南昌**工程公司与邦**、原审被告南昌**工程公司呼和浩特分公司房屋买卖合同二审民事判决书

审理经过

上诉人南昌**工程公司（以下简称南昌一建公司）因与被上诉人邦**、原审被告南昌**工程公司呼和浩特分公司（以下简称南昌一建呼和浩特分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第00777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人南昌一建公司的委托代理人姚*，被上诉人邦**及其委托代理人王**到庭参加诉讼，原审被告南昌一建呼和浩特分公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明：《爱巢8090项目》位于呼和**开发区化肥厂生活区东侧，系呼和浩特市蒙*和房地**责任公司（以下简称蒙*和公司）开发的项目，其承建单位为南昌一建呼和浩特分公司。南昌一建呼和浩特分公司于2013年8月22日注册登记成立。2013年10月28日，南昌一建呼和浩特分公司与邦**签订了《爱巢8090项目团购内部认购协议（原银杏嘉苑住宅）》（以下简称为认购协议）。认购协议约定：邦**预定金桥开发区化肥厂生活区东侧《爱巢8090》项目3号楼1单元7层03户房屋，暂测面积为119.6平方米，单价每平方米4000元，总房款为478400元。房屋交付期限为2014年12月30日，付款方式为按揭贷款。认购协议载明甲方是蒙*和公司和南昌一建呼和浩特分公司，但最后由南昌一建呼和浩特分公司加盖其公司的公章，蒙*和公司并未确认。合同签订之后，邦**分别于2013年10月28日、11月2日向南昌一建呼和浩特分公司共支付20万元，该款项均由南昌一建呼和浩特分公司向邦**出具了购房款收据。南昌一建呼和浩特分公司未按时交付房屋。邦**得知《爱巢8090》项目3号楼至今未开工建设，承建单位南**公司及其分公司也已经撤离了该项目。从法院生效文书获知，蒙*和公司并未取得该项目的商品房预售许可证。一审庭审中，邦**提供了一份三方协议即《定向购房协议书》复印件作为参考，该协议中，南**公司作为甲方，内蒙**牧学会作为乙方与蒙*和公司作为丙方约定了定向购买以及划分3#楼事宜，但该协议是否成立以及是否履行均无法核实，一审庭审结束后，南**公司也并未提出印章鉴定申请。另查明，蒙*和公司未取得爱巢8090项目的《建设用地规划许可证》《商品房预售许可证》等五证。邦**诉至法院，请求判令邦**与南昌一建呼和浩特分公司于2013年10月28日签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议（原银杏嘉苑住宅）》无效；返还已付购房首付款20万元；并支付逾期不能交付的补偿金32800元（自2013年10月28日起算至2015年3月3日）；赔偿利息16400元（从2014年12月30日起暂计算至2015年3月2日，按照中**银行同期利率计算），直至实际支付之日止。

一审法院认为

原审法院认为，南昌一建呼和浩特分公司虽与邦**签订了认购协议，但南昌一建呼和浩特分公司并不具备开发资质，其作为施工单位也没有自行销售的权利，结合开发单位蒙*和公司未办理预售许可证的事实，应当认定该认购协议为无效合同。合同无效后，南昌一建呼和浩特分公司收取的购房款20万元应当返还邦**，并赔偿邦**的利息损失。南昌一建呼和浩特分公司作为南**公司的分支机构，其对外签订合同的行为对南**公司产生法律效力，相应责任也应当由南**公司承担。邦**请求的补偿金实际上是利息损失，且与利息请求有重复，因此全部以利息形式予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告邦**与被告南昌市**浩特分公司于2013年10月28日签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议（原银杏嘉苑住宅）》无效；二、被告南昌**工程公司于本判决生效之日起十日内向原告邦**返还购房款20万元并支付其利息（以中**银行同期贷款利率计算，自2013年10月28日起至实际支付之日止）；三、驳回原告邦**对被告南昌市**浩特分公司的诉讼请求。案件受理费2396元，由被告南昌**工程公司负担2275元，由原告邦**自行负担121元。

上诉人诉称

南昌一建不服一审判决，向本院上诉称，一、一审法院认定的事实错误，应该追加蒙*和公司为本案当事人，以便查清真实的购房款收款主体。第一、南昌一建呼和浩特分公司是受蒙*和公司的授权，其只是代蒙*和公司收取购房款，不存在南昌一建呼和浩特分公司自行销售情形，该行为产生的后果应由授权主体蒙*和公司承担。第二、蒙*和公司在该认购协议上加盖了方形授权印章进行了确认，且该协议签订的地点在蒙*和公司的售楼部，因此可以认定该销售行为是蒙*和公司所为。三、一审法院认定该认购协议无效却支持邦**的利息请求属适用法律错误。邦**作为完全民事行为能力人，对自己所购房屋的合法性应当负有一定的注意义务，因此双方都存在过错，邦**应当对自己的过错承担适当的责任，而不是由南**公司单独承担该责任。请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判南**公司不承担支付邦**购房款及利息；2、一、二审案件受理费由邦**负担。

