上诉人吴某某与被上诉人赣州毅**发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴某某因与被上诉人赣州毅**发有限公司（下称毅**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州**开发区人民法院（2015）赣开民二初字第289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年10月24日，原告与被告签订一份《赣州市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于赣州开发区潭东二路E21地块7#交易广场“赣州综合商贸物流园”第15号楼3#独立交易展示位第一层，建筑面积为33.27平方米，单价为12928.16㎡，总价为430120元。合同附件-备注原告购买的7号交易广场15号楼3#独立交易展示位户型图，填写的层高为5.8米。合同签订后，原告一次性付清了购房款431020元。合同约定的房屋交付期限为2014年7月31日前。2014年9月10日，被告向原告送达了《合同笔误更正通知函》，其内容为：“赣州毅**发有限公司与您签订了《商品房买卖合同》，其中内容第11项，就户型层高数据因工作人员填写失误，导致出现合同笔误，现特予更正：合同第11项所附户型图中填写的层高一楼5.8米更正为4.5米。”原告收到该函后与被告协商要求赔偿未果。另查明：原告购买的E21地块7#交易广场第15号楼3#独立交易展示位政府批准的规划设计中第一层层高位4.5米，其相邻的第一层层高也为4.5米，15号楼在政府规划设计当中第一层层高没有出现5.8米的层高，被告实际交付给原告的层高也是4.5米。双方合同中房屋平面户型图中层高5.8米是被告的工作人员在签订合同中临时填写的。原告所销售的房屋在销售现场公示了规划许可证和层高数据及价格。

原告吴某某的诉讼请求为：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告因未履行合同应退还原告购房款163960元；3、判令被告支付原告的利息56000元；4、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，商品房的买卖已经纳入国家强制管理，从商品房的建设用地审批，规划许可、施工许可、预销售许可等都有明确的法律予以规范，不允许开发商及购房人擅自更改。本案所涉争的商品房买卖，从规划设计部门的图纸来看，原告所购买的商品房即E21地块7#交易广场第15号楼3#独立交易展示位政府批准的规划设计中第一层层高位4.5米，被告实际交付的层高也是4.5米，被告不存在擅自改变规划设计方案的行为，合同中层高填写数据5.8米是被告工作人员的笔误所致，被告知道后已向原告发函更正合同层高数据，不存在欺诈的行为。从原告购买的商品房价格来看，所购面积层高数与其他同层档次相比比较接近，不存在显示公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，赋予了原告以重大误解为由主张合同撤销的救济途径，但原告主张继续履行合同，在继续履行合同的情况下，原告并没有因被告的笔误造成经济损失，因此，在原告主张继续履行合同的前提下，又主张退还购房款及支付利息没有事实和法律依据，不予支持。但因被告工作人员的失误导致本案诉讼，本案的诉讼费应当由被告承担。据此，依照《中华人民共和合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告吴某某与被告赣州毅**发有限公司双方于2013年10月24日签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。案件受理费2299元，由被告赣州毅**发有限公司承担。

上诉人诉称

上诉人吴某某不服该判决，上诉请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉主要理由为：一、被上诉人的行为已构成欺诈，严重损害了上诉人的权利。上诉人经被上诉人销售工作人员介绍，选择了销售人员介绍的房屋规格为层高5.8米的店面，因为上诉人考虑购买此店面后，可以搭建阁楼，方便开店与住宿同一体，故签订了一份《分期付款购房合同》。之后，上诉人在问亲戚凑足钱后，以一次性付款方式重新签订了一份《商品房买卖合同》，该份合同仍标注购房的店面层高为5.8米并在房管部门备案登记。上诉人在接到被上诉人的交房通知后，前往诉争店面验收，在验收店面过程中，上诉人发现购买的店面层高不足4.5米，与5.8米高完全不相符，并告知被上诉人客户部工作人员。2014年9月10日，被上诉人以笔误为借口来函告知上诉人。上诉人认为，不存在笔误问题，是被上诉人的欺诈行为。二、原判认为，从上诉人购买的商品房价格来看，所购面积层次与其他同层档次相比，不存在显示公平的行为。上诉人认为该认定错误。三、原判认定被上诉人的行为未造成上诉人的经济损失，没有事实和法律依据。被上诉人未与上诉人协商，对上诉人作出补偿，存在不公平。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称：1、本案中约定的层高与实际层高不一致，是由于答辩的工作人员笔误所致，答辩人不存在欺诈行为。2、关于上诉人所购商品房定价问题，其与其他层高为4.5米的商品房定价属于同一档次。3、上诉人上诉请求赖以存在的前提是出卖人（答辩人）存在擅自变更规划设计或者擅自变更施工图纸，恶意损害买受人利益的行为。本案中，答辩人无上述行为，不存在退款的前提。

