袁**、万载县**有限公司与郭*房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

审理经过

再审申请人袁**、万载县**有限公司（以下简称宏**司）因与被申请人郭*房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省**民法院于2015年6月30日作出的（2015）宜中民四终字第76号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月10日作出（2015）赣民申字第387号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人袁**及其委托代理人王*、汤水根，再审申请人宏**司的委托代理人邹**，被申请人郭*及其委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年12月，郭*起诉至江西省万载县人民法院称，2007年6月20日，郭*与袁**签订一份简易房屋买卖合同，由郭*预付人民币三十万元，袁**开具收款收据且注明：“交来购店面预付款，说明：（预定康乐大道西叁号街区B栋从北至南第壹十壹号、壹十贰号、壹十叁号店面共叁间，单价为3380元／㎡；（预定从北至南11号至16号上层二楼店面，单价为1380元／㎡，购店在交付结算时，优惠壹万元整”。2008年8月20日，袁**又以要求支付房屋开发费用向郭*收取店面款壹拾万元，并注明“交来预购康乐大道西3号店面款”。2009年11月18日袁**见房屋价格上涨，以其未取得预售许可证为由起诉请求判决双方买卖康乐大道西三号街区B栋店面的约定不成立。法院于2010年11月25日作出（2009）潭民初字第39号民事调解书，生效后郭*申请执行，袁**拒不执行调解书，并申请再审。再审过程中追加商品房联合开发人**公司作为原告参加诉讼，经一审、二审，法院判决双方买卖合同无效，袁**返还郭*购房款40万元，其他权益另行起诉。故诉至法院，要求判令1、袁**赔偿郭*因房屋买卖合同无效造成的房屋差价损失163.52741万元；2、袁**赔偿郭*已付购房款利息损失14.7万元；3、袁**向郭*承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任40万元；4、宏**司对上述款项承担连带责任；5、诉讼费由袁**承担。

一审被告辩称

袁**辩称，郭*现在诉请的是因房屋买卖合同无效的三项赔偿，依照法律规定诉讼时效是两年。2009年11月18日袁**曾起诉郭*商品房买卖约定不成立并退返郭*交纳的预订款40万元，后郭*反诉并由法院作出调解书而终结，郭*起诉过错损害赔偿的诉讼时效应为法院调解书后的第二天即2010年11月26日开始计算时效至2012年11月26日止。郭*收到调解书后申请执行不属于诉讼时效中断。2012年10月10日法院启动再审郭*未提出反诉也不适用诉讼时效中断。法院一审调解书、再审一审、二审都没有判决本案合同无效，而本次起诉郭*也没提出买卖合同无效的诉请，且尚未认定，故过错损害赔偿无从谈起。本案是商品房买卖，“二张收据”不能认定商品房买卖合同成立，也只能是返还本金，或为体现公平原则依40万元预收款结算至2009年11月18日袁**起诉时的银行同期贷款利息，且再审二审也仅判决返还40万元预收款。2009年袁**退还郭*预收款是郭*拒收，过错在郭*，扩大部分的利息损失不应让袁**承担。如果合同无效，郭*诉请的房屋升值损失、一倍惩罚性赔偿也于法无据。综上，本案合同是否有效未确认，郭*仅支付小部分的购房款，房屋也未交付使用，不存在返还不动产问题。若合同无效，要赔偿的仅是信赖利益即直接成本、费用，而非可得利益。故请求法院驳回郭*的诉讼请求。

宏**司辩称，郭*与袁**的买卖合同无效，这与公司无关，公司无过错，不承担连带责任。公司与袁**的合同第五条第八款规定，联合开发的房屋应当以公司名义销售，个人不得销售，所以他们属于无效行为。公司针对合作开发商于2008年6月26日发了公告，注明合作开发商只能对购买人解释相关事项，不能对客户签收定金及收款，也告知了开发商及客户，若签合同，交房款及定金应交到公司，否则由开发商退回。若一周内没来办理相关手续，公司不承担责任，也告知了只有盖宏**司公章才有效。2007年袁**签订施工合同，8月取得施工许可，许可之前不能进行房屋买卖。开发房屋后办手续要经过公司，郭*购买的这栋房子在2011年9月20日才获得商品房预售许可，之后才可以卖房，之前所谓的交款及约定都是法律所禁止的，当事人应当很清楚。所以郭*要公司承担连带责任，无事实和法律依据，请求驳回其诉请。

