上诉人李某某甲与被上诉人崇义县农业和粮食局房屋拆迁安置补偿合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人李某某甲因与被上诉人崇义县农业和粮食局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。不服崇义县人民法院（2014）崇*二初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，原、被告之间于2009年4月20日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，对原告原有的崇房权证崇城（3）字第2732号的房产进行拆迁置换。协议签订后双方依约定履行协议内容，于2013年2月21日被告以通知形式要求原告领取安置房屋的钥匙，（原告诉称被告于2013年4月14日正式交付房屋）。原告在对房屋使用过程中发现该安置的房屋（店面）未能按协议内容的条款设计，存在店面后墙无采光，致使原告在使用及经营时受到不同程度的经济损失。为此，原告具状请求法院判令：1、被告支付因其未履行协议给原告造成的损失赔偿金计人民币200000元；2、由被告承担案件受理费。

另查明，被告单位原系崇**业局，因机构改革变更为崇义县农业和粮食局，签订协议是以崇**业局名义出现，更名前后一致。2009年4月3日，崇义县人民政府崇府字（2009）23号针对被告《关于请求批准崇**业局板块主体开发工程建设拆迁补偿安置方案的请求》批复，该批复明确了拆迁主体为崇**业局，2009年4月2日，崇义县发展和改革委委会崇发改字（2009）15号针对被告提出的《关于崇义县农业大厦改造工程项目的报告》，批复同意立项建设崇义县农业大厦改造工程，项目法人：崇**业局，批复明确了建设地点及建设内容与规模，资金来源由崇**业局自筹解决。后该立项地块经崇义县国土资源局、崇**政局、崇**业局、崇义县招标投标中心单位分别组织协调及联合行文报请政府批转，期间以公开拍卖的方式进行拍卖，现该地块为“云天花苑”之名建设成商贸建筑。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告形成诉讼成因是崇义县人民政府批复被告兴建“农业大厦”进行征地拆迁和置换房屋，被告为该行为主体，涉及被拆迁店面置换的相关协议也由被告负责签订。后在工作进行中由县农业局、财政局、土地管理局、招**中心等单位对该原报建的“农业大厦”地块进行了挂牌拍卖，拍卖后建设成“云天花苑”之名集商贸、住房、办公之建筑。从现有案件材料中发现，“云天花苑”建筑设计报批过程中，未将原、被告双方签订的协议内容落到实处，导致交付给原告置换的店面没有后墙采光通光。被告作为征地拆迁主体而且又是订立合同（协议）的相对人，本应在报批规划、建设过程中起到监督、协调作用，造成本案诉讼被告应承担相应的责任。被告在庭审期间提出该合同纠纷可适用“情势变更”之法理，本院认为，适用该法理欠妥，因为造成本案合同纠纷的无法履行而需要变更订立协议的双方不是不可预见性而是完全可预见性，而“情势变更”主要成因恰恰是不可预见性这一主要原则特性。

本院认为

原告提出的赔偿（补偿）损失其主要书面依据和计算方式是比较案外人邓某某与李*某乙的店面出租协议，为此来证明原告的租金价格差额损失。本院认为，原告置换的店面后墙无采光是客观事实存在，不可否认有不同程度影响其使用价值，但以该证据来类比原告的损失之差，缺乏说服力，因店面的使用价值及可比性有诸多因素存在，如店面的位置、人员的习惯流动、经营项目的集中性等等均会导致店面出租价格的上下波动，从而体现店面的使用价值。针对这一不确定因素，本院也已委托江西中**有限公司对原告诉求进行价值评估，但该公司以从技术上对其差异进行评估的可操作较差之理由将委托书退回我院。本院认为，对案件事实的认定不能以推断、假设、预测来确定，应从事实和证据研判来考量，原告单纯以该孤证来证明其损失作为依据缺乏证明效力。因此，对原告的诉求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告李*某甲的诉讼请求。