二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。

本院查明

二审认定的事实与一审查明的事实一致。

二审另查明：一、上诉人与被上诉人前后签订了两份协议，前一份是分期付款，后一份是一次性付款，除此之外，其他的内容基本一样。二、2013年10月24日，双方签订的诉争合同是由被上诉人的销售人员胡*具体经办的，附件一中层高“5.8米”为手写体，不是打印体。该合同附件三《合同补充协议》中第三条载明，“该商品房及商品房公用部位的结构、层高、功能，共用设施、设备情况和规划设计、周边情况，出卖人已作了详细介绍，买受人对蕴涵的瑕疵，已充分了解，无异议”。三、从2012年8月25日西北综合勘察设计研究院出具的赣州**物流园一期工程7号交易广场15号楼的剖面图来看，7号交易广场15号楼第一层在设计时的高度就是4.5米，不存在诉争店面即3号交易展示位比同一层的旁边展示位高度要高的设计。四、7号交易广场15号楼第一层的不同展示位由被上诉人不同的工作人员经办签订销售合同。7号交易广场15号楼第一层2号交易展示位的经办人员为奚雯，购买人为郭*，其购买了15号楼第一层2号交易展示位及第二层的一个交易展示位，第一层的交易展示位层高中手写注明为4.5米，两个交易展示位的面积为145.46㎡，平均单价为8466.16元／㎡。7号交易广场15号楼第一层7号交易展示位的经办人员为胡*，购买人为刘小莘，层高手写注明为4.5米，建筑面积为33.92㎡，单价为14528元／㎡。7号交易广场15号楼第一层1号交易展示位的经办人员为张*，购买人为刘某某，层高手写注明为4.5米，其购买了第一层1号交易展示位以及第二层的一个交易展示位，第一层1号交易展示位的层高手写注明为4.5米，两个交易展示位的面积为202.76㎡，平均单价为10018.16元／㎡。7号交易广场15号楼第一层5号交易展示位的经办人员为毛自君，购买人为张**，5号交易展示位的层高手写注明为4.5米，建筑面积为71.15㎡，单价为13328元／㎡。

本院认为

本院认为：关于被上诉人在本案中是否存在欺诈的问题。根据《最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第68条，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，诉争合同由被上诉人工作人员胡*经办与上诉人签订，并由胡*手写层高为“5.8米”。尽管被上诉人工作人员胡*的行为代表了被上诉人，但上诉人并不能证明胡*明知诉争房屋的层高为4.5米，仍然对上诉人谎称层高5.8米。故没有证据证明被上诉人存在欺诈销售行为。本案中，根据2012年8月25日西北综合勘察设计研究院出具的设计图，诉争房屋所在的7号交易广场15号楼第一层在设计时的高度就是4.5米，不存在诉争店面即3号交易展示位比同一层的旁边展示位高度要高的设计。从查明的事实来看，7号交易广场15号楼第一层由不同的销售人员经办签订合同，各销售人员由于业务素质参差不齐，完全有可能错写层高为5.8米，或者销售人员自认为层高为5.8米而手写上“5.8米”。至于上诉人诉称的前后两份合同均手写为“5.8米”的问题，由于后面的合同仅是对前面合同付款方式的变更，并没有变更其他内容，故其余内容仅是原样照抄，导致前后两份合同中均手写为“5.8米”就不足为奇。

本案诉争房屋并没有进行设计变更，将原设计为5.8米的层高变更为4.5米层高，诉争房屋原来的设计就一直是4.5米层高，但诉争合同约定为5.8米层高，导致这种差异是由于双方对标的物的层高存在误解所致。根据《最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第71条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”之规定，本案中，诉争房屋的层高原设计就是4.5米，无论是被上诉人销售人员胡**将层高“4.5米”误写为层高“5.8米”，还是胡*自认为层高为5.8米而手写上“5.8米”，由于被上诉人销售人员胡*的这一行为，导致上诉人误以为诉争房屋的层高就是5.8米，从而作出购买该房屋的意思表示。若上诉人在当时知晓诉争房屋的层高为4.5米，就有可能作出不购买的意思表示。因此，本案中存在重大误解的情形，误解方为上诉人。在重大误解的情形下，法律赋予存在重大误解的当事人撤销合同的权利。《最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第73条规定，“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销”。本案中，对于被上诉人而言，7号交易广场15号楼已经按照原设计方案建设完成并竣工验收，不可能再为上诉人单独变更设计将层高提升为5.8米。而上诉人作为误解方，其明确不解除诉争合同，而要求继续履行合同，故继续履行合同，交付的仅能是层高4.5米的房屋。

对于上诉人要求退回差价款163960元并计算利息的问题。《最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第73条规定，“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更”。本院认为，重大误解当事人的这种变更请求权应当仅限于恢复误解前的事态。上诉人要求按8000元／㎡计算房款并退回差价款163960元。第一，上诉人的该诉请事项超过了其变更请求权的范围。若允许上诉人的该变更请求权，下调房款为8000元／㎡或其他数额的单价，则相当于在上诉人与被上诉人之间强制建立一个合同关系，由法院作主为双方的这份合同确定对价。第二，从诉争房屋同一层相邻的几个交易展示位的销售价格来看，上诉人的销售单价并不比其他人的要高，而且相对要低。从已经提交的7号交易广场15号楼第一层几份房屋买卖合同来看，除案外人郭*、刘某某购买了第一层以及第二层几个交易展示位，导致平均交易单价比上诉人的购买单价要高之外，其余的如刘**购买的7号交易展示位建筑面积为33.92㎡，单价为14528元／㎡，张**购买的5号交易展示位建筑面积为71.15㎡，单价为13328元／㎡。该两交易展示位在7号交易广场15号楼第一层，与上诉人的交易展示位相邻，面积与上诉人的交易展示位相近或大于上诉人的面积，但销售单价均比上诉人的单价要高。故与相邻房屋相比，上诉人的单价并不高。因此，上诉人在不要求退房的前提下要求退款163960元，没有事实和法律依据。本院不予支持。

综上，上诉人的上诉请求没有依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4599元，由上诉人吴某某负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日