一审法院查明

江西**民法院一审查明：2005年11月12日，宏**司与袁**签订了一份《商住楼合作开发合同》，合同约定：宏**司将位于万载县康*大道西三号街区B栋与袁**进行合作开发建设商住楼；双方共同投资，利益共享，共同决定商住楼销售价，宏**司负责商住楼的销售及办理房地产的相关证件。合同期限为自合同生效之日起至房屋售完双方清结之日止。同日，宏**司又与袁**签订了一份《补充协议》，约定袁**可以先收售房款，但必须及时上缴宏**司，统一由公司开票办证。2007年6月20日，袁**收取郭*30万元，并出具收据，收据上注明：“交来购店面预付款，说明：①预订康*大道西三号街区B栋从北至南第壹拾壹号、壹拾贰号、壹拾叁号店面共叁间，单价3380元／㎡；②预订从北至南11至16号店面上层贰楼店面，单价1380元／㎡，购店在交付结算时优惠壹万元整”。2008年8月20日，袁**又收取了郭*10万元，收据上写明：“交来预购康*大道西3号店面款”。2008年6月26日宏**司发出《公告》，第3条内容为：“合作开发商只能与购房客户解释房屋价格、质量、办证等相关程序，不得与客户签订所谓的定金合同或购房合同。以前所签订的合同并交了定金或房款的必须在公告发布之日起一周之内将所交定金及房款移交给宏**司或自己负责退回客户，同时由购房户再与宏**司签订定金合同或购房合同，在一周内不来办理的，原签订合同无效，宏**司概不承担任何责任”。第4条：“购房及购店铺的客户要在康*大道购房、购店铺，必须到宏**司的销售部办理相关手续。并盖有宏**司合同章的才有效”。2009年11月18日，袁**向法院提起诉讼，要求判令袁**与郭*关于买卖万载县康*大道西3号街区B栋店面的约定不成立，退回郭*预付款40万元。法院于2010年11月25日作出（2009）潭民初字第39号民事调解书，内容是：一、袁**将康*大道西3号B栋一层从北至南第11号、12号、13号店面三间以每平方米4080元，第二层从北至南第11号至第16号店面六间以每平方米1800元卖给郭*（面积以房管部门测量为准，办证税费另行协商）；二、袁**与郭*于2010年12月10日签订购房合同。该调解书生效后，郭*于2011年4月15日向法院申请执行，因袁**开发的房屋尚未竣工法院裁定中止执行。2012年9月26日，法院对该案启动再审程序。并于2013年4月15日作出（2012）万民再字第2号民事判决，判决：一、撤销（2009）潭民初字第39号民事调解书；二、袁**、宏**司返还郭*已付预付款40万元；三、袁**、宏**司赔偿郭*损失（即房屋差价）1607253.1元{9000×210.91×（1-13%）×100%－（3380×210.91＋4000×412.78×（1-25%）×100%-（1380×412.78）］}；四、郭*支付未付房款882512.2元的利息给袁**、宏**司（从2007年6月20日至判决指定的履行期限按中**银行同期贷款利率计算）；五、以上（二）（三）（四）项在判决生效后一个月内支付。法院再审判决后，袁**、宏**司、郭*均提出上诉，二审法院审理后作出判决：一、维持（2012）万民再字第2号民事判决书的第一项。即：撤销（2009）潭民初字第39号民事调解书；二、撤销（2012）万民再字第2号民事判决书第二、三、四、五项；三、袁**于判决生效后十日内返还郭*预付购房款40万元。另查明：2010年4月袁**与宏**司合作开发的万载县康*大道西3号街区B栋工程动工建造，2011年9月22日该工程取得商品房预售许可证。后康*大道西3号街区B栋一层店铺编号变更为康*大道518#、520#、522#、524#、526#、528#，店面面积75.84㎡、储藏间面积135.07㎡，总面积为210.91㎡。康*大道西3号街区B栋二层店铺编号变更为康*大道516#、518#、520#、522#、524#、526#、528#，店面面积277.71㎡，储藏间面积135.07㎡，总面积为412.78㎡。2012年12月13日再审一审期间，经法院委托万载**证中心评估，鉴定结果为：康*大道西3号街区B栋518#、520#、522#、524#、526#、528#一层店铺，评估价=9000×215.21×（1-13%）×100%=1685094.3元；康*大道西3号街区B栋二层店铺516#、518#、520#、522#、524#、526#、528#，评估价=4000×418.34×（1-25%）×100%=1255020元；总价格为人民币2940100元（评估基准日为2012年12月7日）。

