上诉人韩*与被上诉人游某某合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人韩*因与被上诉人游某某合同纠纷一案，不服赣州市赣县人民法院（2015）赣民一初字第202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：被告韩*于2010年11月25日通过公开挂牌方式取得了赣县红金工业园（二期）标准厂房地块，即赣县国土资源局出让的宗地编号为：360703100093号，宗地面积1600㎡。被告韩*与原告游某某协商，被告韩*将上述地块提供给原告游某某投资兴建标准厂房，并于2012年6月2日原被告签订了《投资合作兴建标准厂房（项目）合同》。该合同约定的主要内容有：第二条、甲方韩*不参与建设中的任何经济支付，由乙方游某某出资建设，在建设所产生的费用由乙方游某某负责。第三条、乙方游某某建成厂房后，甲方韩*向乙方游某某购买第叁层，面积为1600㎡（按办证面积为准），其单价为760元／㎡（建筑成本价），按房产证面积计算该层总价，办好房产证后甲方韩*向银行抵押贷款一次性付清乙方游某某。在未付清房款前，该层厂房权仍属于乙方游某某，其厂房钥匙由乙方游某某保管并可使用。第五条、甲方韩*已缴纳的前期费用（土地款、图纸设计费、图审费、地探费等）共计180000元，按建筑面积分摊计算金额，甲方韩*应承担39468元，乙方游某某应承担140312元。甲方韩*将此款转为付给乙方游某某购房款定金，由乙方游某某写收据为凭（不计息）。第七条、厂房建成竣工后办理土地使用权证、房产证，所涉土地分割、分户、有关税费、房屋测量、分户、交易、契税等有关费用，全由乙方游某某支付办理。甲方韩*支付本层土地权证、房产权证的工本费用。第九条、按图施工，质量合格以上，开工前或竣工后办理有关手续需甲方韩*协助的，甲方韩*应无条件参与协助办理。第十四条、本标准厂房在建中或建成完工后，上级有关优惠政策或补偿，享受权按面积分摊受益。合同签订后，原告游某某按合同的约定，出资建成了一栋四层高的厂房（另含一层-1层），并以被告韩*的名字办理了该厂房的土地使用权证和房屋产权证的初始登记。土地使用权证字为赣国用（2013）第1-662号，坐落赣县红金工业园标准厂房，使用权类型为出让，使用权面积为壹仟陆*㎡。-1层和第1层的房屋产权证字号为赣房权证梅**第50276号、房屋坐落赣县红金工业园标准厂房010101、01-0101，第1层建筑面积为1630.54㎡、-1层建筑面积为798.69㎡。第2层的房屋产权证字号为赣房权证梅**第50277号；第4层的房屋产权证字号为赣房权证梅**第50274号。

原告（反诉被告）游某某的诉讼请求为：1、依法判决被告韩*协助原告游某某办理土地使用权证分割过户和负一层及一、二、四层房屋所有权证过户登记手续。2、本案诉讼费用由被告韩*负担。