被上诉人辩称

邦**答辩称：一、南昌一建公司所称的认购协议上有蒙*和公司加盖的方形印章予以确认，与事实不符，其上诉理由不能成立，因为该认购协议上只有南昌一建和呼和浩特分公司的印章。二、签订该认购协议的主体为南昌一建呼和浩特分公司，因为收据的收款单位以及该认购协议的落款盖章均为南昌一建呼和浩特分公司，且签订地也在南昌一建呼和浩特分公司的办公所在地即呼和浩特市赛罕区世纪六路宇泰大厦B座901，南昌一建公司所称签订地为蒙*和公司的售楼部也与事实不符。

本院查明

二审中，双方均未提供新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：一、是否应当追加蒙*和公司为当事人。二、南昌一建公司是否应当返还邦宏宏20万元购房款及利息。

针对第一个争议焦点，对于南昌一建公司认为南昌一建呼和浩特分公司作为施工建设单位并不具备对外预售房屋的资质，其与邦**签订的认购协议是接受蒙*和公司的授权对外销售该涉案房屋，并且蒙*和公司也在该认购协议上加盖了蒙*和公司的方形印章进行了确认，属于该认购协议的合同相对方，依据合同相对性原则，应当追加蒙*和公司的上诉理由，经本院查证，该认购协议并无蒙*和公司加盖的方形印章，也无蒙*和公司的签字，从该份认购协议的形式上看，均不能体现出南昌一建呼和浩特分公司对外预售涉案房屋是经过蒙*和公司的授权。根据最**法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此南昌一建公司应当承担举证不能的法律后果，南昌一建公司的该项上诉理由不能成立，对其提出追加蒙*和公司的请求，本院依法予以驳回。

针对第二个争议焦点，南**公司对一审法院确认该认购协议无效无异议，但认为邦**在签订认购协议时，没有尽到合理的审慎义务，双方均存在过错，现认购协议被确认无效后，邦**也应对其自身的过错承担责任，而不应由南**公司单独承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本院认为，民事活动中当事人各方均应当遵循诚实守信原则，履行各自的权利与义务。本案中，南昌一建呼和浩特分公司在不能证明自己对外预售涉案房屋是在蒙*和公司授权情况下，作为该认购协议中的出卖方，负有在签订认购协议时就开发商蒙*和公司未取得“爱巢8090项目”的商品房预售许可证明以及其作为施工方与开发商蒙*和公司存在的工程抵账和并未取得蒙*和公司明确授权的情况向买受人邦**进行明确告知的义务，从而保证买受人邦**的知情权和选择权，而不能将该义务转嫁给买受人邦**。故南昌一建呼和浩特分公司在不能证明就上述与订立合同有关的重要事实向邦**作了明确的说明情形下，该责任应当归责于南昌一建呼和浩特分公司，应当对邦**予以赔偿，对买受人邦**而言，其提出的损失主要是已付款的利息，现邦**提出请求赔偿利息的请求，于法有据，应予支持。南昌一建呼和浩特分公司作为南**公司的分支机构，其对外签订合同的行为及与南**公司，南**公司应当承担该法律责任。故一审法院判决南**公司返还邦**购房款20万元并支付利息（以中**银行同期贷款利率计算，自2013年10月28日起至实际支付之日止）并无不当，本院予以确认。

对于南**公司在二审庭审中提出对认购协议中南昌一建呼和浩特分公司的行政公章及财务章进行鉴定的申请，本院认为当事人申请人民法院启动鉴定程序，应当严格遵守举证期限的限制，并于举证期限届满前提出。由于人民法院委托鉴定在性质上为法院调查收集证据，因此当事人申请鉴定应当遵守当事人申请人民法院调查收集证据的要求，受严格的举证期限限制。本案中的南**公司在举证期限内也未提出对该认购协议中公章及收据上财务章的鉴定申请，也未能向本院提出正当理由予以解释和说明，故对南**公司的该项申请，本院不予支持。南昌一建在一审审理过程中未对上述印章真实性提出异议，表明其对该事实是认可的。

综上，南昌一建公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4792元由南昌**工程公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十日