俞**与德兴**有限公司、胡**等抵押合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告俞**诉被告德兴**有限公司（下简称”科**司”）、胡**、婺源**有限公司（下简称”华**司”）抵押合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理。依法由审判员林*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告俞**的委托代理人汪**与被告胡**的委托代理人詹水友、被告科**司与华**司的委托代理人祝军强到庭参加诉讼。双方于2015年8月7日庭外和解一个月，因和解不成，于2015年9月7日恢复审理本案，现已审理终结。

原告诉称

原告俞**诉称，被告胡*鸿系被告科**司股东，占49%股份，在开发科信清华园项目中负责开发整体土建施工。开发过程中，被告欠原告红砖款20万元。2009年1月7日，原告与被告胡*鸿签订《宅基地抵付工程款协议》，约定被告以清华园小区8号楼后面山磅边联排别墅第七块宅基地抵偿给原告作为20万元红砖款，同时要负责为原告办理相关手续和证件。协议签订后，原告在宅基地上施工，因未办理规划等手续被责令停工，被告至今未协助原告办理相关手续，严重侵犯了原告的权益，故向法院起诉，要求判令被告依协议将清华园小区8号楼后面山磅边联排别墅第七块宅基地抵偿给原告并办理相关手续。

原告为证明自己的主张向本院提交的证据及三被告的质证意见如下：

一、《宅基地抵付工程款协议》一份，拟证明被告欠原告工程款及将宅基地抵偿给原告；被告科**司、华**司的质证意见为该协议是被告胡**与原告的债务关系，与其无关。

二、房地产合作开发协议复印件一份，拟证明被告科**司是以被告华**司名义开发房地产项目；被告科**司、华**司的质证意见为无异议，2007年国有土地使用权证是20774.48平方米，用地的红线图可以显示本案讼争土地是不包含在红线内，2012年的国有土地使用权证是21274.53平方米，本案土地在2012年前是没有国有土地使用权证的。被告胡**是个人抵债行为，与公司无关，公司也向相关部门反映，但建房户在晚上施工，如果公司不补交相关税费，政府不核发相关证件。

三、国有土地使用权证复印件一张宅基地现场照片，拟证明被告用八个宅基地抵偿相关工程款的行为，其中四户已经建成，另四户地基已经竣工；被告科**司、华**司的质证意见为对复印件的真实性有异议。

四、婺源县监察局情况告知书复印件一份，拟证明科**司与华**司是知情的。被告科**司、华**司的质证意见为无异议，但说明另四户建房是违规的。

五、毕新来的证人证言，拟证明宅基地是证人施工，施工过程中被告未阻止施工。被告科**司、华**司的质证意见为对证人所言是传来证据，且证人是孤证，不能说明公司对抵偿地基认可。

被告胡**的质证意见为对上述证据真实性无异议，但被告胡**欠原告工程款不属实，应当是科信公司欠原告工程款。

被告辩称

被告科**司辩称，被告胡**不是科**司股东，也不是涉案土地的登记使用权人，被告胡**抵偿的行为属于无效的民事法律行为。理由：一、科信清华园小区登记土地使用权人是华**司，该小区项目由科**司开发，工程项目发包给婺**筑公司。被告胡**仅为工程实际施工负责人，对本案土地没有使用权，也无权处分；二、被告胡**至今未取得土地使用权，且未经华**司的追认，原告与被告胡**签订的《宅基地抵付工程款协议》属于无效协议。故此请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告华**司辩称，本案讼争土地使用权系华**司，被告胡**作为施工方负责人擅自将属于华**司的土地抵偿给他人，被告华**司不知情也不同意，原告与被告胡**签订的《宅基地抵付工程款协议》属于无效协议。故此请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告科**司、华**司为证明自己的主张向本院提交的证据及原告与被告胡**的质证意见如下：

一、国有土地使用权证复印件两份，拟证明本案讼争土地在2007年是未包括在使用权证内，2011年重新核发在被告华**司名下；原告的质证意见为对真实性有异议。

二、协议一份，拟证明科信清华园的开发是以华**司名义，但实际投资人是科**司；原告的质证意见为对证明目的有异议，被告科**司挂靠在被告华**司处，实际投资是被告科**司与被告胡**。