一审法院认为

江西**民法院一审认为：1、对诉讼时效问题。2009年11月18日，袁**向法院提起诉讼，要求判令袁**与郭*关于买卖万载县康乐大道西3号街区B栋店面的约定不成立，退回郭*预付款40万元。法院于2010年11月25日作出（2009）潭民初字第39号民事调解书，内容是：一、袁**将康乐大道西3号B栋一层从北至南第11号、12号、13号店面三间以每平方米4080元，第二层从北至南第11号至第16号店面六间以每平方米1800元卖给郭*（面积以房管部门测量为准，办证税费另行协商）；二、袁**与郭*于2010年12月10日签订购房合同。此时，郭*并不知晓该调解协议无效，在该案此后的执行过程中，因该院提起审判监督程序并作出判决，继而双方上诉至宜春市中级人民法院后，直至二审判决发生法律效力，此时郭*才明确知晓合同无效，诉讼时效期间应从此时开始起算。因此，至本案郭*起诉时，并未超出法律规定的诉讼时效期间。2、袁**出具给郭*购房收据的时间为2007年6月20日，而该商住楼取得商品房预售许可证时间为2011年9月22日，该收据注明的内容也是商品房预订。郭*向袁**预订店面，袁**收取预订款40万元，对该店面的买卖达成一致意见，是双方真实意思表示，该商品房预订合同成立。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，袁**出具给郭*的收据上写明了双方的姓名、商品房的基本状况、预订店面的位置、间数、单价等，符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且袁**按约收取了郭*40万元购房款，符合《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，故本案应认定为房屋买卖合同纠纷。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案袁**于2009年11月向法院提起诉讼，2011年9月22日该商住楼才取得商品房预售许可证明，根据该条规定，本案应认定房屋买卖合同无效。3、因合同无效，当事人应当按照过错承担缔约过失责任，并赔偿由此造成的经济损失。关于责任承担，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项中出卖人“故意隐瞒”应当是指出卖人故意向买受人提供取得预售许可证的虚假事实，或者在买受人询问时，故意隐瞒未取得预售许可证的事实。袁**在签订房屋预售合同中并未载明已取得房屋预售许可证及相应证号，这种行为是一种默示行为，但不属于故意隐瞒的情况，因此不适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定，而应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定来作出判断。袁**作为房地产开发商，明知自己未取得商品房预售许可证，却与郭*签订商品房预售合同，并且在宏**司于2008年6月26日发布公告后，其仍然于2008年8月20日又收取了郭*10万元购房款，有明显的过错，因此其对造成合同无效负有主要责任。郭*作为合同的相对方，在订立该预售合同时，对袁**方是否已取得房屋预售许可证也负有一定的注意义务，并且在宏**司于2008年6月26日发布公告后，其仍然于2008年8月20日又支付了10万元购房款给袁**，因此对造成合同无效也有一定的责任。故郭*要求袁**赔偿其因房屋买卖合同无效造成的房屋差价损失的请求，法院予以部分支持，对其他诉讼请求，法院不予支持。4、关于宏**司是否应承担责任的问题。宏**司与袁**合作开发房地产，并在双方的补充协议中约定可由袁**收受购房款，应视为其同意袁**与购房户签订预约合同售房，故作为合作方所售房产的共同所有人，宏**司应对袁**在与购房人签订购房合同过程中应负的民事责任承担连带责任。宏**司与袁**之间在履行合作开发合同过程中的纠纷，双方可另外主张权利。经该院审判委员会讨论决定，江西**民法院于2015年1月9日作出一审（2014）万民二初字第7号民事判决：一、袁**赔偿郭*损失（即房屋差价的百分之七十）1125077.17元{（9000×210.91×（1-13%）×100%－3380×210.91］×70%＋（4000×412.78×（1-25%）×100%-（1380×412.78）］×70%}，此款限本判决生效后30日内付清；二、宏**司对上述款项承担连带责任；三、驳回郭*的其他诉讼请求。案件受理费24258元，由郭*负担11752元，由袁**、宏**司负担12506元。

