张**与江西万科**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与被上诉人江**展有限公司（以下简称万**产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2013）湖塘民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张**委托代理人徐**，被上诉人万**产公司委托代理人鲁**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2011年2月15日，原告与被告签订了一份《南昌市商品房买卖合同》（合同编号：1000228500），约定被告购买原告开发的位于南昌市青山湖区湖滨东路2888号万科青山湖名邸第59栋一单元103号一套预售商品房（房屋建筑面积为218.95平方米），房价总额为人民币4567680元。合同约定被告须在合同签订当日内付清首付款人民币1377680元给原告，余款人民币3190000元采取银行按揭方式付款。合同附件四第二十五条约定，买受人应根据国家和南昌市地方规定及时向南昌市相关部门及机构缴纳契税和维修基金，如买受人未按规定缴纳，则由买受人依法承担相关法律责任，包括但不限于不能办理房屋权属及土地使用权证书、不能交付房屋等。原告书面告知了买受人上述规定，买受人也清楚知悉并签字确认。合同第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当向出卖人支付房价款的5%的违约金。出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付房价款万分之三的违约金。”合同附件四第十九条约定：“关于联络方式和通知双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。以特快专递通知的，以买受人或者指定的收件人签收日为送达时间。买受人或者其指定的收件人未签收、拒签或者根据买受人提供的地址无法送达的，同城以特快专递交寄日的第2日为送达日，异地以特快专递交寄日的第5日为送达日”。合同签订后，被告按约支付了房款。原告于2011年12月26日，将《商品房交付通知书》等以国内特快专递方式，书面通知被告按合同约定于2011年12月30日来办理房屋交付手续。但因被告拒不缴纳契税和维修基金，违反《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，致使原告无法将该商品房按期交付给被告。原告多次催告，但被告一直未缴纳契税和维修资金，拒不履行法定及约定义务。2013年1月1日，原告根据合同第十一条第二款的相关规定，按合同记载的被告通信地址和被告身份证地址分别邮寄了一份《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除该商品房买卖合同，并要求被告支付房价款5%的违约金。该通知书按合同附件四第十九条的约定情形已送达被告。

同时查明：被告购买上述商品房的按揭银行是中**行**市青湖支行。该行因被告不履行按揭还款义务将被告夫妇及本案原告作为共同被告诉至南昌市**开发区人民法院。该院于2014年3月26日作出一审判决，判决：一、解除原告中**行**市青湖支行与张**签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号为2011年赣中银房贷商字025号）；二、被告张**、陈**于本判决生效后十日内返还原告中**行**市青湖支行借款本金人民币3049633.86元及利息、罚息（截止2012年12月6日的罚息为0.6元；自2012年12月7日起至还清之日止，利息按中**行同期贷款利率计算，罚息按中**银行同期贷款利率150%计算）；三、被告江西万科**有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告中**行**市青湖支行的其他诉讼请求。

庭审中，原告坚持诉讼请求，因被告缺席，调解不成。

一审法院认为

原审法院认为，原告与被告于2011年2月15日签订的编号为1000228500《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，并在南昌市住房保障和房产管理局办理合同备案，应认定为合法有效。有效合同对合同双方均有拘束力。根据合同第十一条、附件四第二十五条的约定，原告根据被告合同上确认的通讯方式和地址发出书面通知以后，被告迄今为止未收房，也未依约履行缴纳契税和维修资金义务，故被告存在明显的违约，应承担合同第十一条规定的解除合同和支付违约金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，故本院应确认原告通知被告解除商品房买卖合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告主张被告给付违约金人民币22.8384万元应予支持。因被告缺席，该案应缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告江西万科**有限公司解除与被告张**签订的《南昌市商品房买卖合同》有效；二、被告张**在本判决生效后十日内一次性支付原告江西万科**有限公司违约金人民币22.8384万元；三、被告张**在本判决生效后十日内配合原告江西万科**有限公司办理解除《南昌市商品房买卖合同》在南昌市住房保障和房产管理局的备案手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4726元、公告费600元（原告已预交）由被告张**承担。

上诉人诉称

张**不服一审判决，向本院提起上诉。

张**上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉请。其主要上诉理由为：1、被上诉人与上诉人签订的《南昌市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护；2、被上诉人已经将涉诉房屋交付了上诉人张**，2013年12月13日被上诉人向上诉人邮寄《房屋交付催告函》，应当认定被上诉人已经交付涉诉房屋给上诉人，上诉人也认可交付了涉诉房屋；3、交纳契税和维修基金是上诉人的法定义务，但契税和维修基金的所有权是国家的，与被上诉人没关系，一审法院以此为由判决解除双方签订的房屋买卖合同显然错误；根据《最**法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》相关规定，只要买受人已经支付标的总价款的百分之七十五以上，双方的买卖合同不能解除。一审判决依据房屋买卖合同第11条第2款规定判决解除双方签订的《南昌市房屋买卖合同》错误，合同第11条第2款规定是被上诉人提供的格式合同条款，不合理增加被上诉人的权利，限制上诉人的权利，依据《合同法》第39条规定该条款无效，且该条款与法律规定相抵触，故一审法院判决解除双方签订的合同没有依据；3、上诉人通过按揭贷款，支付了全部的房款，作为买房人的义务已经履行完毕，不存在违约的情形，故一审法院判决上诉人承担违约金22.8384万元错误。且上诉人主张的违约金过高，请求法院进行调整。

