董**与中国移动通**安县分公司、中国移动**司抚州分公司租赁合同纠纷再审民事判决书

审理经过

申诉人董**与被申诉人乐**公司、一审被告抚**公司租赁合同纠纷一案，乐**民法院于2010年10月14日作出（2009）乐民初字第168号民事判决，董**、乐**公司不服，向本院提起上诉，本院于2011年8月4日作出（2011）抚民一终字第5号民事裁定，以事实不清，程序违法为由，发回重审。乐**民法院另行组织合议庭，于2012年8月20日作出（2011）乐**初字第78号民事判决。董**、乐**公司不服，向本院提起上诉，本院于2013年3月20日作出（2012）抚民二终字第65号民事判决。判决生效后，董**向本院提起再审申请，本院于2013年9月8日作出（2013）抚民申字第35号民事裁定，驳回其再审申请。董**不服，向江西省人民检察院提起申诉，江西省人民检察院于2013年12月25日向江西**民法院提起赣检民行抗字（2013）46号民事抗诉，江西**民法院于2014年1月26日作出（2014）赣民抗字第7号民事裁定，裁定：本案指令抚州**民法院再审；再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭，于2015年3月20日公开开庭审理了本案。申诉人董**及其委托代理人杨*，被申诉人乐**公司的委托代理人周**，乐**公司的委托代理人邹**到庭参加诉讼。一审被告抚**公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。抚州市人民检察院检察员胡雨水出庭履行职责。本案现已审理终结。

一审法院查明

乐安县人民法院一审查明：原乐**信局根据GSM四期工程建设和业务发展的需要，意购买董**位于乐安大道××楼中××楼和底层店面一间。乐安县建筑工程质量监督站于1999年1月11日对该房屋质量进行了质量论证。乐安电信局于1999年2月10日以乐电（1999）局字20号《关于要求批准购买移动基站装机房屋并给予补助的请示》向抚州地区电信局进行了请示，抚州电信局于同年3月1日以抚电（1999）局字第43号《关于下达第四期GSM工程乐安局机房购置计划的通知》作了同意的回复。1999年2月20日，乐安电信局与董**签订了房屋买卖合同，约定购买其第六层楼186.76平方米，价格为420元／㎡，底层店面一间，面积为51.84平方米，价格为1900元／㎡；付款方式：合同签订后一周内付40%，余款于房屋交付使用后一周内付清。1999年3月18日，乐**信局（甲方）又与董**（乙方）签订了一份合同书，合同约定：甲方因机站建设需要租赁乙方屋顶及2-5楼天井，建设一座通信铁塔及布放线路，重量和高度按县建筑工程质量监督站的论证报告要求为准，经双方协商特签订本合同，共同信守：一、甲方在乙方屋面上合适位置，按要求建立一座通信铁塔，并要求在乙方的二-五楼的天井内布放电力、电缆、通信光缆及其附属设施。其费用由甲方支付。二、甲方租赁期限按实际使用时间为准，每月租金1500元整，以后乙方不得将屋面作为其它用途，更不能影响甲方通信效果，如甲方需扩大用途规模，其租金双方另行协商增加。三、付款方式：合同签订后，先付六个月租金，其余年底付清，每半年付款一次。四、使用过程中，甲方将屋面及天井必须保持清洁卫生、排水、管道、设施畅通，无污水、积水。五、乙方租给甲方的屋面及天井租金必须每年按总额10%递升。以保持货币升值。不另增加租金。六、本合同一经签订，永久有效，且双方均不得违约，否则负担相应责任，未尽事宜双方协商解决。甲方有邱**的签名，并加盖了乐**信局的公章，乙方有董**的签名。

1999年3月31日乐安县电信局重组，分离出乐**公司和乐**公司。所购买的房屋、店面划分到了乐安移**移动公司在该房楼面及顶层安装了铁塔及基站设备，在天井布放了通信电缆、光缆等。1999年12月17日乐**公司（甲方）与董**（乙方）又签订了一份房屋买卖合同补充协议，内容为：因乐安县电信局重组，分离出乐安县移动通信公司，原乐安县电信局已购买乙方的房屋产权划归甲方，甲乙双方经友好协商，就原乐安县电信局与乙方签订的房屋买卖合同有关事宜补充如下：……四、房屋屋顶保修期为两年，在保修期内如因质量问题，由乙方负责，但因甲方设施问题，由甲方负责，保修期满后由甲方负责，但因乙方设施问题，由乙方负责，双方现已在屋顶建成的附属设施均不需向对方交纳任何费用，以后双方在屋顶上新建增建附属设施不得影响房屋质量和对方已建的附属设施。……合同共计11条。2000年1月7日，董**办理了该幢房屋的产权登记。