二审上诉人诉称

袁**不服一审判决，向江西省**民法院提起上诉称：一、一审判决存在事实错误。1、郭*预付购房款30万元是由卢**转入袁**名下，另10万元由郭*的借款转为预付购房款。另外卢**、郭*还按照2分的利息借给袁**60万元，当袁**建房需要资金时，卢**、郭*将60万元资金抽走。而袁**多次通知郭*签订购房合同，郭*都以各种理由说不想购房，如果是真心要买房，郭*和卢**的60万元借款需要收回？实际郭*和卢**只想在袁**处赚取高息收入。为此，袁**只好于2009年11月9日起诉郭*退回40万元预付购房款。这也就是郭*的过错造成本案纠纷的起因。2、一审郭*举证，测算出双方约定的购房面积建成总额为130万元左右，郭*只付40万元，说明袁**垫付了90万元。郭*没有付清全部房款，袁**也没有故意隐瞒的过错，而一审判决130万元的成本房价，涨价后的差价为1635274.1元。郭*40万元的房款，取得差价1125077.17元，那袁**90万元的房款分得差价又是多少？袁**出具给郭*的二张收据只写了三间和六间，并没有房屋面积，不能只凭郭*说多少面积就是多少面积。二、郭*应防止损失扩大。2009年11月18日，袁**向一审法院起诉，经调解郭*应该10天内与袁**签订购房合同。郭*不签合同就应另找买主，不应等房屋升值给袁**造成损失，一审判决即使计算损失也应该在起诉之日计算店面的升值损失，而不是用2012年12月7日的基准价来计算店面升值额，扩大损失部分应由郭*承担。三、一审判决仅凭二张预付款收据认定双方签订了房屋买卖合同，系事实认定错误。袁**开具的二张预付款收据，只注明郭*预付店面的间数、单价两项内容，并没有签订房屋买卖合同。未签订合同的主要原因是客观上不具备签订正式合同的条件，当时该楼盘尚未动工，未获得预售许可证，对此郭*也是明知的；二张收据没有对面积、交付时间、验收标准等合同主要内容予以约定，内容过于简单，不具备《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和**设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不具有可操作性，郭*仅凭二张预付款收据证明不了购房合同已经签订这一事实。袁**认为双方签订的仅仅是预约合同，由于一方当事人的事由导致本约不能成立的，如果约定了定金条款的，适用定金罚则，没有约定定金的，则由过错方赔偿对方信赖利益的损失。但信赖利益的赔偿，以一方存在恶意和完全过错为条件，本案显然不符合上述条件。四、一审判决认定店铺的面积、双方的过错程度等方面存在错误。五、一审判决袁**按可得利益原则赔偿郭*，系适用法律错误。为此，请求二审撤销一审判决第一项，驳回郭*的全部诉讼请求。

宏**司亦不服一审判决，向江西省**民法院提出上诉称，其对郭*的购房损失没有过错，依法不应承担连带责任。理由为：1、宏**司与袁**的合作开发合同明确袁**不能收取购房款，补充协议虽然约定可以收取购房款，但也必须及时交宏**司。袁**收取郭*的购房款后，并未告知、也未上交宏**司，宏**司对袁**私自收取郭*的购房款没有过错；2、宏**司于2008年6月26日已经发出《公告》，明确告知购房户必须到宏**司销售部办理相关购房手续，所交定金和购房款一周内交宏**司，并与宏**司签订购房合同；3、郭*在宏**司《公告》之后，仍继续向袁**交纳购房款。故本案过错责任在袁**与郭*，一审判决宏**司承担连带责任没有事实和法律依据，请求二审改判宏**司不承担责任。

二审被上诉人辩称

郭*答辩称：一、关于本案争议店面面积问题。1、虽然袁**开具的收据中没有注明购房面积，但在袁**收取郭*30万元购房款之前，建房图纸就已经设计好，设计图中有面积，在此后双方的调解书中也确定了袁**向郭*交付九间店面；2、郭*主张的是房管部门出具的包含了公摊面积的店面面积，商品房买卖也都是含有公摊面积，一审判决依据房管部门出具的不含公摊面积的店面面积判决赔偿款，这与查清的事实不符。二、关于袁**出具的2份收据是否可以认定为商品房预订合同的问题。1、宜春**民法院（2013）宜中民再上字第5号民事判决已经确认商品房预订合同成立；2、根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和**设部《商品房销售管理办法》第16条的规定，2张收据写明了双方的姓名、商品房的基本情况、预订店面的位置、间数、单价等，应该认定商品房预订合同成立。三、关于未能按调解书约定签订正式《商品房买卖合同》的责任问题。经一审法庭调解，郭*同意加价继续履行合同，但袁**还是不配合签订正式合同，也未能按承诺取得房屋预售许可证，才导致调解书无法执行。四、关于郭*交付的40万元购房款是否应该获得112万余元赔偿款问题。1、从袁**主动提起诉讼来看，袁**根本没有履行购房合同的打算，其诉讼目的就是为了店面升值的利益。根据合同法第一百一十三条的规定，一方不履行合同义务给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益；2、袁**按交纳购房款与总购房款的比例分享店面升值差价的观点是错误的。其一、郭*在2007年就支付了购房款，几年来房价上涨了数倍，郭*要购买同地段的店面将付出更高的价钱；其二、袁**与郭*也没有支付房款的时间约定；其三、法律上也没有按交款比例与开发商分享房价上涨差价的规定；3、郭*对房地产销售方面的有关规定并不了解，调查开发商有无房屋预售许可证也不是购房人的法定义务，一审认定郭*存在过错并判决承担30%的责任没有事实和法律依据。五、关于本案是否应对开发商实行惩罚性赔偿问题。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证而售房的，买受人有权请求解除合同，返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。向购房人说明有无预售许可证是开发商的法定义务，本案袁**故意隐瞒了未取得预售许可证的事实，而一审认定袁**这种行为是一种默示行为，而未判决惩罚性赔偿是明显错误的。六、宏**司作为联合开发人和房屋合同所有人，在未办理预售许可证的情况下仍授权袁**对外销售房屋、收取房款，其过错责任明显，应该依法承担连带赔偿责任。故请求二审驳回两上诉人的上诉请求。

