四川**限公司与魏*、陈**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人四川**限公司（以下简称锦**司）因与被上诉人魏*、陈**房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2015）南民初字第1500号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人锦**司的委托代理人王*、杜**，被上诉人魏*及其与被上诉人陈**的共同委托代理人柴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，锦**司通过出让的方式取得位于南部县南隆新区规划C路开发建设用地使用权【土地证号为：南部国用（2009）第1241号】，于2010年2月10日在南部**管理局办理了（南部）房预售证第10006号《商品房预售许可证》。2010年12月20日，魏*、陈**与锦**司签订了《商品房买卖合同》，购买了锦**司所开发的位于南部县南**府井商业街的8幢一层1-5号商品房，该合同主要约定：“该商品房的用途为商业服务；预测建筑面积共78.69平方米，其中套内建筑面积71.73平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积6.96平方米按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币10800元，总价款人民币捌拾肆万玖仟捌佰伍拾贰元整；出卖人应在2011年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日内自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在此期限取得权属证明，而买受人不退房的，每逾期一日出卖人按买卖人已付房款的万分之一向买受人支付违约金；前期物业服务费为0.60元／月每平方米（按建筑面积算）……”。合同签订后，魏*、陈**按约向锦**司付清了购房款人民币849852元。锦**司所开发的案涉楼盘于2011年12月竣工，于2012年5月14日验收合格。2014年7月9日，锦**司与魏*办理了交接房手续，魏*领取了房屋钥匙。后，魏*、陈**以锦**司未按合同的约定履行其相关义务，遂诉至法院。

一审法院认为

一审法院认为，双方当事人所签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。魏*、陈**按合同的约定履行了付款义务，锦**司理应按合同的约定于2011年12月31日前向魏*、陈**履行交房义务，锦**司逾期交房已近二年多，明显违约，依法应承担相应的民事责任。锦**司抗辩向魏*、陈**发出了延期交房的“告知书”，但无证据证明已向该二人送达了“告知书”，且该二人对延期交房一事表示同意，故该“告知书”系锦**司单方变更合同中约定的交房条款，对魏*、陈**不具有约束力，对此抗辩一审法院不予采信。双方对逾期交房的违约金约定为，“约定交房期限届满之日起至实际交付之日止，以已付房价款的日万分之一按计算，”庭审中，锦**司认为违约金过高应当减少，却未提出应当减少违约金的证据，故一审法院对此抗辩不予支持。对合同中约定的违约金及其计算方法一审法院依法予以确认。即违约金为78101.4元（849852×日万分之一×919天（2012.1.1-2014.7.9）】。违约金的性质是惩罚性和补偿性相结合的，如其再对其计算资金利息，悉属对魏*、陈**的损失再度重合，且于法无据，故对魏*、陈**主张按银行同类贷款利率从2014年11月27日起计付该违约金的资金利息，不予支持。锦**司抗辩魏*、陈**的请求已过诉讼时效的问题：一审法院认为，延期交房自2012年1月1日开始，到2014年7月9日正式交房，延期行为系延续性的违约，行为至2014年7月9日终止，故其诉讼时效应从2014年7月9日起计算，魏*、陈**的诉请未过时效，锦**司的抗辩不能成立。关于魏*、陈**在诉状中认为锦**司存有其他的违约行为，对此却未有具体的诉请，故不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最**法院关于审理商品房卖房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，如下：一、魏*、陈**与四川**限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、四川**限公司在本判决生效后十日内向魏*、陈**支付逾期交房的违约金78101.4元；三、驳回魏*、陈**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1752元，由四川**限公司负担。