1999年10月8日，董**向乐**公司出具了一张暂借条，内容为“暂借县移动公司工程款计人民币贰万陆仟元正”，乐**公司于1999年10月11日开出了26000元的现金支票，标明为机站款；1999年11月1日，董**向乐**公司出具了一张收条，内容为“今收到县移动公司机房款叁万元，供电局用电贴费*仟元正。计人民币叁万伍仟元”，乐**公司当日开出了35000元的现金支票，标明为机房款。1999年11月24日，乐**公司向董**出具了一张证明，内容为“董**同志在我公司做了以下工程：牛田铁塔基础15521.56元戴坊铁塔基础13095.48元县城Ⅱ站铁塔基础7209.85元四期工程乐安Ⅱ站5482.98元维修店面5199.20元乐安Ⅱ站房屋附属工程3220.00元特此证明乐安县移动通信公司1999.11.24”，并在证明上加盖了乐安县移动通信公司的公章。该证明证实董**在乐**公司共有工程款49729.07元。1999年12月23日，董**向乐**公司出具了一张总收条，内容为“收到乐安县移动公司人民币玖**玖佰叁拾元正，￥96935.00元（包括99.10.826000.00元1／1135000元22／121700元23／1234235.00元）此据经收人：董**99.12.23”

2000年，乐**公司在董**屋顶上做了一铁架广告牌，2008年7月23日江西省**检测中心对该广告牌进行了检测，建议移动公司拆除，移动公司在拆除过程中，董**以乐**公司未交纳广告牌租金和水电费为由，锁住一楼大门，不让移动公司拆除。2008年10月28日，江西**事务所为此向董**发了一份律师函，认为董**要求乐**公司支付广告牌租金和水电费没有合同依据和事实依据，要求董**恢复乐**公司的通行权，并让其继续拆除广告牌等。2009年6月广告牌及铁塔均已拆除。

一审法院认为

乐*县人民法院一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原乐*县电信局与原告签订的房屋买卖合同及房屋租赁合同，均真实、合法、有效。同年3月31日，原乐*县电信局重组分立出乐*移动公司和乐*电信公司，房屋买卖合同所涉及的房屋产权及在该房屋所建的通信基站设施等转由乐*移动公司占有、使用和收益，被告乐*移动公司的通信基站设施使用了该租赁合同中原告的屋面和2-5楼的天井，乐*移动公司应承担支付租金的义务。对被告乐*移动公司提出其与原告之间不存在租赁关系的辩解意见，不予采信。乐*电信公司、抚**公司与原告之间未产生权利、义务关系，故不应该承担支付租金的责任。由于原告在本案审理过程中不变更诉讼请求，只主张了2009年之前的租金，租赁合同约定每半年支付一次租金，原告向法院起诉的时间为2009年11月，法律规定主张租金的诉讼时效是一年，故对原告的要求支付的租金依法应从2008年7月计算至2009年12月。原告要求支付逾期利息和广告牌的租金，因未提供相关证据，且广告牌是架设在屋面上的，而租赁物是屋面和2-5楼的天井，没有另行增加租赁物，所以只能依据合同约定支付租金，故对原告该项请求依法不予支持。据此，作出（2011）乐**初字第78号民事判决：一、被告中国移动通信集团江西有限公司乐*县分公司于本判决生效后十日内支付原告租金67908.9元（2008年7月至2009年12月期间的租金）；二、被告中国移**司抚州分公司和中国**限公司乐*分公司不承担支付租金的责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费9058元，由被告乐*移动公司交纳2000元，由原告董**交纳7058元。

二审上诉人诉称

宣判后，董**和乐*移动公司均不服，向抚州**民法院提起上诉。

董**上诉称，原判认定事实清楚，但适用法律错误，请求撤销原判，改判乐安移动公司支付2000年至2009年租金315561.02元及逾期利息91275.8元和2010年至2012年租金169987元及逾期利息25676元，支付广告牌租金50000元及逾期利息36000元，支付一、二审诉讼费、律师费及违约金90000元，总计778498.2元。