二审法院查明

江西省**民法院二审确认一审查明的事实。并补充如下事实：一、2013年11月28日万载县城**管理办公室出具证明，证明编号为518#、520#、522#、524#、526#、528#店铺一层每间面积12.64㎡，储藏室面积135.07㎡；二层每间面积16.08㎡，储藏室面积135.07㎡。该份证据与袁**在一审提供的2012年12月2日万载县城**管理办公室出具的《证明》，在涉案房屋面积上一致；二、2014年10月9日，袁**将编号为518#、520#、522#、524#、526#、528#店铺及其各店铺的附1号店铺分别登记在自己名下，并办理了房屋产权证。每间店铺的面积为12.62㎡，每间附1号店铺的面积为16.06㎡；另有附44号、45号柴棚间，面积分别为134.9㎡和132.15㎡。该院（2013）宜中民再上字第5号民事判决生效后，袁**已经返还郭*预付购房款40万元。

二审法院认为

江西省**民法院二审认为：本案争议的焦点一是本案双方之间房屋买卖合同关系是否成立；二是涉及本案的具体损失及责任问题；三是宏**司是否应该承担连带责任。一、关于双方房屋买卖合同关系问题。首先，从袁**开具给郭*的收据内容看，已经明确购房人的姓名、商品房的地址、购买的房号、面积、单价等房屋基本状况，两张收据的款项均注明为店面预付款，收据的内容具备了**设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。其次，从宏**司的《公告》和袁**与郭*签订的调解协议看，无论是宏**司还是袁**均对郭*的商品房买卖关系是认可的，只是当时宏**司和袁**并没有取得商品房预售许可证，补签商品房买卖合同还不具备条件。第三，（2013）宜中民再上字第5号民事判决已经确认，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和**设部《商品房销售管理办法》第十六条的规定，双方的商品房买卖合同关系成立。因此，综上理由应该认定双方的商品房买卖合同关系成立。袁**有关本案收据不能认定双方签订了房屋买卖合同的上诉理由不能成立，其上诉请求法院不予支持。二、关于涉及本案的具体损失及责任问题。首先，由于袁**的原因，郭*商品房买卖合同的目的不能实现，并错过了与第三人另订合同的机会，而近几年来商品房的市场价格却在不断上涨，袁**的行为给郭*造成的房屋差价的经济损失是客观存在的。一审法院依据司法鉴定计算的房屋差价损失，根据袁**的过错责任大小，判决其承担70%的责任公平合理。其次，即便按照袁**主张的本案属于预约合同关系，由于宏**司和袁**未取得商品房预售许可证的原因，导致双方无法签订正式的商品房买卖合同和双方的房屋买卖关系无效。从导致房屋买卖关系无效的原因看，作为房地产共同开发人的袁**，应当知道商品房买卖的相关法律、法规和其作为售房者应尽的义务，并能够预见到未取得商品房预售许可证买卖房屋的法律后果，其违反诚实信用原则，缔约过失责任明显，其承担缔约过失责任的损害赔偿责任也是依法有据的。因商品房预售无效而造成的实际损失，属于缔约过失责任的信赖利益损害赔偿范围，而信赖利益的损失包括直接损失和间接损失，郭*因信赖合同有效成立而放弃的获利机会损失，即丧失与第三人签订合同机会所蒙受的损失，即属于信赖利益的损失。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，袁**应该承担损害赔偿责任，一审判决其承担主要赔偿责任也是恰当和公平的。因此，无论是无效合同还是缔约过失的处理原则，袁**均应承担损害赔偿责任，一审按照房屋差价损失判决袁**承担损害赔偿责任公正合法。至于房屋面积，依据的也是袁**提供的万载县房地产管理部门出具的证明，这与其二审提供的房产管理部门的证明，面积上也是一致的。房产证上的面积只是房屋竣工之后实际丈量的面积，并不是当初在房产管理部门备案的面积，一审以房产管理部门备案的面积计算损失符合法律规定。三、关于宏**司是否应该承担连带责任问题。宏**司作为房地产开发企业更应该清楚和遵守我国房地产开发的有关法律、法规，其与没有房地产开发资质的个人合作开发房地产项目，特别是疏于管理，同意袁**个人收取购房款，对本案房屋买卖无效和纠纷的发生存在明显的过错，一审判决其承担连带责任，符合法律规定。综上，袁**和宏**司的上诉，没有事实和法律依据，其上诉理由法院不予采纳。一审判决主要事实清楚，适用法律和处理并无不当，应予维持。江西省**民法院于2015年6月30日作出（2015）宜中民四终字第76号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14926元，由袁**、宏**司共同负担。

