”在租赁期内，甲、乙双方如有一方因特殊情况，需要解除合同的，必须提前一个月通知对方，经双方同意，达成一致后解除本协议”。吉**公司虽然提前一个月通知黄**要求解除合同，但是根据该约定，应当在双方同意且达成一致后才能解除合同。在黄**不同意解除合同的情况下，双方的合同仍然合法有效，应当继续履行，因此，吉**公司单方提前搬离租赁房屋的行为不构成合同的解除。搬离后，吉**公司虽然没有实际使用房屋，但仍然应当按照合同约定，履行缴纳房租的义务。因此，吉**公司的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。吉**公司在一审答辩时提出，吉**公司在签订房屋租赁合同时向黄**缴纳了3000元押金，该3000元押金应当退还或核减租金。黄**表示，因吉**公司违约，该3000元押金不应当退还。本院认为，押金的作用是担保承租人履行合同义务，具有补偿性而不具有惩罚性，在承租人违约时，出租人可从押金中抵扣或优先受偿。在没有合同特别约定的情况下，黄**不能没收吉**公司的该3000元押金。因此，该3000元可抵扣吉**公司差欠黄**的房租。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持江西省遂川县人民法院（2015）遂民二初字第310号民事判决第二项；

二、变更江西省遂川县人民法院（2015）遂民二初字第310号民事判决第一项为：上诉人江西**限公司自本判决生效之日起10日内向被上诉人黄积塘、胡**支付房屋租金22230元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费536元减半收取268元，二审案件受理费431元，共计699元，由上诉人**有限公司负担429元，由被上诉人黄**、胡**负担270元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十日