乐**公司上诉称，原判认定事实和适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法作出公正判决。

二审法院查明

本院二审查明的事实与一审的一致，予以确认。

二审法院认为

本院二审认为：本案有五个争议焦点。一是关于原乐*电信局是否承担责任的问题。根据《合同法》第九十条的规定，原乐*电信局的债务由分立后的企业承担连带责任，但由于乐*移动公司与董**签订的房屋买卖合同补充协议已明确约定原乐*县电信局所购买的董**的房屋产权已划归乐*移动公司，在该房屋中建立的通信基站、布放的电缆、电线等设施也应属于乐*移动公司，故该通信基站和通信电缆等设施所产生的费用应由乐*移动公司承担，分立后的乐*电信公司不承担该合同项下的义务。

二是关于董**与原乐**信局签订的租赁合同是否有效的问题。本院二审认为，原乐**信局与董**于1999年3月18日签订租赁合同经江西求实司法鉴定中心鉴定乐**信局及其代表人邱**的印章和签名真实，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。

本院认为

三是关于上诉人乐*移动公司和上诉人董**签订的房屋买卖合同补充协议与房屋租赁合同的关系及房屋买卖合同补充协议第四条的理解问题。本院二审认为，对房屋买卖合同补充协议第四条中“双方现已在屋顶建成的附属设施均不须向对方交纳任何费用，以后双方在屋顶上新建增建附属设施不得影响房屋质量和对方已建的附属设施”的解释应按《合同法》第一百二十五条第一款，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确立该条款的真实意思”的规定来进行。故对“附属设施”的理解应从以下几方面进行分析，首先，对“附属设施”的理解应当按照常理进行理解，因为合同的当事人不是专业机构，附属设施应是房屋以外的设施，就本案而言，附属设施系屋顶现已建成的各种设备和建筑附属物，自然应包括签订补充协议时已建成的铁塔；其次，从合同文本的字义来理解，“附属设施”一词的修饰语有两个，即“双方”和“现已在屋顶建成”，这表明，附属设施是双方建成的，当然包括移动公司建立的铁塔，也包括董**建成的其他设施和建筑。“现已在屋顶建成”表明附属设施是签订补充协议时已经建立的设施，在合同签订时，铁塔业已存在，故附属设施应包含铁塔；第三，从合同目的来解释，移动公司作为专门从事通讯业务的机构，买下六楼是为了建造通信铁塔，同时为了对双方的权利义务予以明确，故对铁塔等设施的使用费用进行约定，否则，乐*移动公司不需签订此补充协议；第四，从诚实信用的角度来解释，董**没有证据能够证明乐*移动公司支付过租金，其诉称工程款暂借条中有6000元是铁塔租金，经江西**定中心鉴定“（铁塔租金4个月×1500元）”的内容属添加，董**称乐*移动公司支付过租金的理由不能成立，不予支持。综上，房屋买卖合同补充协议的第四条中的“附属设施”应包括铁塔，该条已对房屋租赁合同中相关内容进行了实质性变更。但是，补充协议并没有对租赁合同的第二条：“甲方在乙方的二---五楼的天井内布放电力、电缆、通信光缆及其附属设施，其费用由甲方支付”作出明确的变更，乐*移动公司对天井的使用仍应支付租金，因合同双方并未明确该笔租金的具体金额，依据其使用价值、占用的位置及在通信方面的作用，酌定为每月600元，从1999年4月1日起，以后每年递增10%，算至2009年12月30日，合计人民币131614元。关于上诉人乐*移动公司是否需要支付租金利息问题。本院认为，依据合同法的规定，逾期利息属于违约金范畴，上诉人乐*移动公司并未违反合同约定，只是双方对合同理解有争议。上诉人董**时隔多年才主张租金，对扩大损失即逾期利息也应由其本人承担，故对董**要求上诉人乐*移动公司支付逾期利息的主张不予支持。另外，上诉人董**要求上诉人乐*移动公司支付2010年至2012年租金，属增加的诉讼请求，因其在一审中未提起，可另行起诉。