二审裁判结果

案件受理费4300元，由被告崇义县农业和粮食局承担。

上诉人李某某甲上诉称，一审判决认定事实和适用法律错误。一审判决书第三页所载“协议签订后双方依约履行协议内容，于2013年2月21日被告以通知形式要求原告领取安置房的钥匙”是事实认定错误，有原告提交的证据2崇农粮复字（2013）1号答复意见为证。一审判决是依据《民事诉讼法》第四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定作出判决的，这是法律适用错误。原告提供的证据三、证据六证明被上诉人违约给上诉人造成侵害的事实，且提交了关于造成损失的参考证据。一审法院也认为：“原告置换的店面后墙无采光是客观事实存在，不可否认有不同程度影响其使用价值”。同是该地块开发商开发的另一楼盘“盛世广场”，相隔几十米，仅仅挡掉了几个小时的太阳直接照射，每户都赔偿损失三万元以上。上诉人的后墙已全部封死，难道不需赔偿？综上，请求撤销一审判决，判令被上

诉人支付因未履行协议给原告造成的损失20万元或恢复原状，由被上诉人承担本案诉讼费用。

被上诉人崇义县农业和粮食局辩称，上诉人的上诉理由不能成立，上诉人的所谓损失没有事实依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。

二审查明，2013年4月4日，李*某甲领取了“云天花苑”17号店面的钥匙。二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。

本院认为，双方当事人于2009年4月20日签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，就房屋拆迁的权利义务作出约定，体现了当事人的真实意愿，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。当事人应当按照协议全面履行自己的义务。《房屋拆迁补偿安置协议书》第九条第3项约定：“3、要与原位置不变，店面面积不能低于现有面积，要有前后采光”。由此可知，双方当事人对店面“有前后采光”有明确约定。李*某甲已按照协议履行了拆迁义务，但是，被上诉人崇义县农业和粮食局交付给上诉人李*某甲的安置店面不符合“有前后采光”的约定，店面后墙没有窗户，无法透进自然光，故应当承担相应民事责任。2009年4月3日，崇义县人民政府批复崇义县农业局兴建“农业大厦”进行征地拆迁和置换房屋，后该立项地块由崇义县农业局、财政局、土地管理局、招**中心等单位对原报建的“农业大厦”地块进行了挂牌拍卖，拍卖后建成“云天花苑”商住小区。“云天花苑”商住小区的规划、设计、建设取得相关城建规划部门的批准，与案涉店面一墙之隔的是获得规划、建设许可的大型商场，所以，现不宜在案涉店面的后墙上开窗采光。如需解决店面的后墙采光，可以采取灯光照明的补救方法处理，以达到店面“有前后采光”的效果。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，根据公平合理原则和具体案情，本院酌定由崇义县农业和粮食局支付李*某甲因店面后墙无法采光而造成的损失5000元。一审期间，江西中**有限公司认为无窗户店面与有窗户店面的租金差异、价值差异较难界定，从技术上对其差异进行评估的可操作较差，遂将委托书退回一审法院。李*某甲一审提出的赔偿损失，主要是根据案外人邓某某与李*某乙的店面出租协议计算的，以此证明李*某甲的租金价格差额损失。本院认为，店面租金与店铺的商业位置、装饰装修、经营方法等因素有关，存在着市场经营风险，随着市场的变化而变化。因此，李*某甲要求参照案外人的租赁合同计算其租金经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，但对崇义县农业和粮食局违约导致李*某甲店面后墙无法采光所产生的后果未作处理，适用法律错误，应予改判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销崇义县人民法院（2014）崇*二初字第84号民事判决。

二、由被上诉人崇义县农业和粮食局支付李**甲因店面后墙无法采光而造成的经济损失5000元，限本判决生效后十日内付清。

三、驳回上诉人李*某甲的其他诉讼请求。

一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，合计8600元，由上诉人李某某甲负担1000元，由被上诉人崇义县农业和粮食局负担7600元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月七日