再审申请人称/抗诉机关称

袁**申请再审称：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、一、二审判决错误地把预约合同认定为本约合同。本案二张收据是典型的预约合同而非本约合同，（2013）宜中民再上字第5号判决认为合同无效，本案二审却认为合同有效，存在矛盾之处。2、违约责任主体颠倒黑白。本案纠纷在（2009）潭民初字第39号民事调解书已经解决。调解书第二项规定“袁**与郭*于2010年12月10日签订购房合同”，袁**举证证明了郭*不按时前来签订购房合同存在严重违约行为，本案一、二审却不予认定，片面认定袁**违约，认定事实错误。3、二审认定合同有效，袁**构成违约，却判决承担70%责任，理由牵强。4、房屋面积认定错误，二张收据明明没有面积，二审判决却认定有面积，明显错误。一、二审不采信房管部门及一审法院司法技术室盖章的房管部门面积即房产证的面积认定，却采信郭*提供的虚假房管部门房屋面积认定。5、损失计算方法及数额认定错误。预约合同违约责任不能按现在的房屋差价计算赔偿，即使按后面的房价计算赔偿，也应当按袁**2009年11月18日起诉解除预约合同的当时房屋价格计算，而不是按2012年12月7日的房屋价格计算。（二）原判决适用法律错误。一审判决适用的实体法是合同法第五十八条无效合同的规定，一方有过错应赔偿另一方损失。二审认定合同有效，却维持一审判决。本案是预约合同纠纷，应适用最高法院买卖合同司法解释第二条的规定。（三）原判决超出诉讼请求。一审郭*没有诉请合同无效，也没有请求确认合同有效，一审却作出了合同无效的判决，二审又认为合同有效，均超出了诉请。申请再审请求撤销原判，改判袁**不承担112.5万元赔偿责任或发回重审。

宏**司申请再审称：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。公司对袁**与郭*签订的房屋买卖合同无任何过错，不应承担连带赔偿责任。公司与袁**于2005年11月12日签订了《商住楼合作开发合同》及补充协议，尽管补充协议同意袁**收房款，但补充协议约定必须及时上缴公司，且由公司统一开票办证，袁**收款，公司不知情，没有过错。袁**不及时上缴公司，郭*不与公司联系反映，两人都存在过错。公司于2008年6月26日专门发出《公告》张贴于公司门口、开发小区、施工现场等地，告知购房者必须与公司联系签订合同。郭*在《公告》之后还向袁**交款10万元，存在明显过错。（二）原判决适用法律错误。二审判决适用民事诉讼法第一百七十条第一款是错误的，应适用该条第二款，即原判认定事实错误，予以改判。申请再审请求撤销原判，改判宏**司不承担连带责任。

再审被申请人辩称

郭*答辩称：1、根据同一标的物案已生效且执行完毕的（2013）宜中民再上字第5号民事判决书，这两份收据已经被法院认定为商品房预订合同成立，并因宏**司未取得商品房预售许可证而认定无效，不存在郭*还要诉讼确认该收据无效的问题，更不存在判决超出诉讼请求的问题。2、（2009）潭民初字第39号民事调解书生效后，郭*多次要求履行调解书，是袁**不去办理预售许可证，导致无法签订商品房买卖合同。3、郭*主张一楼店面面积为215.21平，二楼店面面积为418.43平，与一审和二审认定的有误差，原因在于房管部门两次向法院出具的房屋面积不一样，前一个是包含公摊面积，后一个不含，法院委托价格鉴定中心鉴定的是含公摊面积的。4、袁**认为应该按郭*交纳购房款与总购房款的比例来分享店面上涨的差价，这种观点是错误的。5、涉及本案标的已生效且执行完毕的（2013）宜中民再上字第5号民事判决书是适用合同法第五十八条，一、二审适用该条款并无不妥。一、二审法院均认定袁**出具给郭*的房屋买卖收据为商品房买卖合同成立且确认无效，并无不当。6、正是因为宏**司与袁**不按合作开发合同约定开工建设商住楼，拖延工期，致使房价因时间原因涨幅较大，造成袁**为获取巨额涨价差价而起诉，产生本案纠纷，宏**司作为合作开发的一方应当承担不履行合作开发合同条款产生纠纷的连带责任。宏**司所谓的公告，并没有通知郭*。宏**司与袁**是合作开发双方当事人，其互不履行合作开发合同条款约定的责任义务的行为及任意一方的违约行为不能对抗郭*。

