攀枝**文化宫与攀枝花**有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

本院于2015年2月26日立案受理了原告攀枝花市工人文化宫（以下简称：“工人文化宫”）诉被告攀枝花**有限公司（以下简称：“三元酒店”）租赁合同纠纷一案。2015年3月13日，工人文化宫申请追加唐**为本案共同被告，经本院审查，工人文化宫的申请符合法律规定，遂通知唐**作为本案共同被告参加诉讼。2015年5月4日，工人文化宫向本院提出财产保全申请，并依法提供担保，本院遂裁定对唐**及三元酒店的财产予以扣押、冻结。本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告攀枝花市工人文化宫的委托代理人吴**、刘**，被告三元酒店的委托代理人袁*，被告唐**的委托代理人冯*到庭参加诉讼。诉讼中，工人文化宫向本院申请给予二十天的庭外和解时间，本院予以准许。本案现已审理终结。

原告诉称

原告工人文化宫诉称，2011年11月16日，原告与被告唐**签订《租赁合同》，被告租赁原告位于攀枝花市东区机场路6780平方米的房产，并清楚约定了相关费用的计算标准。但被告一直不按时支付租金、物业管理费。现原告诉至法院，请求判决：一、二被告连带支付截止到2015年2月28日拖欠的房租3559705元、拖欠的物业管理费1035884.5元、垃圾清运费9000元，共计4604589.5元；二、二被告连带支付违约金357984元；三、解除双方于2011年11月16日签订的《租赁合同》及2012年5月28日签订的《补充合同》，二被告返还租赁房屋；四、本案诉讼费用由二被告共同承担。

被告辩称

被告三元酒店辩称，一、租赁房屋所占用的土地是政府划拨用地，土地用途为文体娱乐用地，原告擅自改变土地及建筑物的规划用途，将房屋以商业用途对外出租，违背了相关法律规定，本案所涉及的合同系无效合同；二、我方是次承租人，本案所涉及的合同是原告与唐**签订的，涉案房屋是唐**承租，我方从唐**手中转租了涉案房屋，我方与原告没有直接合同关系，原告默许了该转租关系，未在法定时限内提出异议；三、关于租金问题，我方是代唐**缴纳租金，截止目前，我方已经代为缴纳了2625739元的房租，余下的房租，由于唐**与原告产生了较大的争议，所以未能缴纳。原告未尽物管的义务，物业管理非常混乱，环境脏乱差，经常发生偷窃事件，原告一直推脱责任，另外，原告在工人文化宫招商了幼儿园，环境相当混乱，对酒店经营影响相当大。因为原告的物管未尽到相应义务，唐**与原告就物管费一事一直没有达成一致意见，才没有缴纳物管费。原告要求支付垃圾清理费没有任何合同依据，我方不同意支付；四、我方不同意解除合同，双方因为租金单价有较大争议，无法确定具体金额，无法履行，我方不认可拖欠了房租和相关费用。我方愿意支付法庭查明的租金及其他费用。

被告唐**辩称，一、租赁房屋所占用的土地的规划是带有公益性质的政府划拨土地，土地用途为文体娱乐用地，原告将此土地出租用于商业用途，违背了相关法律规定，本案所涉及的合同应该按无效合同处理；二、三元酒店是次承租人，本案所涉及的合同是原告与我签订的，涉案房屋是我承租，三元酒店是从我手中转租，三元酒店与文化宫没有直接合同关系，工人文化宫默许了该转租关系，未在法定时限内提出异议；三、关于租金问题，三元酒店是代我缴纳租金，截止目前，三元酒店已经代我缴纳了2625739元的房租，余下的房租，由于我与原告产生了较大的争议，所以未能缴纳。原告未尽物管的义务，物业管理非常混乱，环境脏乱差，经常发生偷窃事件，原告一直推脱责任，另外，原告在工人文化宫招商了幼儿园，环境相当混乱，对酒店经营影响相当大。因为原告的物管未尽到相应义务，我与原告就物管费一事一直没有达成一致意见，才没有缴纳物管费。原告要求支付垃圾清理费没有任何合同依据，我不同意支付；四、我不同意解除合同，双方因为租金单价有较大争议，无法确定具体金额，无法履行，我不认可拖欠了房租和相关费用。我愿意支付法庭查明的租金及其他费用。