四是关于董**主张租金的诉讼时效问题。本院二审认为，根据《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”之规定，租金属于定期给付之债，是继续性合同在合同履行过程中定期发生的债务，由于其系同一合同项下订立、基于同一原因产生的债务，故各个债务虽因时间经过而产生，具有一定的独立性。但全部债务的整体性和关联性大于独立性，权利人基于债务为整体债务的合理信赖，也同样存在为维护当事人之间的合作关系而不再要求每一笔债务履行期限届满后即主张权利的情形，在该情形下，请求给付每一期债务请求权的诉讼时效应从最后一笔债务履行期限届满之日起算。上诉人乐*移动公司在2009年将铁塔拆除，董**向法院起诉的时间为2009年11月，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，主张租金的诉讼时效为一年，故上诉人董**主张上诉人乐*移动公司支付租金没有超过诉讼时效。

五是关于上诉人乐*移动公司是否应支付上诉人董**广告牌租金的问题。本院二审认为，上诉人董**与上诉人乐*移动公司签订的房屋买卖合同并未明确六楼屋顶的产权归属，屋顶应为双方共同所有。根据《中华人民共和国物权法》第七十条及《最**法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，乐*移动公司作为业主对屋顶享有共有和共同管理的权利，其可以依照法律规定在不影响房屋质量和安全的情况下利用屋顶架设广告牌，同时，上诉人董**亦无书面租赁合同或口头租赁合同等证据证实其与乐*移动公司存在租赁法律关系。故对其主张广告牌租金的诉请不予支持。

综上，原二审法院认为原一审判决适用法律错误，应当改判，依照相关法律规定，判决：一、维持乐安县人民法院（2011）乐**初字第78号民事判决第二项。二、撤销乐安县人民法院（2011）乐**初字第78号民事判决第一项、第三项。三、上诉**动公司于本判决生效之日起十日内向上诉人董**支付其因租赁上诉人董**房屋二--五楼天井租金人民币131614元。（从1999年4月1日起算至2009年12月30日）四、驳回上诉人董**的其他诉讼请求。

再审裁判结果

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

一审案件受理费9058元，二审案件受理费6474元，合计人民币15532元。由上诉人乐*移动公司承担10000元，上诉人董**承担5532元。

江西省人民检察院抗诉称，1、《补充协议》明确写明了本补充协议是对先前房屋买卖合同的补充，且《租赁合同》约定董**收取移动公司租金的范围为屋顶楼面和二到五楼的天井，适用范围明确具体，终审判决认定《补充协议》变更了《租赁合同》相关内容，缺乏证据证明。2、终审判决认定乐安移动公司在房屋顶面设置广告牌属使用房屋专有部分的合理需要，其无需支付申诉人租金，属适用法律错误。

董**再审称，1、二审判决认定房屋买卖合同补充协议第四条变更了租赁合同内容，属认定事实错误。2、二审判决没有支持申诉人要求支付逾期利息的诉讼请求不符合法律规定，依法应当改判。3、二审判决援引《物权法》并判决驳回申诉人要求支付广告牌租金的请求属适用法律错误的。综上，原二审判决认定事实和适用法律错误，请求再审法院依法予以改判，判令乐*移动公司支付1999年4月至2012年12月的铁塔租金及利息、广告牌租金及利息和诉讼费、律师费、误工费、差旅费等合计人民币928549.70元。

乐**公司答辩称，1、房屋买卖合同和房屋买卖合同补充协议是双方真实意思的表示，合法有效。该补充协议中明确说明使用屋顶不需租金，因此广告牌的使用不需交纳租金。董**在一、二审提出广告牌租金的鉴定后又撤销，也一直没有提供鉴定的证据，其再审提出鉴定，程序违法，应不予支持。2、对房屋租赁合同的三性持有异议，1999年1套房子的租金仅为300元，而该合同的租金却为1500元，且每年按照租金总额的10%增长，明显违反常理，是电信公司与董**恶意串通损害我方利益，我方根本不知道该租赁合同的存在。3、房屋买卖合同补充协议是对房屋买卖合同和房屋租赁合同的补充和修改，原二审判决在承认租赁合同的基础上认为该补充协议是对租赁合同作出的变更或修改是客观正确的。综上，原二审判决合法正确，请求再审法院予以维持。