本院于2015年12月10日做出（2015）赣民申字第387号民事裁定，袁**、宏**司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项及第（六）项规定的情形，本案由本院提审。

本院查明

本院再审中，袁**对一、二审法院查明事实中的涉案店面面积认定及房屋差价损失提出异议，并提供三份证据：1、2015年7月16日万载县房管局证明，内容为第一层面积37.92平方米，第二层96.48平方米，与产权证面积相符，2012年3月16日出具的证明无效。拟证明涉案店铺面积以新证明为准。2、GF20000171号商品房买卖合同样本（国家规定的房屋买卖合同），拟证明袁**与郭*之间没有商品房买卖关系。3、他人的原始收据，拟证明是几个人的钱放在袁**处算贷款计利息，后来转为买店面，郭*当时根本没有买房的意思。宏**司质证没有意见，对一、二审法院查明的事实亦无异议。郭*质证对证据1中店铺编号有异议，是袁**故意把郭*预定的11、12、13号店面隔断成小间分别办证，以混淆涉案店铺面积；证据2与本案无关，袁**卖房时不提供合同且郭*不知道要签合同，收据中也没写明双方之后要签订合同；证据3亦与本案无关，相反证明袁**不用担心郭*违约不付款。郭*对一、二审法院查明的事实无异议，并提供一份证据即2010年12月13日其在江西省万载县人民法院的询问笔录，拟证明未签订购房合同过错不在郭*，而是因为房屋未取得预售许可证。袁**质证对真实性无异议，但不属于新证据，且与袁**发函要求与郭*签订合同的申请内容相矛盾，故该证据不能达到郭*的证明目的。因双方当事人对一审法院制作的此询问笔录的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。

本院再审查明，万载县城**管理办公室就涉案店面面积先后出具4份证明：1、2012年3月16日证明，一层11至13号店面变更为518#、520#、522#、524#、526#、528#，总面积约为215.21㎡，二层11至16号店面变更为516附1号、518附1号、520附1号、522附1号、524附1号、526附1号、528附1号，总面积约为418.43㎡；2、2012年12月12日证明，一层每间面积12.64㎡、储藏室面积135.07㎡，二层每间面积16.08㎡、储藏室面积135.07㎡；3、2013年11月28日证明，一层总面积为210.91㎡（12.64㎡＊6间＋储藏室面积135.07㎡），二层总面积为412.78㎡（16.08㎡＊6间＋储藏室面积135.07㎡＋17号店面积181.23㎡），合计面积为623.69㎡；4、2015年7月16日证明，一层11至13号店面面积为12.64㎡＊3间=37.92㎡，二层11至16号店面面积为16.08㎡＊6间=96.48㎡，与办理产权证的面积基本相符，2012年3月16日出具的证明无效。从上述各份证明的内容来看，万载县城**管理办公室先后出具的4份证明在确定涉案店面范围及面积上存在重大差异，2012年3月16日和2013年11月28日的证明中涉案一层11至13号店面、二层11至16号店面分别对应2个或多个店铺编号，即518#、520#、522#、524#、526#、528#店铺及其各店铺的附1号店铺等，2015年7月16日的证明中又变更为一个店面序号只能对应一个店铺编号，店面面积总数也不一致，对上述重大差异及数据出入，万载县城**管理办公室未能解释缘由和依据。而且，本案当事人购买店面时涉案工程还未开建，据郭**是依据设计图纸购买店面，万载县城**管理办公室亦不能明确涉案店面、店铺编号与设计图纸如何对应的情况下，无法达到以之后办理的店铺编号产权证面积来证明购买之初涉案店面面积的证明目的，两者之间缺乏关联性。综上，本院依法对上述4份证明均不予采信。

本院认为

本院认为，1、袁**出具给郭*二张收据的定性问题。袁**向郭*出具收据时，涉案工程还未开建，据郭*称是依据设计图纸预订店面，故该二张收据上只写明了预订店面的大概位置、单价等内容。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当明确的主要内容包括当事人、商品房的基本状况、销售方式、价款、付款方式、交付条件等。因此，袁**出具给郭*的二张收据不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。江西省万载县人民法院（2009）潭民初字第39号民事调解书第二项内容“袁**与郭*于2010年12月10日签订购房合同”亦佐证了双方并未签订商品房买卖合同。因此，一、二审法院将本案二张收据认定为商品房买卖合同不正确，本院予以纠正。

