江西永**限公司诉南昌昌**民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**程有限公司（以下简称永**司）诉被上诉人南昌昌**民委员会（以下简称：村委会）房屋租赁合同纠纷一案不服南昌市青山湖区人民法院（2014）湖罗民初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永**司的法定代表人熊**、委托代理人张**，被上诉人村委会的负责人熊**、委托代理人杨*、胡*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2012年6月15日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将拥有的坐落于高新大道石**和园临街公建（一楼6轴—7轴62.04㎡、二楼4轴—14轴393.15㎡、三楼4轴—14轴393.15㎡，合计面积848.34㎡）的毛坏房租赁给被告办公使用，约定每平方米月租金8元，合计月租金6786元，租赁时间为3年，即从2012年9月1日至2015年8月31日，同时，合同约定被告应按季度支付房屋租金，每次支付房屋租金应提前10天，先付后用。房屋交付后，房屋保证金转为房屋租金。合同第二条第2点约定，被告拖欠租金时间一个月及以上的，原告可以终止合同，收回房屋。合同第七条第1点约定，被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按所欠房屋租金的5%以天计算向原告交付违约金。合同签订后，被告于2012年6月20日向原告交纳了保证金2万元，于2012年11月21日交纳了2012年9月1日至2012年11月31日的租金计20352元，于2013年10月25日交纳了租金2万元。上述被告交纳的保证金及租金冲抵被告应交纳之从2012年9月1日起至2013年4月的租金，尚余人民币6064元。2013年5月被告欠原告租金人民币722元未付，2013年5月之后至今的租金被告也一直拒付，原告在催讨无果的情况下诉至法院。

一审法院认为

一审法院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务和享受权利。双方在房屋租赁合同中约定租赁房屋为毛坯房。之后，原告将租赁房屋交付给了被告，被告接受了租赁房屋并使用至今，另被告于2012年11月21日，2013年10月25日向原告支付了两次租金，以上行为充分说明被告在签订房屋租赁合同时对租赁房屋不含电源及设施设备这一情况是明知并认可的，据此，本院对被告以原告交付房屋没有电源不符合合同交付条件为由拒付租金的抗辩意见不予采信。按照合同关于支付租金的约定，被告应当提前10天支付每季度的租金，但被告从2013年5月起开始拒付原告每月租金，因此，被告已属违约。《房屋租赁合同》第二条第1点约定，“拖欠租金时间一个月及以上，原告可以终止合同，收回房屋。”根据上述约定，原告有权按照合同约定的条件行使合同解除权，故原告请求解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。由于原、被告双方签订之《房屋租赁合同》第七条第1点约定“被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按所欠房屋租金的5%以天计算向甲方交付违约金”，原告请求被告按所欠房屋租金的5%以天计算向原告支付违约金的诉讼请求，未超出法律规定的范围，一审法院予以支持，违约金按同期中**银行贷款基准利率的四倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告南昌昌**民委员会与被告江**有限公司于2012年6月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告江**有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于高新大道石**和园**公建房屋（一楼6轴-7轴62.04m2、二楼4轴-14轴393.15m2、三楼4轴-14轴393.15m2）返还给原告南昌昌**民委员会；三、被告江**有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告南昌昌**民委员会从2013年5月1日起至租赁房屋返还之日止的房屋租金（其中，2013年5月份租金为722元，2013年6月起每月租金为6786元）；四、被告江**有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告南昌昌**民委员会逾期支付租金的违约金（违约金按同期中**银行贷款基准利率四倍计算）。本案受理费诉1715元，由被告承担。

上诉人诉称

宣判后，永**司不服，向本院提起上诉。

永**司上诉称：：一、一审法院仅根据租赁房屋为毛坯房及被告向原告缴纳了两次房租，就认定被告对租赁房屋不含电源及设施设备是认可的，其结论显然是武断的，没有事实与法律依据。理由在于：1、本案出租的房屋虽然是毛坯房，但通水、通电的设施设备显然应是出租方需要具备的条件与责任，事实上2013年4月也是出租方为上诉人安装了电表等设施。因此，更充分印证了租赁房屋的电源设施应是出租方具备的必要条件。2、上诉人缴纳了两次房租，表明上诉人完全是在履行合同义务，一是在起租时，二是在被上诉人安装了电表后。因此缴纳了房租并不等于上诉人认可租赁房屋不含电源及设施设备的。二，被上诉人不完全履约，造成上诉人的经济损失理应给以合理赔偿，希望二审法院支持上诉人的一审反诉请求。三、根据合同法同时履行抗辨权之规定，上诉人完全有权利行使同时履行抗辨权，有权拒绝支付租金，更不应当承担违约金。请求二审法院依法撤销一审判决，并发回重新审理本案。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人村委会辩称：本案认定事实清楚，被答辩人在签订租赁合同前对租赁房屋未通水电是明知的，，其目的是为掩盖拒交租金的事实。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。

本院查明

二审法院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为

本院认为：2012年6月15日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行。《房屋租赁合同》中约定租赁房屋为毛坯房，在被上诉人将租赁房屋交付给了上诉人后，上诉人接受了租赁房屋并使用至今。上诉人主张被上诉人交付的房屋没有安装水电设施，导致公司不能正常经营。但即便在租赁房屋未通电之前，上诉人也认可是在他处牵来了电源，而上诉人支付租金的情况即使在租赁房屋正式通水电后也未能按约履行。因此，上诉人的主张没有事实依据，本院不予支持。被上诉人按约履行了交付租赁房屋的义务，上诉人则应按约支付房屋租金及违约金。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1715元，由上诉人**程有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十六日