本院查明

经审理查明，2011年11月16日，唐**为设立三元酒店与工人文化宫签订了《租赁合同》，约定唐**租赁工人文化宫2号楼主楼1楼大厅、10至16层建筑面积为6780平方米的房屋用于经营三元酒店。租赁期为60个月，自2011年11月16日起至2016年11月15日止。经协商，工人文化宫同意自合同签订之日起给予唐**免房屋租赁费、物业管理费期限为六个月（房屋租赁费813600元、物业管理费137928元），唐**应于2012年5月16日开始计算交纳房租费及物业管理费。第1年租赁费为每月每平方米人民币20元，每季度租金为406800元、全年总额为813600元；第2年租赁费为每月每平方米人民币20元，每季度租金为406800元、全年总额为1627200元；第3年租赁费为每月每平方米人民币20元，每季度租金为406800元、全年总额为1627200元；第4年租赁费为每月每平方米人民币22元，每季度租金为447480元、全年总额为1789920元；第5年租赁费为每月每平方米人民币22元，每季度租金为447480元、全年总额为1789920元；物业管理费以建筑面积为准计算，每平方米每月3.5元，唐**应纳物业费面积为6568平方米。2012年5月28日，唐**与攀枝**文化宫签订《三元大酒店租赁合同（补充协议）》，约定唐**租赁工人文化宫2号楼7楼建筑面积为1107平方米的房屋用于经营三元酒店。租赁期为60个月，自2012年6月1日起至2017年5月31日止。经协商，工人文化宫同意自合同签订之日起给予唐**免房屋租赁费、物业管理费期限为三个月（房屋租赁费66420元、物业管理费11623.5元），唐**应从2012年9月1日开始计算交纳房租费及物业管理费。第1年租赁费为每月每平方米人民币20元，每季度租金为66420元、全年总额为199260元；第2年租赁费为每月每平方米人民币20元，每季度租金为66420元、全年总额为265680元；第3年租赁费为每月每平方米人民币20元，每季度租金为66420元、全年总额为265680元；第4年租赁费为每月每平方米人民币22元，每季度租金为73062元、全年总额为292248元；第5年租赁费为每月每平方米人民币22元，每季度租金为73062元、全年总额为292248元；物业管理费以建筑面积为准计算，每平方米每月3.5元，乙方应纳物业费面积为1107平方米，每季度应交纳物业费11623.5元、每年度46494元。2012年5月16日至2015年2月28日，应交纳2号楼主楼1楼大厅、10至16层的房租4590060元，应交物业管理费770098元。2012年9月1日至2015年2月28日，应交纳2号楼7楼房租664200元，应交物业管理费116235元。2012年5月16日至今，三元酒店共向工人文化宫交纳房屋租金1974575元，并将600000元合同保证金作为租金抵扣。庭审中，三元酒店及唐**共同辩称房屋租金单价从2013年1月1日开始从20元／平方米调整为15元／平方米，工人文化宫认可2014年1月份房屋租金按15元每平方米计算，实际房屋租金比合同约定房屋租金少39435元。

同时查明，至今三元酒店未向工人文化宫支付过物业管理费。唐**系三元酒店的法定代表人。三元酒店是唐**与工人文化宫签订《租赁合同》、《三元大酒店租赁合同补充协议》租赁房屋的实际使用人。

2015年7月30日，工人文化宫向本院提出要求三元酒店承担合同责任，自愿放弃唐**承担合同责任的主张。

认定上述事实的证据有工人文化宫提交的《租赁合同》、《三元大酒店租赁合同补充协议》、发票、土地规划许可证照；三元酒店提交的照片、发票以及双方当事人的当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为，为了经营三元酒店，唐**与工人文化宫签订的《租赁合同》、《三元大酒店租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，双方均应当按照合同的约定严格履行义务。三元酒店成立后一直使用《租赁合同》、《三元大酒店租赁合同补充协议》中所租赁的房屋作营业用房，三元酒店是租赁的房屋的实际使用人，三元酒店实际享有合同权利并部分履行了合同义务，工人文化宫主张三元酒店承担合同责任，符合有关法律规定，本院予以支持。

唐**与三**店均未按合同约定支付房屋租金及物业管理费，构成违约，故工人文化宫主张解除《租赁合同》、《三元大酒店租赁合同补充协议》，返还房屋，本院予以支持。因唐**与三**店的行为构成违约，按照合同约定，三**店应支付免交的房屋租金及物业管理费，工人文化宫主张房屋租金3559705元、物业管理费1035884.5元，本院依法对房屋租金依法确认为3520270元（4590060元＋664200元＋813600元＋66420元-1974575元-600000元-39435元），对物业管理费确认为1035884.5元（770098元＋137928元＋116235元＋11623.5元）；工人文化宫主张垃圾清运费9000元，不属于双方合同约定的内容，于法无据，本院不予支持。工人文化宫主张违约金357984元（1789920元×20%），按照双方的合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定：“以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。”并未禁止以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋不能对外出租，故对三**店及唐**共同辩称的工人文化宫将行政划拨土地的建设房屋出租，用于商业用途，改变了土地用途，违反相关法律规定，本案所涉及的合同无效的辩解意见，本院不予采信；三**店及唐**共同辩称三**店是房屋的次承租人，三**店与唐**是转租关系，因唐**与工人文化宫签订的《租赁合同》明确约定未经工人文化宫书面同意，不得转租，故对三**店及唐**该项辩解意见，本院不予采信；三**店及唐**共同辩称房屋租金单价从2013年1月1日开始从20元／平方米调整为15元／平方米，但其提交的证据不能证明其主张的事实，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条，最**法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除攀枝花市工人文化宫与唐**签订的《租赁合同》、《三元大酒店租赁合同补充协议》；

二、攀枝**大酒店于本判决生效后十日内返还攀枝花市工人文化宫2号楼主楼1楼大厅、7楼、10至16层的房屋；

三、攀枝花**有限公司于本判决生效后十日内支付攀枝花市工人文化宫房屋租金3520270元、物业管理费1035884.5元，并支付违约金357984元，共计4914138.5元；

四、驳回攀枝花市工人文化宫的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费32862元、保全费5000元，由攀枝花**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于四川省**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月四日