三、建设工程施工合同一份，拟证明科信清华园的项目是以包工包料形式发包给婺**筑公司。原告的质证意见为这是为了规避建筑法，实际施工人是被告胡**。

被告胡**对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，本案土地是开发过程中特别用于支付工程款的，且挂靠协议是不合法。

被告胡*鸿辩称：一、科**司与我是合作开发的关系，销售分配比例是科**司占51%，我占49%，科**司出资土地，我负责出资；二、被**公司是被告科**司挂靠的公司，不占有投资和分配的权利也不承担相应规费；三、被**公司与被告科**司的挂靠是非法的，被**公司不是实际的土地使用权人；四、被告胡*鸿抵偿土地不是个人行为，是履行职务。故在本案中被告胡*鸿不单独承担法律责任。

被告胡**为证明自己的主张向本院提交的证据及原告与被告科**司、华**司的质证意见如下：

房地产开发协议复印件一份，拟证明：1、被**公司出资购地挂靠在被告华**司名下；2、被**公司因资金紧张与原告协商用土地抵偿，与被告华**司无关；3、被告胡**是开发的一方，涉案工程材料用于科信清华园的开发中，被**公司与我应按比例分配；4、被告胡**的抵偿行为是开发商的整体意见。原告的质证意见为无异议。被**公司、华**司的质证意见对真实性、合法性、关联性均有异议，证据不能说明债务数额及债务负担的主体，也不能说明被告胡**是公司的代表。

对于原、被告双方在庭审中经过质证而没有异议部分的证据，本院予以采信，并对其证明的事实予以认定。

对有异议的证据分析如下：

本院认为

对于原告提交的证据三，本院认为该复印件有婺源县国土资源局盖章确认，本院依法予以采信；对于原告提交的证据五，本院认为该证据系证明原告在讼争土地上施工，且原告主张因未办证通知其停工，不能证明被告对其行为的认可，本院依法对其证明目的不予采信。

对于被告科**司、华**司提交的证据一，本院认为该两份国有土地使用权证是之前的证，换发新证后收回原件，故被告无原件是合理的，且被告胡**对该证据亦认可，故对该证据依法予以采信。

经审理查明：2006年11月18日，被**公司与被告科**司签订《协议》，约定科**司全额投资科信清华园项目（位于汤坞路，土地编号0620号），运作以华**司的执照、资质进行。2007年8月3日，被告科**司与被告胡**签订《房地产合作开发协议》，约定科**司以华**司名义购置的土地、被告胡**以项目的开发建设及附属工程项目施工投资合作开发科信家园（即科信清华园）项目，科**司占51%股份，胡**占49%股份。该项目的施工方系**筑公司。

2009年1月7日，原告与被告胡**签订《宅基地抵付工程款协议》，被告以清华园小区8号楼后面山磅边联排别墅第七块宅基地抵偿给原告作为20万元红砖款，同时要负责为原告办理相关手续和证件。之后，被告未办理相关手续，原告于是向本院提起诉讼。

另查明，本案讼争土地原系集体土地，2011年6月8日登记在被告华**司名下。

本院认为：关于原告与被告胡**签订《宅基地抵付工程款协议》的效力：一、被告胡**在签订协议时没有取得国有土地使用权证，系无权处分行为；二、2011年6月8日，该地登记在被告华**司名下，华**司亦未对该处分行为予以追认；三、退而言之，即使被告胡**系实际开发人，但其仅占49%的股份，处分共有的不动产应当经三分之二以上的按份共有人或者全体共有人的同意；四、被告胡**没有提交充分的证据证明其有权代理华**司处分讼争土地，本案涉案土地使用权人系被告华**司，物权的处分系重大权利，应由登记的土地使用权人或其授权的代理人处分。故该《宅基地抵付工程款协议》是无效协议，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第四十八条和《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告俞**的诉讼请求。

本案受理费人民币四千三百元，减半交纳为二千一百五十元，由原告俞**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月八日