上诉人黄某某、缪某某甲、缪某某乙与被上诉人缪某某丙、曹某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄某某、缪某某甲、缪某某乙因与被上诉人缪某某丙、曹某某房屋买卖合同纠纷一案，不服全南县人民法院（2014）全民一初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，黄某某与缪某某丙系夫妻关系，两人于1983年12月19日登记结婚，1984年12月11日生育女儿缪某某甲，1986年10月31日生育儿子缪某某乙。黄某某原为农业户口，1982年开始在县环卫所上班，1985年12月转为非农业户口，2013年12月退休。缪某某甲于1989年12月转为非农业户口，出嫁后于2013年4月已将户口迁出。缪某某乙大学毕业后，于2009年9月将户口从学校迁回本县。缪某某丙原也为农业户口，1980年转为非农业户口，在全南县城寿梅路155号经营鸿运钟表店。1985年9月，缪某某丙与黄某某夫妻俩在缪某某丙老家全南县金龙镇河背村新屋组（矮岭下）建有三间两层土木结构房屋一栋，房屋长20米、宽3米，主建筑面积60平方米，并在房屋前围有一院子，建有围墙，房屋的四至界址为东至缪**家，南至缪昌达家，西至路，北至圳。2001年，缪某某丙全家在县城老菜市场购买商品房居住至今。曹某某系全南县原小叶岽林场职工，于2012年退休。2003年9月底，缪某某丙（甲方）与曹某某（乙方）签订一份“立永卖（买）房屋产地协议书”，将其农村老家的房屋卖给曹某某。该协议约定，甲方自愿将土木结构的楼房三间两层、厨房一间一层及房屋门前一块坪地出卖给乙方。房地产转卖后，房地产经营管理权永远归属于乙方所有。甲、乙双方为避免事后不必要的争端和纠纷，特订如下几项协议：一、地址：全南县金龙镇河背村矮岭下，四周界址为东为空坪，南为厨房、石围墙为界，西为屋墙为界，北为石墙、道路为界，界址清楚以图见证（附图）。二、以上所述之房屋、坪地，按甲方所定房屋价格22000元，出卖给乙方，由乙方一次性支付给甲方，价格永远不变。事后，甲、乙双方永远不得以任何借口提高或者降低购买款或后悔退回索回房屋及坪地。否则，另以两倍以上的购买款赔偿对方的损失。三、所购买房屋的一切固定财产，上至瓦、瓦角、瓦梁，中至楼梁，下至门窗、门板、窗页，地至石脚、地基、坪地等，转卖乙方后，所有产权永归乙方支配使用。四、购买事宜，由甲、乙双方认可在协议书上签字或盖章后生效。由乙方一次性付清甲方的所有房屋款，即完全拥有房屋、坪地的自主权，享有装修，拆除改建、出租、变卖的自主权利，甲方无权干涉。五、甲方应无偿提供土地建设用地使用证给乙方存握，以便日后查考。六、此协议甲、乙双方签字或盖章后具有法律效力。此协议一式二份，分别由甲、乙双方各执一份。中间人缪**、曹**和缪**在协议上签字。协议签订后，双方交接了房屋，曹某某支付了22000元购房款给缪某某丙，缪某某丙于2003年12月4日出具了一张收条给曹某某。缪某某丙未将1986年颁发的宅基地使用证交付给曹某某，而1992年换发的集体土地建设用地使用证已交付给曹某某。曹某某买下该房屋后，在房屋原来的基础上进行了改造和装修。

另查明，本案讼争的全南县金龙镇河背村新屋组（矮岭下）缪某某丙老家房屋所属集体所有的土地已纳入全南县城市总体规划（2008-2030年）。

原告黄某某、缪某某甲、缪某某乙的诉讼请求为：1、确定被告缪某某丙、曹某某之间签订的“立永卖（买）房屋产地协议书”无效；2、要求被告曹某某返还属于原告的房产；3、要求由被告缪某某丙返还收取曹某某的购房款。

原审法院认为，认定合同是否无效，应当以《合同法》的规定为依据。《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《土地管理法》第六十二条、第六十三条的立法本意是禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。《继承法》规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。且原房屋所有权人黄某某及被告缪某某丙分别于1985年12月和1980年转为非农业户口，其子女缪某某甲、缪某某乙也陆续转为非农业户口，并于2001年在县城老菜市场购买商品房后搬离其老家居住的房屋。之后缪某某丙才于2003年9月将其农村老家的房屋卖给曹某某，双方签订了房屋买卖合同，缪某某丙还将1992年换发的集体土地建设用地使用证交付给曹某某。同时，本案诉争房屋所在区域已于2008年纳入全南县城市总体规划。故该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。根据法无明文不为禁的原则，该房屋买卖合同应认定为合法有效。合同签订并交付房屋及土地证后至今已十多年，黄某某称缪某某丙与曹某某签订房屋买卖合同时未征得其同意，且黄某某、缪某某甲、缪某某乙等人一直不同意出售，理据不足，且有违诚实信用原则，原审法院不予采信。黄某某、缪某某甲、缪某某乙请求确认缪某某丙、曹某某之间签订的房屋买卖协议无效，并要求曹某某返还房屋，缪某某丙退还购房款，原审法院不予支持。本案经原审法院调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，经原审**委员会讨论决定，判决：驳回原告黄某某、缪某某甲、缪某某乙的诉讼请求。案件受理费350元，由原告黄某某、缪某某甲、缪某某乙承担。