2、违约责任划分和赔偿责任问题。袁**作为出卖人，从收取店面预付款时起至起诉之时止一直未能取得商品房预售许可证，因此对合同无效负主要责任。郭*作为买受人，签订预约合同时明知工程尚未开工建设，却对是否取得商品房预售许可证未尽合理注意义务，袁**起诉解除预约合同时，诉状中已写明没有办理商品房预售许可证，双方还达成拟签订正式合同的调解书，又因没有商品房预售许可证未能签订正式合同，因此郭*对合同无效负次要责任。《中华人民共和国》第规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案袁**因预订店面合同取得的财产是40万元预付款，袁**应当并已经返还给郭*。郭*现主张其因合同无效所受到的损失包括房屋差价损失163.52741万元、已付购房款利息损失14.7万元和已付购房款一倍的赔偿责任40万元，要求袁**赔偿。关于房屋差价损失的诉请，郭*是用2007年的30万元和2008年的10万元预付款而非全款预订的店面面积以2012年的市场价值计算差价损失，实质是以合同全面履行所能获取的最大利益为前提，甚至超出最大利益，不能作为郭*所受到的损失。首先，该最大履行利益应扣除房款等才为买房的净回报；其次，在当事人的利益分配上，合同无效与有效的法律后果并不相同，合同无效，就不能要求完全按照上述净回报的标准承担赔偿责任。在合同无效情形下，损失一般限定在实际损失的范围之内，即为缔约付出的成本。郭*主张的房屋差价损失并非实际产生的损失，且明显超出当事人在预订合同时的预见；再次，郭*对造成合同无效也负有责任，根据责任自负原则，至少要对净回报损失自行承担部分责任，否则也会产生郭*因过错导致合同无效取得的收益与合同有效履行得到的收益一致甚至取得更大收益的矛盾；最后，郭*对其主张的房屋差价损失并未举证证实涉案店面面积究竟是多少。一、二审法院在万载县城**管理办公室先后出具的4份不同证明中选择采信2013年11月28日的证明，然而既未能释明一层11至13号店面为何对应2个店铺编号，而二层11至16号店面为何对应1个店铺编号，又未能释明二层总面积中为何还包含17号店的181.23㎡。如前所述，万载县城**管理办公室先后出具的4份证明因内容重大差异以及缺乏关联性均不能采信，故一、二审法院认定面积错误。而且，郭*对其主张的房屋差价损失以2012年的市场价值（评估基准日为2012年12月7日）为依据亦未举证证实。该房屋市值基准日晚于2007年双方预订店面时逾5年，晚于2009年袁**起诉解约时逾3年，亦晚于2010年双方调解拟签订正式购房合同时逾2年。在此长时间段内，房屋价值发生了巨大的变化。2007年双方预订店面时约定一层单价3380元／㎡、二层单价1380元／㎡，2010年11月25日双方达成调解书中约定一层单价4080元／㎡、二层单价1800元／㎡，至评估基准日2012年12月7日时一层单价9000元／㎡、二层单价4000元／㎡。故一、二审法院以2012年12月7日房屋市值作为赔偿标准，明显超出当事人的合理预期和郭*的信赖利益损失，与事实和法律均不符。故对郭*诉请的房屋差价损失，本院不予支持。关于已付购房款利息损失的诉请，袁**基于本案合同实际占用郭*预付款40万元，现合同无效，郭*以年息6%的标准对30万元和10万元购房款分别从支付之日起计算至返还之日止，要求袁**赔偿已付购房款利息损失14.7万元，未超出按照中**银行发布的同期同类贷款利率计息标准，本院予以支持。关于已付购房款一倍赔偿的诉请，本案合同因出卖人未取得商品房预售许可证明而无效，依据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，对于郭*要求袁**承担已付购房款一倍赔偿责任即40万元的诉请，本院依法酌情予以支持。

3、宏**司的责任问题。宏**司作为房地产开发企业，与没有房地产开发资质的个人袁**合作开发房地产项目，并在双方的补充协议中约定可由袁**收受购房款，对本案房屋买卖无效和纠纷的发生存在明显过错，故作为合作方所售房产的共同所有人，一、二审判决宏**司承担连带责任并无不当，本院予以维持。

综上所述，一、二审认定基本事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国》第、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销江西省**民法院（2015）宜中民四终字第76号民事判决和江西省万载县人民法院（2014）万民二初字第7号民事判决；

二、袁**于本判决生效之日起三十日内向郭*支付已付购房款的利息损失14.7万元；

三、袁**于本判决生效之日起三十日内向郭*支付已付购房款一倍的赔偿即40万元；

四、万载县**有限公司对上述款项承担连带责任；

五、驳回郭*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，。

一审案件受理费24258元，二审案件受理费14926元，合计39184元，由袁**、万载县**有限公司负担10188元，郭*负担28996元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月八日