江西恒**有限公司与张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江西恒**有限公司因与被上诉人张**房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新建县人民法院（2014）新民三初字第101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江西恒**有限公司的委托代理人万焕作、邱**，被上诉人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：原告张**与被告江西恒**有限公司于2011年1月10日签订《新建县商品房买卖合同》（编号为36012200008161）一份，合同约定：原告张**向被告江西恒**有限公司购买位于新建县长堎镇建设路东侧文化路西侧的文鼎华苑小区6#2单元2-202室房屋一套，房屋面积为90.080平方米，单价为4344.12元，房屋总价391318元。交付期限为2011年12月31日，且应在房屋交付使用后的180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。其中合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.00的违约金。”合同第十五条关于产权登记的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。”

另查明：江西**开发公司于2012年8月22日向南昌云**限公司发放一份《文鼎华苑入伙通知书》，通知原告张**办理交房入伙手续。原告张**于当日领取了房屋钥匙，办理了交房手续。原告张**于2014年3月4日取得位于新建县长堎镇文化大道1038号（文鼎华苑）6栋及附1号2单元202室的房屋所有权证书。

一审法院认为

一审法院认为，原告张**与被告江西恒**有限公司于2011年1月10日签订《新建县商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的相关规定，予以确认。原告主张的权利系债权请求权，依照法律规定，权利人从知道或者应当知道权利被侵害之日起2年内可以向法院主张其享有的权利。本案中，根据合同约定，被告应当在2011年12月31日前交付符合合同约定的商品房，因被告未按时交房，原告的权利自2012年1月1日起受到侵害。鉴于该时被告具体交房日期仍无法确定，应视为侵权行为一直持续，直至2012年8月22日原、被告办理交房手续，方视为被告侵权行为终止，但双方未就违约金等进行结算，此时，原告应当明确知晓其权利受到侵害的事实。原告于2014年7月22日向原审法院起诉，尚未超过本案的诉讼时效，故被告对于延期交房的辩称不予采信。对于原告要求被告支付延期交房违约金的请求，予以支持。按合同约定的每日总房款的万分之一计算，从2012年1月1日起计算至2012年8月22日止，共计232天，总房款为391388元，则违约金应计算为9078元。原、被告约定被告应在房屋交付使用后的180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但原告却迟至2014年3月4日才取得了本案房屋的房屋产权证，被告辩称并非其故意拖延，但被告并未提供相应的证据证明其主张，应承担举证不能的责任，故对被告的辩称不予采信。因被告违反了双方在《新建县商品房买卖合同》中关于备案登记约定，应按合同违约条款的约定向原告支付总房款百分之一的违约金，计3913元。因此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第一款、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告江西恒**有限公司在本判决书生效后十日内向原告张**支付逾期交房违约金9078元；二、被告江西恒**有限公司在本判决书生效后十日内向原告张**支付逾期办理房屋产权证违约金3913元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元，由被告江西恒**有限公司承担。

江西恒**有限公司不服一审法院判决，向本院上诉称：请求撤销新建县人民法院（2014）新民三初字第101民事判决第一、二项，并改判上诉人仅支付被上诉人违约金2000元。其理由是：上诉人向其他业主通知交房时间均在2012年5月，上诉人通知张**办理交房的时间也应当是在2012年5月。据此，该起诉超过了二年的诉讼时效。上诉人并非故意拖延办理产权登记手续，上诉人在交房后即向房管部门申请，且将需办理权属登记的资料送产权登记部门备案，由于新建县人民政府和新建县房管局暂停办理房产登记手续，后经上诉人多次沟通、协商，上述部门才分批次于2014年3月4日为被上诉人办理了房屋产权证；在本案中，若认定上诉人上述二项违约，不应按总购房款计算违约金，应按被上诉人已支付的购房款计算违约金；同时涉案合同约定的违约金过高，请求法院适当减少。

被上诉人辩称

张**辩称：被上诉人与上诉人2011年1月10日签订《新建县商品房买卖合同》，合同约定：涉案房屋交付期限为2011年12月31日，且应在房屋交付使用后的180个工作日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人与上诉人于2012年8月22日办理了交房手续。2014年3月4日被上诉人才取得涉案房屋的所有权证。根据涉案合同约定，上诉人应在2012年8月22日交房后的180个工作日内办理备案，但上诉人既未提交在约定时间内已办理备案手续的证据，也未提供新建县人民政府和新建县房管局暂停办理房产登记手续的证据；上诉人已全额收到被上诉人的首期购房款及银行的按揭贷款，上诉人要求按已付首期购房款计算违约金没有事实与法律依据；一审法院判决违约金符合合同约定，同时被上诉人认为一审法院判决3913元偏低。

本院查明

上诉人江西恒**有限公司与被上诉人张**在二审审理期间均未提交新的证据，双方对一审法院查明的事实均无异议。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本案的争议焦点：上诉人江西恒**有限公司是否应当按一审法院判决支付违约金还是按上诉人江西恒**有限公司要求支付违约金。

本院认为：被上诉人张**与上诉人江西恒**有限公司于2011年1月10日签订《新建县商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的相关规定，予以确认。在本案中，2012年8月22日上诉人与被上诉人办理交房手续，但双方未就违约金等进行结算，被上诉人于2014年7月22日向原审法院起诉，尚未超过本案的诉讼时效，故上诉人主张逾期交房超过诉讼时效的意见不予支持。关于逾期交房，应按合同约定的每日总房款的万分之一计算（9078元）。在本案中，合同约定江西恒**有限公司应在房屋交付使用后的180个工作日内，将张**提供的权属登记资料报产权登记机关备案。江西恒**有限公司诉称约定的违约金过高且并非其故意拖延，但江西恒**有限公司未提供相应的证据证明其主张，应承担举证不能的责任，故对江西恒**有限公司的主张不予采信。因江西恒**有限公司违反了双方在《新建县商品房买卖合同》中关于备案登记约定，应按合同的约定向张**支付总房款百分之一的违约金（3913元）。

综上，上诉人江西恒**有限公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费75元，由上诉人江西恒**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月九日