上诉人翁**与被上诉人张**租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人翁**与被上诉人张**租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2014）袁**初字第1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月10日受理后，依法组成由审判员黄**担任审判长，代理审判员李**、黄**参加的合议庭，并于2015年11月25日公开开庭进行了审理，上诉人翁**及其委托代理人李*，被上诉人张**及其委托代理人彭**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2004年10月，翁**找到张**，要求承租张**所有的位于宜春市袁州区坛前路柏木头1号的两层房屋用于开办红舞艺幼儿园，2005年7月22日双方以张**为甲方、翁**为乙方，签订了《租赁房屋协议书》一份，由于在此之前翁**已经实际占用张**房屋在开办幼儿园，故协议书约定的租赁期限自2005年2月1日起算至2015年1月共10年，租金为每年10500元，每半年支付一次，水电费另计；协议还约定若合同期满翁**要求续租，张**应无条件答应，否则罚款人民币50000元。翁**、张**均在协议上签字并捺印。协议签订后，翁**、张**均依照协议约定履行。协议履行期间，翁**、张**经协商三次对房租进行了变更，至2013年1月开始，房租增加为每年36000元。庭审过程中，翁**、张**双方均确认2014年2月17日、5月27日翁**分两次共向张**交纳了2014年1月至7月租金共计20000元。2014年6月，因张**想用翁**承租的房屋自行开办幼儿园，遂找到翁**，提出解除合同，收回房屋自用，翁**要求继续租赁，但双方未就房租的金额达成一致意见。同年7月3日，张**将翁**的物品自诉争房屋内搬出，翁**遂诉至本院。

一审法院认为

原审认为：关于翁**、张*议间签订的《房屋租赁协议书》是否应继续履行的问题。翁**、张*议所签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属合法有效，双方当事人理应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，协议当中关于房租的约定作为合同的主要条款，如需进行变更必须经过合同双方协商一致，而事实上在协议书约定的租赁期限内翁**、张*议也通过协商对房屋租金进行过三次变更，而张*议在2014年7月3日通过张贴公告的方式单方面再次要求对房屋租金进行调整，但双方并未就调整租金一事达成一致意见，故张*议单方对房屋租金进行调整的行为应属无效。后张*议又行使单方解除权，通过张贴通告的方式通知翁**解除其与翁**签订的《房屋租赁协议书》，后将翁**物品自诉争房屋中搬出后重新装修，并于2014年9月自行招生开办幼儿园。单方解除是解除权人行使解除权将合同解除的行为，而不必经对方当事人同意。从权利属性来看，单方解除权是一种形成权，是权利人得以自己一方的意思表示而使法律关系发生变化，不依赖于双方的法律行为。单方解除需要符合法律直接规定的解除情形和双方当事人约定的解除条件成就，并依规定程序向对方发出通知，方可发生解除合同的法律效果。本案中，由于原、张*议双方未在协议中依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定约定可以单方解除合同的条件，而张*议单方解除合同的理由系翁**未按照张*议单方面变更后的金额支付房屋租金，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除合同的条件，故张*议行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等情形，但《中华人民共和国合同法》第一百一十条还规定，对于法律上或者事实上不能履行的、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的、债权人在合理期限内未要求履行的，则不适用继续履行。在本案庭审过程中经查实，张*议已于2014年7月对涉案房屋进行了重新装修并于同年9月开始招生开办幼儿园，翁**也已于同年7月搬至他处开办幼儿园，且翁**、张*议所签租赁房屋协议书至2015年1月即将期满，故翁**、张*议间租赁房屋协议事实上已无继续履行的可能，对翁**要求张*议继续履行合同的诉请不予支持。