上诉人诉称

锦**司不服一审判决，向本院上诉称，1、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。按照合同约定及法律规定，双方当事人的来往函件系合同的组成部分。虽然合同约定了上诉人应在2011年12月31日前交房，但基于情势变更事由，上诉人于2012年年初向所有购房户发出了延期交房的《温馨告知书》。所有购房户（除被上诉人两兄弟外）均对上诉人的告知书进行了理解，迄今为止其他人并未提起诉讼或主张权利。上诉人有证据证明被上诉人已收到了《温馨告知书》，且被上诉人也未在法定期限内起诉，表明被上诉人已同意延期交房的事实，故上诉人无违约行为，不应承担违约责任；2、被上诉人主张的迟延交房违约金属于合同之债，而合同约定的交房时间为2011年12月31日，故被上诉人主张权利的起算点为2011年12月31日，被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效期间；3、案涉楼盘于2011年12月竣工，2012年5月14日竣工验收合格。上诉人已发出了交房公告，并通过电话、信件等方式通知被上诉人接房，一审判决对该事实未作认定。另外，上诉人在一审中还举出了其他购房户在交房公告期限内接房的证据，能够佐证上诉人履行了通知义务。对于一个竣工验收合格的楼盘，开发商不通知购房户接房也是不符合情理的。被上诉人长期生活在南部县城，且与上诉人的法定代表人雍**是朋友，被上诉人完全知晓案涉房屋的状况。被上诉人迟迟不接房的真正原因是其提出的减免物业服务费的请求未得到满足。据此，上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人魏*、陈**答辩称，1、按照合同约定，上诉人应当在2011年12月31日之前向被上诉人交房，但上诉人实际的交房时间为2014年7月9日，上诉人迟延交房的违约行为是客观存在的；2、上诉人所称的案涉楼盘于2012年5月14日竣工验收合格不是事实，竣工验收报告等材料系上诉人单方制作的；3、上诉人未提供通知被上诉人接房的证据。被上诉人并未收到上诉人所称的《温馨告知书》，且该告知书系上诉人的单方制作的，不构成对合同约定的交房时间的变更；4、上诉人迟延交房的违约行为一直持续到2014年7月9日，故被上诉人主张权利并未超过法律规定的诉讼时效期间。综上，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明：1.《商品房买卖合同》第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、×、×、×、×、×项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……”第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过×日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的×％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于该商品房实际交付之日起×内向买受人支付违约金。”

2.案涉工程竣工后，锦**司组织了勘察、设计、施工、监理共同参加的竣工验收，并于2012年5月14日形成了竣工验收合格的报告。2013年5月2日，南部县住房和城乡规划建设局就案涉工程向锦**司颁发了《竣工验收备案书》。

3.《商品房买卖合同补充协议》第一条约定：“买受人在《商品房买卖合同》中所留通讯地址、邮编、电话、身份证号码等内容发生变化时，应立即通知出卖人。否则，由于买受人联络方式变更而导致出卖人不能将有关通知送达买受人的，出卖人通知发出之日视为已通知买受人。”第二条约定：“出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人以公告、传真、电话、电子邮件等形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满前前往［锦利?王府井销售中心］现场办理房屋交付手续，逾期未来办理或因买受人原因办理逾期，则以本协议或其他补充协议中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的交付日，房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该交付日起由买受人承担……”

4.锦**司在一审中提供了一份《国内挂号信函收据》、两份《国内特快专递邮件详情单》，证明分别于2012.8.7、2012.8.30、2013.5.27以《商品房买卖合同》中所留的地址向魏*邮寄了《交房公告》，通知魏*接房。二审庭审中，魏*认可案涉两份《国内特快专递邮件详情单》中载明的收件人电话号码是其一直在使用。

本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，魏*、陈**与锦**司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同对双方均具有约束力。当事人在二审中的争议焦点是：