乐**公司答辩称，房屋买卖合同和房屋租赁合同真实合法有效，房屋买卖合同补充协议第4条是对原租赁合同的变更，原二审判决客观真实，应予维持。

董**再审过程中向本院提交了一份抚州**证中心抚价鉴定（2014）15号司法技术鉴定书，以证明广告牌租金从2000年1月起计算至2009年7月，其价格总额为人民币90607元。乐**公司质证认为，抚州**证中心及其鉴定人员是国家发展和改革委员会批准的价格认证机构和鉴定人员，但其不符合江西省司法厅对鉴定资质的要求，未列入江西省司法厅鉴定机构名册，鉴定不合法。且董**在原一、二审均未提出司法鉴定，再审启动司法鉴定程序不合法。另外，原广告牌已经拆除，此次鉴定的并非原物，而仅仅是依据董**单方提供的一些材料，鉴定依据不客观真实。故对该鉴定书三性均有异议。乐**公司对董**提交的该份鉴定书没有异议。

本院再审认为，本案是租赁合同纠纷，租赁合同的标的物并不包含2000年架设的广告牌，故广告牌租金问题不属本案审查范畴，对董**提供的证明广告牌租金总额的抚价鉴定（2014）15号司法技术鉴定书不予采信。

本院再审查明的事实与二审查明的一致，予以确认。

本院再审认为，本案的争议焦点有三点：一是申诉人董**与原乐安电信局签订的租赁合同是否真实合法有效的问题。1999年3月18日，申诉人董**与原乐安县电信局签订了房屋租赁合同，虽然被申诉**动公司对该合同的真实性持有异议，但经江西求实司法鉴定中心鉴定，乐安县电信局的印章和邱**的签名均属真实的，故该租赁合同是申诉人董**与原乐安电信局双方真实意思的表示，合法有效。

二是房屋买卖合同补充协议是否是对原房屋租赁合同的变更，被申诉人乐安移动公司应否向申诉人董**支付使用屋顶的租金问题。本院再审认为，1999年12月17日，申诉人董**与被申诉人乐安移动公司签订的房屋买卖合同补充协议名称上虽是房屋买卖合同补充协议，但其协议第四条明确规定双方现已在屋顶建成的附属设施均不须向对方交纳任何费用，其实际是对屋顶使用的一种重新约定，而当时被申诉人乐安移动公司在屋顶建成的附属设施包括铁塔。因此，虽然房屋买卖补充协议内容上没有明确对申诉人董**与原乐安电信局签订的房屋租赁合同进行变更，但却产生了对租赁合同内容进行了变更的实际结果。此外，按照物权法有关建筑物区分所有权的规定，屋顶属于所有业主共同共有，被申诉人乐安移动公司购买了1楼和6楼，系业主之一，其使用屋顶还需向申诉人董**支付高额租金，不符合常理。且2008年已拆除大的铁塔，更换成比较轻型的、占地面积非常小的通讯设施，申诉人董**现在再继续要求被申诉人乐安移动公司支付屋顶的租金于理不符。从公平合理原则角度，人民法院可以对显失公平的租赁合同作出适当调整，故二审将天井部分按照600元／月计算，判决被申诉人乐安移动公司支付申诉人董**租金是正确的。抗诉机关提出的该项抗诉理由不成立。

三是被申诉人乐安移动公司应否向申诉人董**支付广告牌租金及逾期支付租金的利息问题。本院再审认为，2000年广告牌建成，2009年广告牌已拆除，物已灭失。且2009年1月申诉人董**曾就广告牌拆除行为造成其房屋质量受损提起过民事诉讼。此外，申诉人董**与被申诉人乐安移动公司之间没有就广告牌签订书面租赁合同，也没有证据证明双方之间存在口头租赁法律关系，故申诉人董**此时要求被申诉人乐安移动公司支付其广告牌租金于法无据。抗诉机关提出的该抗诉理由不成立。此外，根据《合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，被申诉人乐安移动公司使用了房屋租赁合同中约定的二至五楼天井，应当向申诉人董**支付租金。但申诉人董**怠于行使权利，时隔10年才主张租金，由此而造成的扩大损失即逾期利息应由其自行承担，对其要求支付逾期利息的诉讼请求，不予支持。

综上，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持江西省**民法院（2012）抚民二终字第65号民事判决。

鉴定费1000元，由申诉人董**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十四日