被上诉人辩称

被上**地产公司辩称，1、一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，应予维持。双方签订的房屋买卖合同是南昌**理局监制，并非答辩人单方提供的格式合同；《住宅专项维修资金管理办法》和双方签订的《南昌市房屋买卖合同》都规定未缴纳契税和维修资金出卖人有权不交付房屋，答辩人依据房屋买卖合同第11条第2款约定和合同法第九十四规定，选择解除合同于法有据；《最**法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第34、36条都是以标的物已经实际交付为前提条件，但本案标的物未实际交付，因此没有保留所有权和取回标的物之说，不能适用《最**法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第34、36条规定；且答辩人已无经济能力履约答辩人于2012年11月21日代上诉人向银行垫付贷款本金及利息合计72777.65元人民币，于2014年8月29日代上诉人向银行偿还贷款本金、利息、诉讼费用、公告费合计3485148.52元人民币。2、一审判决被答辩人承担22.8384万元违约金事实清楚、于法有据。上诉人违约行为系其单方过错造成，根据双方签订的房屋买卖合同和合同法的相关规定，应当承担违约金。

上诉人张**在二审提交了以下证据：2012年12月13日被上诉人给上诉人的房屋交付催告函和2013年6月13日被上诉人给上诉人的办理商品房交付手续的提示，证明上诉人和被上诉人之间的买卖关系成立，且被上诉人已经将房屋交付给了上诉人。

被上**地产公司质证意见如下：对证据的真实性暂不确定，如果上诉人将原件寄给法院后，真实性由法院确认，合法性暂不确认，关联性有异议，这两份证据均明确表达催告上诉人尽快办理商品房交付手续，但实际上上诉人没有根据催告函和提示内容办理交付手续。

被上**地产公司在二审提交了以下证据：证据1、2012年11月15日中**行催收逾期零售贷款通知书；证据2、2012年11月21日被上诉人在接到2012年11月15日的通知书后代上诉人垫付三期贷款本金及利息共72777.65元，证据1、2证明2012年上诉人无经济能力支付贷款，被上诉人代其垫付三期贷款本金及利息；证据3、（2014）高新执字第181号江西省**业开发区人民法院执行通知书；证据4、2014年8月29日被上诉人代上诉人向银行偿还贷款本金及利息、诉讼费用、公告费用共计人民币3485148.52元，证据3、4证明被上诉人因上诉人违反按揭贷款约定，被判决承担担保责任而被高新区法院执行贷款本金本金及利息、诉讼费用、公告费用；证据5、2015年5月19日被上诉人代上诉人结清了所有的贷款本金及利息、诉讼费用、公告费用的证明，证明上诉人向中**行申请的个人住房贷款本金319万元整已经由被上诉人代为偿还并结清；证据6、中**行青湖支行关于江西万科**有限公司代张**偿还相关款项情况说明，证明上诉**产公司代张**偿还贷款本息及诉讼费用共计3557926.17元。

上诉人张**质证意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，对被上诉人是否支付了该笔款项有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据3的真实性、合法性没有异议，但并不能反映出被上诉人已经支付了这些费用；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，收款人是国际／国内支付业务存欠账户，不能明确收款人的主体身份，执行通知书中的总执行费用同被上诉人支付的费用不一致，执行通知书中的费用是3114546.46元；对证据5的被上诉人的公章的真实性、合法性不能确认，关联性有异议，并没有反映出什么时候上诉人与中**行结清借贷法律关系。

本院查明

本院对一审查明的案件事实予以确认。另补充查明，本案诉争房屋已被鹰潭**民法院、南昌市西湖区人民法院、南昌**民法院、上饶市公安局相继查封。

本院认为

本院认为，张**与万**产公司签订的《南昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并经房管部门备案登记，合法有效。上述《南昌市商品房买卖合同》签订后，张**在合同约定的期限内支付了诉争房屋的首付款，亦向中国**支行支付了部分房屋按揭贷款，因此，张**作为买受人已经履行了本案诉争《南昌市商品房买卖合同》约定的主要义务。万**产公司作为张**、陈**就本案诉争房屋与中国**支行签订的《中国**限公司个人一手住房贷款合同》的保证人因张**未能按期偿还中国**支行的房屋按揭贷款后代张**偿还了诉争房屋的全部购房贷款，据此，万**司按照《中国**限公司个人一手住房贷款合同》的约定享有的是债权的追偿权，而不是合同的解除权。另经二审查明，诉争房屋已被多家单位予以查封，如果本案诉争合同予以解除势必损害已查封诉争房屋的其他张**债权人的利益，因此，万**司要求确认其已解除与张**签订的《南昌市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。张**已经按诉争合同约定履行了主要义务，对万**司要求张**承担违约责任的诉讼请求亦不予支持。综上，原审法院查明事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销江西省南昌市青山湖区人民法院（2013）湖塘民初字第14号民事判决；

二、驳回江西万科**有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费、公告费共计5326元，由张**承担，二审案件受理费4726元由江西万科**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十八日