上诉人诉称

黄某某、缪某某甲、缪某某乙不服全南县人民法院判决，上诉至本院要求依法撤销全南县人民法院（2014）全民一初字第103号民事判决.改判支持上诉人黄某某、缪某某甲、缪某某乙一审诉讼请求。其上诉理由有：1、一审判决违背了财产共有人对处置财产权利的法理。根据《民法通则》和《合同法》相关规定，处置共有财产须取得共有人同意，被上诉人缪某某丙处置共有财产未取得上诉人黄某某、缪某某甲、缪某某乙同意，损害了上诉人黄某某、缪某某甲、缪某某乙的合法权益。2、我国《农村土地承包法》、《土地管理法》、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定，城镇人口不得直接购买农村房产和宅基地。农村土地必须经国家征收后才能给城镇人口使用。农村人口迁到不设区的城镇，仍享有原承包土地和宅基地使用权。被上诉人曹某某属城镇单位退休人员，除返乡使用原籍宅基地外，不得购买农村房产和宅基地，这是法律、法规的强制性规定。一审判决以未实施到位的全南县城市总体规划图来否认法律强制性规定，完全忽视国家征收这一环节。被上诉人曹某某至今无法取得争议土地的使用证证明一审判决曲解法律、法规。3、上诉人黄某某、缪某某甲、缪某某乙一审提供的照片证明被上诉人曹某某对争议房产除日常维护外，基本上没什么改造和装修。一审判决说理曲解法律，认定事实和适用法律错误。

被上诉人辩称

被上诉人缪某某丙辩称，2003年我背着我妻子把老家的房子卖了，和曹某某签订了房屋买卖合同。

被上诉人曹某某辩称，诉争房屋属于夫妻共同财产，而非家庭共同财产，黄某某在缪某某丙与曹某某签订合同后，用车子将家具分两次从诉争房屋中运走，之后将钥匙交给了曹某某，黄某某本人对房屋买卖合同是完全知情的，在其后的一年中，诉争房屋一直由曹某某占用、使用、收益，黄某某均未提出意见，黄某某主张其对房屋买卖不知情与事实不符。缪某某丙与曹某某签订的房屋买卖合同合法有效，曹某某取得该房屋后一直居住至今，对该房屋进行了维修、加建，付出了一定的财力，上诉人黄某某、缪某某甲、缪某某乙称被上诉人曹某某对房屋的改变可忽略不计与事实不符。

二审审理中，双方均未向法庭提交新证据。

本院查明

二审认定的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对于农村宅基地上房屋的买卖应本着尊重历史，照顾现实的原则进行处理。本案中，被上诉人缪某某丙于2003年将其农村老家的房屋卖给被上诉人曹某某，双方的买卖合同系双方真实意思表示。一审庭审中，上诉人黄某某表示在房屋卖给被上诉人曹某某的当年，其已知晓房屋被卖之事，但未向被上诉人曹某某提出异议，故上诉人黄某某上诉称被上诉人缪某某丙与曹某某签订房屋买卖协议未经其同意与事实不符。《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地土地使用权不得转让，该规定主旨在于保障农民的基本居住权利。本案的实际情况是，被上诉人缪某某丙和被上诉人曹某某签订房屋买卖协议时均已是非农业户口，上诉人黄某某也已转为非农业户口。该房屋买卖协议已履行完毕十多年，且被上诉人曹某某购买房屋后一直居住、使用至今，并对房屋进行了改造和装修，现该房屋所属集体所有的土地已纳入全南县城市总体规划范围，属于城中村。如上诉人黄某某、缪某某甲、缪某某乙要求返还诉争房屋，不利于维护交易稳定，也有违诚实信用原则，故该诉争房屋应维持现有居住、使用状况，被上诉人曹某某对该诉争房屋仍享有继续占有、居住和使用等权利。一审法院判决驳回上诉人黄某某、缪某某甲、缪某某乙要求返还房屋的诉讼请求处理妥当。

综上，一审法院判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费350元，由上诉人黄某某、缪某某甲、缪某某乙负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十五日