罗**与蔡**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人罗**因与被上诉人蔡**房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉*一初字第1295号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2015年3月6日，原、被告签订出租合同一份，约定原告承租被告位于香榭丽都九号店铺开设舞蹈会所，租期两年，从2015年3月6日至2017年4月10日止。两年期满后，被告无条件收回店铺，被告不用支付原告租用期内装修费及设备费。店面租金为5000元一个月，店铺押金5000元。租赁合同签订后，双方又另行签订一份合作合同，约定被告向原告定包场，每月20节课，每周5节课时，参与学员不限，被告按当月实际上课课时100元／60分钟支付给原告，原告至少每月亲自为会员上10节课；合作期限为两年，自2015年4月1日至2017年5月1日。两份合同签订后，被告按合同约定将店面交付原告经营舞蹈会所，同时介绍会员到原告舞蹈会所跳舞。开始双方均能按合同履行，后因被告发展会员越来越多，原告认为被告发展会员未经原告允许，且收取费用较低，扰乱了原告正常的收费标准。被告认为原告未按合同履行，拒绝接收被告发展的会员，双方发生矛盾，2015年6月28日、2015年8月16日、2015年9月5日双方发生纠纷，均通过110报警指挥中心处理。原告租金交至2015年8月份后至今未交租金。本案2015年12月2日开庭后，被告蔡**于2015年12月4日同意与原告解除租赁合同。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订房屋租赁合同后，双方应按合同约定履行各自的义务。原告租赁被告店面，原告应按合同约定交付租金，双方因合作合同履行发生矛盾，原告据此要求解除房屋租赁合同，不符合合同终止的法定条件，原告应按租赁合同继续履行，但被告庭后于2015年12月4日同意与原告解除租赁合同，依法予以准许。原告单方面终止合同，属违约行为，且合同第一条规定，两年期满被告可无条件收回店铺，被告不用支付原告租用期内所有费用（装修费、设备费）。故原告诉请被告返还押金5000元及房屋租金25000元，赔偿装修费54000元，赔偿未正常营业损失50000元，依法不予支持。被告反诉原告支付拖欠的房屋租金15000元，应予以支持。原、被告双方的合作合同，本案不予处理。被告反诉原告付清赊欠的服装费3380元，返还舞蹈课时费2800元，不属于反诉范围，本案不予处理，双方当事人可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原、被告双方于2015年3月6日签订的租赁合同；二、驳回原告罗**其他诉讼请求；三、原告罗**支付被告蔡**租金15000元，限判决生效后7日内付清；四、驳回被告蔡**其他反诉请求。案件受理费2980元，减半收取，由原告负担，反诉费165元，由原告负担120元，被告负担45元。

上诉人诉称

上诉人罗**不服判决，向本院上诉称：1、一审判决认定事实存在错误。一审认定”上诉人未按合同履行，拒绝接收被上诉人发展的会员”这一事实的是错误的，上诉人并没有拒接被上诉人发展的会员到上诉人舞蹈会练舞，而且被上诉人发展的其中一个会员在双方多次产生矛盾后还一直在上诉人舞蹈室上课。2、一审法院认定系上诉人单方面终止合同是错误的。上诉人是通过向法院提起诉讼要求解除房屋租赁合同，其解除理由是因被上诉人多次到上诉人开设的舞蹈会所打架闹事，导致上诉人的舞蹈会所无法正常经营。被上诉人是存在过错的，应对上诉人所造成的损失承担相应的责任。3、上诉人所交的房屋押金应当予以退还。该押金是上诉人在租赁被上诉人房屋过程中，对被上诉人的一种保障。既然一审法院解除了双方之间的租赁合同，那么房屋押金应当退还给上诉人。4、双方合作合同并没有解除，而且被上诉人在与上诉人发生矛盾之后，其发展的会员还一直在上诉人的舞蹈会所上课，那么被上诉人就应当按照合作协议的条款约定支付费用给上诉人。综上，请求法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人蔡**答辩称：1、双方的合作合同不属于本案的审理范围；2、双方合作事宜发生冲突也是因为上诉人不诚信导致的，上诉人是想以租赁合同以外的事由而想达到一个不交租金的目的。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。

本院查明

二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

根据上诉人的上诉理由以及被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点：1、上诉人在双方租赁合同解除以后的损失是否应由被上诉人承担？2、上诉人所交的房屋押金是否应当退回？3、上诉人要求被上诉人支付会员上课的费用是否属于本案的审理范围？

本院认为：上诉人罗**与被上诉人蔡**签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效。在合同履行期间，上诉人因双方合作合同的履行发生矛盾而要求解除房屋租赁合同，不符合合同解除的法定条件，但鉴于被上诉人在一审诉讼期间的2015年12月4日明确表示同意解除租赁合同，故该租赁合同可予以解除，合同解除之前上诉人拖欠的租金仍应支付给被上诉人。双方租赁合同第一条规定：两年期满，被上诉人可无条件收回店铺，不用支付上诉人租用期内所有费用（装修费、设备费）。由于上诉人系单方提前解除合同，应承担相应的违约责任。故上诉人要求被上诉人承担租赁房屋的装修费、设备费的上诉请求理由不足，本院不予支持。但上诉人要求被上诉人在租赁合同解除后返还5000元押金的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人要求被上诉人支付会员上课费用的上诉请求不属于本案审理范围，双方当事人可另案处理。

综上，上诉人罗**的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉*一初字第1295号民事判决第一、三、四项；

二、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉*一初字第1295号民事判决第二项为：被上诉人蔡**在本判决生效后7日内返还上诉人罗**房屋押金5000元；

三、驳回上诉人罗**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2980元，二审案件受理费3280元，合计6260元，由上诉人罗**负担5260元，被上诉人蔡**负担1000元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日