井冈山市下七乡上七村民委员会与刘**、王**土地租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**、王**因与被上诉人井冈山市下七乡上七村民委员会（以下简称上七村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服江西省井冈山市人民法院（2015）井民初字第171号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年3月9日，原、被告双方签订土地租赁合同书，约定原告将集体所有土地租赁上七村田园化土地上七小学至长坪路口（具体为2012冬上七田园化所有土块）租赁给被告开发经营农业项目，租赁面积为275.46亩，租赁期限为2014年3月2日至2039年3月1日，租赁期前两年按每亩每年400元人民币（以下均为人民币）计算租金，两年后租金调整按每年每亩一百五十公斤稻谷的标准折合成钱款计算，其价格以当年国家粮食保护价计算，租金支付时间为每年农历12月28日以前支付30000元作为预付次年的租金，其余租金在当年10月1日以前一次性付清全年租金。合同签订后，被告于当天支付了30000元2014年度土地租赁预付款给原告，原告即交付土地给被告，被告于2014年3月10日进驻使用。但被告方至原告起诉时未按约支付2014年租金，也未按约预交2015年30000元租金，原告遂起诉要求解除合同，并要求两被告支付2014年租金及诉讼期间的租金。

一审法院认为

原审法院认为：原告上七村委会与被告刘**、王**所签订的《土地租赁合同书》是双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。被告虽以原告未能在合同履行期内制止村民的妨害行为协助己方顺利生产为抗辩理由，但未能提供相应证据佐证，其所提供的证据既与本案土地租赁合同纠纷不具有关联性，又未能证明原告方在处理被告与村民个人产生纠纷时存在不作为，故对被告的抗辩意见依法不予采纳，对原告要求被告支付2014年土地租金的诉求，依法予以支持。由于被告于2014年3月9日支付过30000元预付租金给原告，该笔款项也经原告认可，被告还需支付给原告的2014年度租金为80184元。关于原告主张被告应支付诉讼期间的土地租金的问题，考虑到被告实际使用土地情况，被告应向原告支付2015年1月起至原告递交起诉状之日止的租金计36728元（400元÷124275.46亩）。原、被告签订的《土地租赁合同书》第十七条约定：”乙方未按时交清土地租金，甲方随时有权解除合同。”原告要求解除合同的诉求，依法予以支持。由于原告未能提供证据证明租赁土地原样，无法查明租赁土地的情况，因此，原告提出的将农田恢复原样的诉求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、四十五条第一款、六十条第一款、九十三条、九十七条之规定，判决：一、解除原告井冈山市下七乡上七村民委员会与被告刘**、王**签订的《土地租赁合同书》；二、被告刘**、王**向原告井冈山市下七乡上七村民委员会支付2014年租金80184元、2015年1月至4月租金36728元，共计116912元，于判决生效后10日内付清；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2503.68元，由被告刘**、王**负担。

上诉人诉称

上诉人刘**、王**不服上述判决，向本院提出上诉，请求依法撤销原审判决并依法改判由被上诉人上七村委会自担土地租金并赔偿上诉人的损失、承担违约责任。其理由为：原审判决事实认定不清。1、被上诉人上七村委会在没有得到上诉人刘**、王**许可的情况下，在2014年9月份私自毁坏涉案承包地上的作物，没有按照合同约定交付土地给两上诉人使用，严重违约。2、上七村委会纵容村民干扰两上诉人的正常经营。2014年，上七村委会纵容村民投毒到两上诉人的鱼塘，导致池塘中的鱼全部死亡。因上七村委会未与村民协调好租赁的承包地，导致村民经常对两上诉人进行骚扰、威胁，村民用枪对两上诉人进行射击，上七村委会一直未对此事进行处理，导致两上诉人无法正常经营。3、在双方合同尚未解除的情况下，上七村委会已经引进第三方并将涉案土地承包给第三方，构成违约。