关于张**是否应承担违约金50000元及赔偿翁**损失50000元。违约金是当事人在合同中约定或者法律规定的，一方在违约时应当支付给对方的惩罚性或者赔偿性货币，主要目的是敦促合同各方信守合同约定，遵守诚实信用原则。张**单方强行解除合同，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原、张**在租赁房屋协议书中第五条约定：“……若合同期满乙方（本案翁**）要求续租，甲方（本案张**）应无条件答应乙方（本案翁**）续租，否则罚款人民币伍万元……”该条款中虽然使用的是“罚款”的文字描述，但结合其上下文意思表示，其本质即违约金，故对于翁**要求张**支付违约金的请求，予以支持。对于翁**要求张**赔偿经济损失50000元的请求，翁**在庭审过程中仅提供了其自行列举的损失清单及订货合同予以证明，但无法据此计算损失的具体金额，翁**对此应承担举证不能的后果，对翁**要求张**赔偿经济损失50000元的主张不予支持。但对于翁**、张**双方约定的违约金数额50000元，该约定数额明显过高，违背了我国法律对违约金约定补偿性为主、惩罚性为辅的原则，违约金数额的约定应当估计到一方违约给另一方造成的损失，而不应当约定与损失不相称的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款亦规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当予以减少。”结合本案，翁**自2014年7月搬离张**房屋，另行租房开办幼儿园，张**亦同时占有和使用了诉争房屋，而双方约定的合同期限至2015年1月止，故依据公平原则及诚实信用原则，酌定张**向翁**支付21000元违约金。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、张**在本判决生效后十日内向翁**支付违约金21000元。二、驳回翁**的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由翁**负担300元，张**负担2000元。

上诉人诉称

上诉人翁**不服上述判决，提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，依法查清上诉人的损失，改判被上诉人张**支付剩余违约金及财产损失共计79000元（诉请100000元，一审判决支持21000元）。

被上诉人辩称

被上诉人张*议辩称：本案租赁协议无法履行是因为被上诉人对房屋租金调整后，上诉人不愿意继续租赁，被上诉人不承担违约金及上诉人主张的财产损失。

上诉人翁**在二审中提供本案租赁物房产证明一份，证明本案争议房屋属于上诉人所有。

本院查明

被上诉人张*议经质证对该房产证明，真实性、合法性没有异议，对房产证关联性有异议。

本院经综合质证，对该房产证真实性、合法性、关联性予以认可，并作为认定本案事实的依据。

本院经审理查明，原审查明事实属实，二审对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议焦点：1、被上诉人张**是否应当按照协议约定支付50000元违约金的问题；2、被上诉人是否应当赔偿上诉人翁小雲主张的50000元经济损失的问题。

一、关于被上诉人张**是否应当按照协议约定支付50000元违约金的问题。首先，根据一、二审查明的事实，被上诉人张**在双方租赁协议未到期的情形下，单方要求将房屋租金从双方协商的36000元／年，调整至400000元／年，其故意违约行为导致本案租赁协议无法履行，双方在协议中约定的上诉人翁**在该租赁协议到期可以无条件获得续租的条款因此无法实现，该条款同时对被上诉人的违约责任也进行了明确约定；其次，上诉人租赁被上诉人场地是用于开办幼儿园，地理位置及固定的场所对该园的生源市场有着决定性的影响，从协议约定的十年租赁期限也可见一斑。协议中的无条件续租条款即是双方对履行协议过程中可能发生的，因被上诉人原因造成上诉人需变更办园场地所带来的损失的保障性约定，该条款系双方真实意思表示，被上诉人应当按照该条款承担违约责任。如果被上诉人认为协议约定的50000元违约责任过分高于上诉人的实际损失，也应由其承担对过高部分的举证责任，故上诉人主张被上诉人应当按照协议约定承担50000元违约责任的上诉请求，符合事实与法律规定，本院依法予以支持。

二、关于被上诉人是否应当赔偿上诉人翁**主张的50000元经济损失的问题。首先，根据二审庭审查明的事实，上诉人翁**在园内物品发生损毁的情况下没有及时采取证据保全措施而是对损毁物品丢弃处理，且其对于损毁物品的数量、购买价格及使用损毁程度也无法提供其他有效据证明，因此对于上诉人主张的该部分财产损失无法通过司法鉴定等程序进行认定；其次，在本案一审中上诉人也未就财物损失情况书面申请司法鉴定，因此上诉人翁**对于园内财产损失情况负有举证不能的责任；再次，根据最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条之规定，违约金数额不得超过实际损失额为限，如上诉人翁**认为双方约定的违约金数额低于其实际损失，上诉人应当对低于实际损失部分承担举证责任。故上诉人翁**主张由被上诉人张**承担50000元财产损失的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

综上，一审判决事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2014）袁**初字第1146号民事判决。

二、被上诉人张**在本判决生效后十日内支付上诉人翁小雲违约金50000元。

三、驳回上诉人翁小雲其他上诉请求。

本案一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，共计4600元，由被上诉人张忠议负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月四日