（一）锦**司是否存在逾期交房的违约行为的问题。

根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，锦**司应在2011年12月31日前向魏*、陈**交付案涉房屋，且案涉房屋应当取得建筑工程竣工验收备案表。从审理查明的事实看，锦**司就案涉工程取得《竣工验收备案书》的时间为2013年5月2日。尽管锦**司于2012年8月7日、2012年8月30日向魏*邮寄了《交房公告》，通知魏*接房，但此时锦**司并未取得《竣工验收备案书》，案涉房屋未达到约定的交付条件，魏*有权拒绝接收房屋，故不能以此时间点作为锦**司的实际交房之日。锦**司在取得《竣工验收备案书》后，于2013年5月27日再次以特快专递的方式通知魏*办理房屋交接事宜。对此，魏*否认收到此邮件，并认为锦**司未提供其签收邮件的证据，未尽到通知义务，锦**司应承担逾期交房的违约责任。本院认为，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”具体到本案，锦**司提供了特快专递邮件存根及内容，证明已按照魏*所留的地址及电话以特快专递的方式向其发出了交房通知书。通常情况下，按照正确的地址、电话及姓名投递邮件，收件人应当会收到，虽然邮政局也有可能出现错投、误投、漏投等现象，但是这种现象与邮政局正确投递相比较，概率极低，且魏*、陈**未提供足够的反驳证据，故应按照高度盖然性的证明标准认定锦**司已于2013年5月27日向魏*发出了交房通知。此时，案涉房屋已具备交付条件，故应以此时间点作为案涉房屋的实际交付之日，亦应以此时间点作为锦**司逾期交房违约行为的止算点。锦**司未按照合同约定的期限即2011年12月31日前向魏*、陈**履行交房义务，已经构成违约，应承担违约责任。关于锦**司上诉称已经向魏*、陈**发出了迟延交房的《温馨告知书》，该二人未在法定的期限内起诉，应视为其同意迟延交房的事实，锦**司不应承担违约责任的问题。本院认为，锦**司并未提供魏*、陈**收到《温馨告知书》的证据，退一步讲，即使魏*、陈**收到该通知书，根据《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第66条关于“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”之规定，魏*、陈**的不作为行为既非有法律的规定，也非双方的约定，故不属于不作为的默示，锦**司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。

（二）关于违约金的计算标准问题。

按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，锦**司迟延交房在90日内的，应按日计算向魏*、陈**支付已付房价款万分之一的违约金。实际上锦**司迟延交房已经超过90日，但双方并未在合同中明确约定违约金的计算标准。对此，魏*、陈**主张，锦**司仍应按照约定的标准即按日计算向其支付已付房价款万分之一的违约金。锦**司则认为，因魏*、陈**已经选择接房，应视为其放弃违约金的主张，故锦**司不应当支付违约金。本院认为，根据《中华人民和共和国合同法》第一百一十四条第三款关于“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，魏*、陈**接受房屋的行为并不意味着其放弃了违约金的主张，锦**司的该项理由不成立，本院不予支持。从违约后果上讲，锦**司迟延交房超过90日的行为比未超过90日的行为更加严重，相应地，锦**司应当承担更加严格的违约责任，故魏*、陈**提出的按照约定的逾期交房90日内的标准计算违约金的主张并无不当，应予支持，故锦**司应按日计算向魏*、陈**支付已付房价款万分之一的违约金。

（三）关于魏*、陈**主张权利是否超过诉讼时效期间的问题。

如前所述，锦**司自逾期交房之日起至实际交房之日止，应按照魏*、陈**已付房价款万分之一的标准逐日计算违约金，此时的违约金属于一种继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，有独立的清偿期限，应单独计算诉讼时效期间，诉讼时效期间逐日届满。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，从魏*、陈**2015年3月16日提起诉讼倒推二年，对魏*、陈**主张该二年期间内的违约金应予保护。因锦**司逾期交房的违约时间至2013年5月27日终止，因此，对2013年3月17日起至2013年5月27日止的违约金，应予支持；对超过该二年期间即2012年1月1日起至2013年3月16日的违约金，因无时效中止、中断或延长情形，应不予保护，一审法院判决支持不当，应予纠正。锦**司应向魏*、陈**支付逾期交房违约金6118.9元（849852元÷10000×72天）。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持四川省南部县人民法院（2015）南民初字第1500号民事判决第一项，即“原告魏*、陈**与被告四川**限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效”；

二、撤销四川省南部县人民法院（2015）南民初字第1500号民事判决第二项、第三项，即“被告四川**限公司在本判决生效后十日内向原告魏*、陈**支付逾期交房的违约金78101.4元”、“驳回原告魏*、陈**的其他诉讼请求”；

三、四川**限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向魏*、陈**支付逾期交房的违约金6118.9元；

四、驳回魏*、陈**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1752元减半收取876元，由魏*、陈**负担176元，四川**限公司负担700元；二审案件受理费1752元，由魏*、陈**负担176元，四川**限公司负担1，576元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十九日