被上诉人辩称

被上诉人上七村委会答辩称：两上诉人的上诉理由不能成立。上诉状所称”2014年上七村委会将农作物毁坏”、”引进第三方”的理由均属编造。鱼塘投毒系侵权纠纷，与本案的土地租赁合同纠纷没有关联。

根据上诉人的上诉理由和被上诉人的辩称意见，归纳本案的争议焦点为：两上诉人是否应当支付2014年至2015年4月的土地租金给被上诉人上七村委会，若应支付，应当支付多少？

二审过程中，上诉人刘**、王**向本院提交以下证据：1、照片7张，证明村民破坏了其生产经营，且该土地已另租他人；2、光盘4份，证明上诉人刘**、王**在承包土地上栽种猕猴桃，对比他们栽种之前、栽种过程中以及现在的土地状况；3、2014年8月27日刘**与派出所王警官的通话录音一份，证明村民影响了其经营活动，枪击事件出现后，员工都不敢上班；4、2015年5月刘**与上七村委会的老村民组长刘队长的通话录音一份，证明刘**、王**栽种的猕猴桃与其他种苗已经被挖走，土地已经另租给他人栽种脐橙。上诉人刘**、王**还申请证人康*出庭作证，康*证明称在2014年9月送货路过井冈山，在路边看见很多人拔树苗，经打听是村里吩咐村民拔树苗；今年4、5月份左右，其经过井冈山时该地已经种植了脐橙树苗。被上诉人上七村委会质证后认为，1、照片的真实性无法确认，无法确认拍摄地点，也不能证明上七村委会违约；2、光盘的内容无法证实上诉人的证明目的，涉案土地上本来就是上七村委会的田园化规划范围，水沟都是上七村委会开挖的；3、通话内容与本案无关，上诉人与其他村民之间是否存在侵权纠纷，连派出所都管不了，乡政府与上七村委会更管不了；4、通话内容的真实性有异议，老*身份不明，无法达到证明目的，而且上七村委会并没有将土地另行承包出去。

本院查明

本院为查明本案事实，于2015年10月29日前往井冈山市下七乡上七村委会调查，在双方当事人均在场的情况下，调查了下七乡下七村民刘**。他证实村里将涉案土地承包给上诉人刘**、王**后，刘**、王**在承包地上栽种了猕猴桃，他也曾经帮他们栽种过；承包地中的水沟是村里开挖的，刘**、王**承包后，又修过一遍；刘**、王**刚开始经营得不错，后来因为猕猴桃没有种好，就经营得不是很好；刘**、王**和村里的关系也还可以，没听说他们与村民存在冲突，后来他们的租金没有到位；刘**、王**经营的鱼塘中的鱼死了是事实，但是否是毒死的，他也不清楚；刘**、王**栽种的猕猴桃树是被拔了，但不知道是什么人拔的；涉案土地自2015年3、4月份由一个遂川人开始栽种脐橙。本院认为，经过实地调查，可以确认刘**、王**对承包地进行过修建，并在承包地上栽种过猕猴桃，后被人拔除，鱼塘中的鱼苗确实在刘**、王**承包期间死亡，承包地自今年3、4月份开始栽种脐橙，证人康*提供的证词与本院向刘**所调查的情况可以相互印证，本院对证人康*的证言予以确认。上诉人刘**、王**提供的照片、光盘与现实情况一致，本院确认其真实性。通话录音中的通话人没有出庭作证，不能与通话录音中的内容相作证，本院对其真实性不予确认，而且通话内容中与本院调查一致的内容仅有承包地现在栽种的是脐橙，上诉人刘**、王**没有提供其他证据证明枪击事件、鱼苗死亡事件、猕猴桃拔除事件是由村民引发，因此，在上诉人刘**、王**没有充分证据证明村民阻挠了其经营活动的情况下，通话录音不能达到上七村委会从中没有协调好上诉人刘**、王**与村民纠纷的证明目的，本院对其关联性不予确认。