被告（反诉原告）韩*的反诉请求：1、判令确认双方《投资合作兴建标准厂房（项目）合同》无效；2、判令确认赣县红金工业园宗地（编号：360703100093）使用权归反诉人所有；3、判令确认上述地块地下一层、地上四层房产归反诉人所有；4、判令被反诉人停止侵占，立即返还属于反诉人的房产证和土地使用证；5、判令被反诉人赔偿反诉人共计52万，（因被反诉人迟延交付房地产证，导致反诉人无厂房经营损失）。6、判令被反诉人承担全部诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为：原告游某某与被告韩*签订的《投资合作兴建标准厂房（项目）合同》，主要内容是被告韩*提供土地使用权，原告游某某提供资金进行标准厂房建设，并以建成的房屋进行分配，根据《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”因此，被告韩*与原告游某某实质上属于房屋买卖关系。原告游某某与被告韩*之间签订的《投资合作兴建标准厂房（项目）合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，为有效合同。因此，被告韩*反诉请求判令确认双方《投资合作兴建标准厂房（项目）合同》无效，不予采纳。原告游某某与被告韩*双方应当按该合同的约定履行各自的义务并享有该合同约定的权利。该标准厂房建成后的产权分配，虽然在合同条文中没有明确写明，但从合同的条款中可以判断，该标准厂房的-1层和第1、2、4层归原告游某某所有；第3层由被告韩*以760元／㎡的建筑成本价向原告游某某购买。因此，被告韩*应当按照法律的规定和协议的约定，协助原告游某某办理土地使用权证的分割变更登记和房屋所有权证的变更登记。被告韩*反诉判令确认赣县红金工业园宗地（编号：360703100093）使用权归反诉人所有；判令确认上述地块地下一层、地上四层房产归反诉人所有；判令被反诉人停止侵占，立即返还属于反诉人的房产证和土地使用证；判令被反诉人赔偿反诉人共计52万的反诉请求，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条、《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告韩*于本判决生效后10天内协助原告游某某把赣房权证梅林字第50276号、赣房权证梅林字第50277号和赣房权证梅林字第50274号的房屋所有权证书上的房屋所有权人变更登记为原告游某某。二、限被告韩*于本判决生效后10天内协助原告游某某把赣国用（2013）第1-662号土地使用权证书上登记的土地使用权面积按所建厂房的层数进行分割登记，其中-1层、1、2、4层的土地使用权人变更登记为原告游某某。三、驳回被告韩*的反诉请求。本诉案件受理费100元（原告已预缴），反诉案件受理费38386元（被告韩*已预缴），合计38486元由被告韩*负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

上诉人诉称

上诉人韩*不服一审判决提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人要求上诉人协助办理土地使用证分割过户及负一层、一、二、四层房屋所有权证过户手续的诉讼请求，确认双方《投资合作兴建标准厂房（项目）合同》无效，确认赣县**园宗地使用权归上诉人所有，确认上述地块地下一层、地上一、二、三、四层房产归上诉人所有，判令被上诉人停止侵占，赔偿上诉人因被上诉人迟延交付房地产证导致上诉人经营工厂注册证过期失效的损失52万元，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要理由是：1、一审法院认定事实不清，双方对于第三层以外的其他四层的分配同意原则上进行平分，被上诉人通过冒领权证的控制证件要求分得全部房产，上诉人当然不同意。被上诉人庭审陈述厂房已经验收不属实，当庭承认本属上诉人的各种办证手续存放在被上诉人处。2、一审法院适用法律错误。对于第三层以外的其余楼层分配，双方合同条文中并不明确，根据合同法第六十一条规定，可以协议补充，但被上诉人一直提出不合理的要求，要求分得全部房产，难以达成补充协议，原则上就第三层以外的房产进行平分也是参照了当地合作建房平均分房的交易习惯。3、根据物权法相关规定及公示公信原则，上诉人应当为本案土地及房产的合法权利人。4、由于被上诉人一直没有把土地使用权证和房产证交出，导致上诉人的工厂注册证过期损失，被上诉人应当赔偿。

被上诉人辩称

被上诉人游某某答辩称：1、上诉人的上诉请求均无证据和法律支持，有违公平原则，应予以驳回。2、本案合同不存在合同无效的法定情形。3、本案不是合作建房，一审定性为房屋买卖合同正确。双方合同没有合作建房的意思表示，上诉人只支付“购买定金”而不投资不承担风险，不是合作合伙关系。双方关于上诉人向被上诉人购买第三层厂房并以土地款作定金的约定，就是以厂房系被上诉人所有为前提条件，不需要再写明其他层次归谁所有。4、无效合同的法律后果是互相返还赔偿损失，上诉人未投资也未承担风险，不应分配厂房。5、当事人应遵循公平原则确定各方的权利和义务，赣县工业用地出让价是5.6万元每亩，上诉人主张平分厂房显失公平。6、双方合同约定签订合同前各种证件、手续移交给被上诉人，之后所有手续由被上诉人支付办理并将第三层证件交给上诉人，上诉人应无条件办理有关手续。因此被上诉人持有房产土地证和要求上诉人协助办理过户手续是有合同依据的，上诉人要求赔偿52万元损失和不协助办理土地和房产证分割过户手续的请求与合同规定相悖。

