杜*与四川**限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人四川**限公司（简称浩**公司）因与被上诉人杜*商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第25号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月12日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月13日开庭进行了审理。上诉人浩**公司的委托代理人李**与被上诉人杜*委托代理人杨**，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

经审理查明：杜*与浩**公司于2013年7月2日签订了一份《商品房认购书》，约定杜*认购浩**公司开发的位于绵阳市涪城区“城南御郡”1幢2单元6层3号的房屋一套，房屋面积83.91平方米，单价为每平米4950元，房屋总价款为415355元。付款方式为一次性付款。双方还约定杜*同意在认购协议签订之日起15日内与浩**公司签订《商品房买卖合同》。认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后认购书自行终止。2013年9月2日，浩**公司向杜*出具一张加盖有公司财务专用章的收据，载明收到杜*购房款415355元。此后，双方未签订《商品房买卖合同》，杜*遂诉讼至原审法院，要求判决浩**公司退还其购房款415355元及按同期贷款利率支付资金占用利息并承担诉讼费。

一审法院认为

原审庭审中，浩**公司向法庭提交了一份杜*于2013年7月4日出具的《委托销售协议》，内容显示杜*委托“城南御郡”销售部销售人员代为销售案涉房屋，委托销售总价为335000元，拟证明双方的实际抵款金额并非杜*诉请金额。杜*对该证据的真实性无异议，但认为因当时自己急需用钱才以此价款委托销售，同时杜*认可以借款抵作购房款的事实，并陈述购房款金额系借款本金38万元加利息构成。浩**公司对杜*所述购房款金额组成未提供证据予以反驳。

以上事实，有双方当事人的陈述、《商品房认购书》、收据、《委托销售协议》等证据证明，经审理质证在卷佐证。

原判认为：双方所签《商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应按约全面及时履行各自的义务。浩**公司辩称双方系以房抵款，而非事实上的商品房买卖关系。因双方所签《商品房认购书》对房屋位置、面积、价款及支付方式等内容均作出了明确约定，且浩**公司已按约定收受购房款，而法律并不禁止以借款抵作购房款的支付方式，依照最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，该认购书应认定为双方之间的买卖合同，故浩**公司此辩解理由不成立，本院不予采信。浩**公司提出杜*实际抵款金额为335000元，因与浩**公司向杜*出具的盖有财务专有章的收据载明金额不符，且浩**公司亦未举出其他证据佐证其主张，故本院对浩**公司该辩由亦不予采纳。杜*诉请浩**公司退还其购房款，实为主张解除与浩**公司所签《商品房认购书》，因被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》系客观存在的事实，且浩**公司未举证证明系杜*的原因所致，故浩**公司的行为存在违约，加之浩**公司认可讼争房屋目前还被其他法院查封，故杜*的买房合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项之规定，杜*有权行使解除权，杜*的诉请于法有据，本院予以支持。关于杜*要求浩**公司自收款之日起按银行同期贷款利率支付利息的诉请，因浩**公司客观上给杜*造成了资金占用损失，杜*按贷款利率主张该损失合理合法，本院予以支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，遂判决：被告四川**限公司在本判决生效后三日内向原告杜*退还购房款415355元，并自2013年9月2日起至本判决确定的付款之日止按中**银行发布的同期同类贷款基准利率计付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7953元，由被告四川**限公司承担。

上诉人诉称

宣判后，浩**公司不服判决，向本院提出上诉称：是为抵偿上诉人与被上诉人间的借款而签订《商品房认购书》，双方不存在真实的商品房买卖关系。从《委托销售协议》可以看出被上诉人认可抵偿房屋实际价值为335000元，上诉人给被上诉人出具415355元收据含有高额利息，因此，即使要退被上诉人的款项退还金额应为335000元，而不应是415355元。案涉房屋是暂时被人民法院查封，是采取的保全措施，未对房屋进行处分，《商品房认购书》仍有履行的可能，合同目的仍然能够实现。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判决，依法改判或者发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人杜*答辩称：是用借款380000元及利息抵付的购房款，不是350000元借款。原判决认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判决。

本院认为

本院认为：双方争执的问题是：1.《商品房认购书》的目的能否实现。双方在《商品房认购书》中约定，双方在签订《商品房认购书》15日内签订《商品房买卖合同》，由于案涉房屋已被人民法院查封，即使双方签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》依法亦不能办理备案登记，不能保证商品房买卖目的的实现。故上诉人关于《商品房认购书》的目的能实现的主张不能成立。2.上诉人应退款的金额。双方在《商品房认购书》约定房屋借款为415355元，上诉人向被上诉人出具的购房款收据载明的购房款金额是415355元。收据是买卖双方对付款和收款事实的双方确认，因此，原判决认定上诉人收取被上诉人购房款415355元符合法律规定。被上诉人在《委托销售协议》中约定房屋出卖价款335000元是被上诉人对房屋出卖时的价款要求，不表示其买房的价款。上诉人主张415355元是借款335000元与高额利息组成的，但没有提供充分证据应予证实，依法不予采信。原判决上诉人返还上诉人购房款415355元返还法律规定。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件审理费7953元，由四川**限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十七日