原告周**为与被告刘**房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告周**（以下简称原告）为与被告刘**（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月10日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后依法组成由审判员张**担任审判长，审判员孙**，代理审判员易飞参加的合议庭，书记员刘**担任记录，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告周**及其委托代理人黄**，被告刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2012年10月12日，原告与被告丈夫谭**签订《房屋买卖协议书》一份，约定被告夫妻共同所有的位于宜春市铁路天桥以南宜春**州分局宿舍内从南边数第三栋西单元三楼西侧一套住宅（属单位福利房）出售给原告。付款方式：甲乙双方在本协议上签字后，乙方立即向甲方支付壹拾玖万元，其余叁万元待甲方为乙方办理房产证后当天付清。该协议第五条约定：甲方原则上也不得违约，但甲方如有不得已等原因违约，从本协议书生效之日起，一年内向乙方交违约金人民币壹拾万元。协议书签订后，原告在宜春**阳分理处将壹拾玖万元人民币现金支付给被告丈夫谭**，谭**向原告出具收条并将壹拾玖万元人民币存入该银行分理处。2013年10月初，谭**突发疾病死亡。原告找到被告要求办理产权过户手续，被告不予理睬；原告要求被告退还购房款与偿付违约金，被告推脱说只有几万元，无法付清。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告向原告偿还购房款19万元、支付违约金10万元；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称：原告与我丈夫签订的房屋买卖协议，属违法签订协议，理由如下：1、该房屋属我与丈夫的夫妻共同财产。原告也完全知晓，但原告却背着我与我丈夫签订买卖协议。这显然是因为原告贪图便宜。因按当时的价格，房屋最少也值40多万元，而且房屋是精装修、家电日用品一应俱全没有住过的全新房。2、房屋属单位福利房，需要单位统一办理房产证，目前尚未办理房产证。3、原告未经被告同意强行霸占房屋，并一直占据发租，请求法院判令被告立即归还房屋并赔偿被告经济损失和精神损失。

本院认为

综合原告的诉称和被告的答辩，并征询双方当事人的意见，本案的争议焦点为：1、原告与被告丈夫谭**于2012年10月12日签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效。2、被告是否应向原告偿还购房款19万元及支付位于金10万元。

庭审中，双方当事人举证、质证如下：

原告为证明其诉称的事实，提供的证据有：（一）《房屋买卖协议书》一份，用以证明原告与谭**签订房屋买卖协议，约定了购房款及违约金等事项；（二）《收条》一张，用以证明谭**已收取原告购房款19万元；（三）银行取款凭证4张，证明原告购房款的来源；（四）房屋照片一组，用以证明房屋已经交付原告使用；（五）对毛**的调查笔录一份，用以证明原告与谭**签订房屋买卖协议的过程。

对原告的上述举证，被告经质证认为：对证据（一）至（五）我一律不知情，我是在谭**去世后才听说他把房子卖给原告了。

被告未向法院提交证据材料。

因原告申请，本院依法传唤证人毛**出庭作证，其在庭审中作出如下陈述：我与原告的亲戚周**是朋友，周**委托我帮原告找房子。正好谭**说有房子要卖，我就介绍他们认识。在朝阳路的农商银行，原告向谭**支付了19万元购房款，谭**收到后直接将前存入了银行。潭**向原告交付房屋钥匙时我在场，原告有没有使用、占有房屋我就不清楚了。

对证人毛**的上述陈述，原、被告经质证对其真实性未提出异议。

综上，本院对本案证据综合认证如下：

对原告提供的证据（一）至（五）及证人毛**的当庭陈述，被告经质证认为其对谭**与原告签订房屋买卖协议及收取购房款之事不知情。本院认为，上述证据与证词能够相互印证，形成完整的证据链，被告称对其不知情，但未能提供充分证据予以推翻上述证据的证据效力，故本院对上述证据的证据效力予以确认，并作为认定本案下列事实的依据：2012年10月12日，原告与被告丈夫谭**签订《房屋买卖协议书》，约定谭**将诉争房屋卖于原告。协议签订后，原告向谭**交付购房款19万元，原告并实际占用诉争房屋。

综上认证，结合庭审调查，本院认定本案事实如下：

被告刘**系谭**妻子，双方于1992年登记结婚。2012年10月12日，以谭**为卖方（甲方）、以原告为买方（乙方），双方签订《房屋买卖协议书》一份，协议书约定：”甲方在住宅（属单位福利房），该住宅属分局集体拆迁安置房，需单位统一办理房产证（目前尚未办理）。现同意将该住宅卖给乙方，双方本着互惠互利、公平原则，特签订如下协议：一、该住宅价格为人民币贰拾壹万元，底层柴棚间人民币壹万元，计贰拾贰万元整（含室内整体装修）。二、室内家具、电器（含空调一只、电视一台、双人床一张、沙发一张、餐桌椅一套及窗帘布属原租户购买，乙方可根据自己需要另行出资购买，价格由甲方为中间人乙方同原租房户面议）。三、付款方式：甲乙双方在本协议书签字后，乙方立即向甲方支付壹拾玖万元，其余叁万元待甲方为乙方办理房产证后当天付清。四、甲方负责为（或协助）乙方办理好房产证，但办证费用由乙方承担。如甲方不能为乙方直接办理房产证，还必须为乙方办理过户手续，办理过户费用，甲乙双方各承担百分之五十。五、本协议书经甲乙双方签字，并且乙方支付壹拾玖万元给甲方后生效。本协议书生效后乙方不得违约。甲方原则上也不得违约，但甲方如有不得已等原因违约，从本协议书生效之日起，一年内向乙方交违约金人民币壹拾万元，以后每超过一年时间加交壹拾万元违约金，直到乙方房产证办理万为止”。协议书签订当天，原告按协议约定向谭**交付购房款19万元，谭**并向原告出具《收条》一张，载明：”今收到周**购房款币壹拾玖万元整”。次日，原告遂搬入上述房屋。2013年10月6日，谭**病故。嗣后，原告要求被告办理房屋产权过户手续或返还购房款、赔偿违约金，未果，原告遂诉至法院。

另，诉争房屋属拆迁安置房，至今尚未办理房屋权属证书。

本院认为，原告与被告丈夫谭**签订《房屋买卖协议书》，虽系双方真实意思表示，但诉争房屋至今未能办理房屋权属证书，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条”未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的强制性规定，故该协议书应属无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。因谭**向原告收取19万元购房款系发生在谭**与被告刘**夫妻关系存续期间，故该债务应当按夫妻共同债务处理。谭**去世后，被告刘**作为谭**的妻子，理应对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任，故原告诉请要求被告返还人民币19万元，理由充分，本院予以支持。因协议书无效，即自始无效，双方的合同关系不再存在，协议书约定的违约金条款也应归于无效，对协议书签订双方不再具有法律约束力，故此，原告诉请要求被告支付违约金10万元，不符合法律规定，本院不予支持。被告辩称原告强行霸占诉争房屋，并一直占据发租，请求法院判令被告立即归还房屋并赔偿被告经济损失和精神损失。本院认为，被告该辩称主张与本案属不同法律关系，且其未提起反诉，其可另行主张权利，本院在本案中不予处理。综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最**法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告刘**于本判决生效后5日内偿还原告周**购房款计人民币19万元。

二、驳回原告周**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

案件受理费5650元，由原告周**负担1950元、由被告刘**、负担3700元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十日