二审中，上诉人向本院提交以下证据。补充证据一：证据1、手机短信。证据2、短信详单。证据1、2证明上诉人要求被上诉人协商处理厂房分配事宜，被上诉人同意进行协商，被上诉人单方对共同所有房屋进行出租。证据3、起诉状。证明上诉人对赣县国土资源局起诉事实。证据4、传票。证明赣县人民法院受理和开庭事实。证据5、答辩状；6、目录；7、委托书；8、委托人及被委托人身份证；9、成交记录；10、建设用地批准书；11、土地登记申请书；12、土地证发放登记签收簿。证据5-12证明委托书后面的“韩*”签字不是韩*本人签写，指纹也不是韩*本人的。土地登记申请书后面的“韩*”签字不是韩*本人签写，指纹也不是韩*本人的，游某某在法庭上承认自己伪造委托书、伪造签名手印。证据13、起诉状。证明韩*对赣县**理局起诉事实。证据14、传票。证明赣县人民法院受理和开庭事实。证据15、答辩状；16、申请；17、韩*身份证复印件；18、游某某身份证复印件；19、收入票据及现金进账单；20、房权领证登记记录。证据15-20证明游某某领取韩*房产权证的事实。补充证据二：证据1、起诉状；2、快递单；3、申请书；4、传票；5、县土管局答辩状；6、行政裁定书；7、土地使用证；8、票据；9、地界标示；10、价格审验报告。证据1-10证明赣县国土局原不允许上诉人查找其名下的土地使用证登记资料。上诉人起诉县国土局，并以和解撤诉。县国土局后允许上诉人查登记资料，并复印了三张有“韩*”名字上带指纹的资料，其指纹不是上诉人的，签字也不是上诉人的，国土局归还了上诉人名下的土地使用证。证据11、民事裁定书。证明-1层，1、2、4层和其占用地已由县法院查封。证据12、照片。证明至少-1层和第4层由被上诉人出租。被上诉人还在招租、招售。上诉人无法进入厂房，更无法使用。被上诉人质证认为，对补充证据一中的证据真实性、合法性和关联性均有异议。对补充证据二中的证据1-10的关联性有异议，对证据11-12的真实性、合法性和关联性没有异议。本院对上诉人提交的以上证据的真实性、合法性和关联性予以确认。

二审中，被上诉人向本院提交中共**文件（赣县发（2009）24号）复印件一份，证明上诉人与被上诉人之间的土地使用权出让以及房屋买卖是有文件依据。上诉人质证认为，对该证据的真实性没有异议，但该文件不能证明双方土地使用权的出让及房屋买卖关系，该文件只是2009年时鼓励向政府出让土地的购买。本院对被上诉人提交的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。

本院查明

二审认定的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，关于双方签订的合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方当事人于2012年6月2日签订的《投资合作兴建标准厂房（项目）合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。合同当事人双方均应自觉履行合同所约定的各项义务，并确保合同的相对稳定性，实现双方合同之目的。关于双方当事人形成何种法律关系问题。最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”据此，提供土地一方是收取固定利益的合同视为土地使用权转让合同关系，本案应参照土地使用权转让合同关系处理。关于本案第三层以外层次厂房的归属问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案双方当事人虽然就第三层以外层次厂房的归属进行过协商，但根据上诉人提供的短信证据，并未达成补充协议，因此应当根据合同的有关条款或者交易习惯确定。本院认为，本案第三层以外层次的厂房应被上诉人所有。首先，双方当事人形成了土地使用权转让合同关系，并非合作建房关系，被上诉人在获得固定利益后，土地使用权已转让为被上诉人所有，上诉人在该土地上投资建设的厂房也应归上诉人所有。其次，根据双方签订的合同条款第五条规定，前期费用按建筑面积分摊计算，被上诉人承担了180000元中的140312元；第七条规定，厂房建成竣工后办理土地使用权证和房产证所涉费用，由被上诉人支付办理，上诉人支付本层的费用；第十条规定，为办证所需，双方就上诉人的赣州**制品厂实行股权变更，被上诉人占五分之四的股份。综合上述条款，被上诉人享有厂房的所有权，而被上诉人在支付了合同约定的购房款后，对厂房的第三层享有所有权。再次，从投资金额上看，双方投资金额相差较大，约定平分厂房不合常理。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费38486元，由上诉人韩*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十五日