二审查明的其他事实与原**院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：上诉人刘**、王**与被上诉人上七村委会签订《土地租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应严格遵守、履行。上七村委会应按照合同约定向两上诉人提供承包的土地，两上诉人在承包期间缴纳租金。现上诉人刘**、王**与被上诉人上七村委会对解除《土地租赁合同书》均无异议，本院予以确认。刘**、王**上诉称，上七村委会在没有得到刘**、王**许可的情况下在2014年9月份私自毁坏涉案承包地上的作物，没有按照合同约定交付土地给两上诉人使用，严重违约；上七村委会还纵容村民干扰两上诉人的正常经营，2014年纵容村民投毒到两上诉人的鱼塘，导致池塘中的鱼全部死亡；因上七村委会未与村民协调好租赁的承包地，导致村民经常对两上诉人进行骚扰、威胁，村民用枪对两上诉人进行射击，上七村委会一直未对此事进行处理，导致两上诉人无法正常经营。本院认为，刘**、王**称上七村委会没有按合同约定将土地交付其承包使用，缺乏证据证实，且与事实不符，本院不予采信。根据合同约定，上七村委会应当协调、解决刘**、王**与村民之间可能存在的争议、纠纷。刘**、王**承包土地期间，鱼塘里的鱼死后经鉴定含有六六六，但并没有证据证明是由村民下毒致死，亦没有证据证明村民用枪对刘**、王**进行射击，因此，两上诉人的该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。刘**、王**上诉还称，在双方合同尚未解除的情况下，上七村委会已经将涉案土地承包给他人，构成违约。根据证人康*的证言和本院的实地调查，2015年3、4月份，在刘**、王**与上七村委会的土地租赁合同尚未被解除的情况下，涉案承包地确实开始由他人栽种脐橙。因此，刘**、王**的该上诉理由与事实相符，本院予以支持。刘**、王**上诉还主张要求上七村委会赔偿损失，因该上诉请求为新的诉请，刘**、王**没有在一审提出反诉，本院在二审审理过程中经调解双方没有达成协议，因此，刘**、王**的该上诉请求本院不予处理，刘**、王**可另行主张。

鉴于本案中刘**、王**鱼塘中的鱼经鉴定被毒死是事实，刘**、王**无法再正常生产经营，对此，刘**、王**不存在过错。由于刘**、王**也没有提供充分证据证明毒鱼事件是由村民所为，相关部门对此事亦没有查明真相，故上七村委会对于刘**、王**无法正常生产经营亦不存在过错。根据公平原则，刘**、王**在承租期间的土地租金应当核减。虽然刘**、王**自认在2014年10月开始就没有再在承包地上生产经营，但是在合同没有解除时，刘**、王**仍可以使用土地，仍应按照合同约定缴纳租金。因上七村委会在2015年3月将涉案土地另租他人栽种脐橙，刘**、王**的计租时间应当计算至2015年2月。因鱼死亡事件发生在2014年6月底，从2014年3月刘**、王**开始进驻承包地至2014年6月，刘**、王**应当承担该四个月的全额租金36728元（400元÷124275.46亩）。而在鱼死亡事件发生后，因双方均无过错，损失各自承担，因此，刘**、王**应承担自2014年7月至2015年2月期间租金的50%即36728元（400元÷128275.46亩50%）。刘**、王**在核减已支付30000元租金后，还应当支付上七村委会的土地租金为43456元（36728元＋36728元-30000元）。

综上，原审判决认定事实部分不清，适用法律正确，处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持江西省井冈山市人民法院（2015）井民初字第171号民事判决第一、三项；

二、撤销江西省井冈山市人民法院（2015）井民初字第171号民事判决第四项；

三、变更江西省井冈山市人民法院（2015）井民初字第171号民事判决第二项为：上诉人刘**、王**支付被上诉人井冈山市下七乡上七村民委员会土地租金共计43456元，限本判决生效后10日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2503.68元，二审案件受理费2638元，共计5141.68元，由上诉人刘**、王**负担2571元，被上诉人井冈山市下七乡上七村民委员会负担2570.68元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日