四川**有限公司与成都世**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称鸿**公司）因与被上诉人**有限公司（以下简称世家顾问公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第5214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2008年8月26日，世家顾问公司与案外人成都军**干休所签订了一份《军队房地产租赁合同》，合同约定，长**休所将位于四川省成都市武侯区人民南四段三十八号1号楼1-3层的房屋（建筑面积约4575平方米，系清水房）出租给乙方使用。2008年11月10日，长**休所就“长寿花园”项目商业用房，与世家顾问公司签订了一份《商业房屋租赁授权委托书》，该《商业房屋租赁授权委托书》授权世家顾问公司就‘长寿花园’项目商业用房，在不违反2008年7月15日签订的《军队房地产租赁合同》的条件下，可以进行商业房屋租赁，可以受托人名义与第三方承租人签订《长寿花园项目租赁协议》；并对项目租赁协议的执行与管理，相关的债权债务由受托人全权负责；授权有效期限自2008年10月15日起至2013年10月16日。另查明，世家顾问公司持有两份《军队房地产租赁许可证》，期限分别为2011年11月20日至2012年11月19日；2012年11月20日至2013年11月19日。

2012年2月28日，世家顾问公司（甲方）与鸿**公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定由世家顾问公司向鸿**公司出租上述房产中1层面积450平方米房产，租期自2012年4月1日至2014年12月19日，月租金67500元，租金自第二年起递增5%，租金按季结算。合同第六条约定鸿**公司应支付履约保证金67500元，同时约定“乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将履约保证金无息退还给乙方；乙方不履行合同约定义务的，造成甲方损失的，甲方有权不退还履约保证金”。第八条第3项的约定“在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修，乙方在征得甲方书面同意且费用自理，方可以对房屋进行改造、装修或者增扩设备，租赁期满后或者解除合同时，权属归甲方所有（乙方增扩设备除外），应当无偿移交甲方”。合同第九条第3项约定“乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月书面通知甲方，在甲方收到通知之日起三个月期满及结清租金后，将所承租的租赁物业及本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件地交还甲方；乙方按实际使用时间向甲方交纳租金，并补偿两个月租金给甲方作为重新出租的费用，甲方不退还乙方履约保证金，同时承担给甲方造成的经济损失”。合同第十一条第2项约定：“乙方逾期交纳租赁物业租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额千分之三向乙方加收违约金……逾期超过30日的，甲方可将乙方财产留置用于抵付所欠租金及其他费用，乙方不得有异议；若不足以抵付租金及其他费用的，乙方应当补足，处置费剩余部分属乙方所得”。

合同履行中，鸿**公司最后一次向世家顾问公司实际支付租金为2013年4月22日之212625元（70875元×3月），注明为2013年第二季度租金。

2013年7月23日，鸿**公司向世家顾问公司出具《关于成都军**休所房屋退租的函》，称决定于2013年7月25日退出租赁。7月26日，鸿**公司工作人员向世家顾问公司工作人员交付钥匙两套。2012年8月2日，鸿**公司向世家顾问公司再次发出《关于成都军**休所房屋退租的函》，称已于2013年7月26日退租，并以房屋内留存的财产（空调、办公家具等）作为对世家顾问公司租金的补偿。此后，鸿**公司向世家顾问公司出具《鸿**公司抵押世家公司房屋租金及赔偿金资产一览表》，对家具、设备及其单价进行记载。

世家顾问公司另提交证据《房地产租赁合同》，以证明世家顾问公司于2013年9月12日另行出租房产给案外人罗**，月租金为65250元。

上述事实有《军队房地产租赁合同》、《商业房屋租赁授权委托书》、《军队房地产租赁许可证》、《房地产租赁合同》、《关于成都军**休所房屋退租的函》、《鸿**公司抵押世家公司房屋租金及赔偿金资产一览表》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。

一审法院认为

原审法院认为，世家顾问公司与成都军**干休所签订有《军队房地产租赁合同》，且持有《商业房屋租赁授权委托书》、《军队房地产租赁许可证》，具有合法授权将涉案房产对外出租。故原审法院认为，《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。

依据《房地产租赁合同》约定的付款期限及金额，鸿**公司应当在2013年7月1日支付2013年度第三季度租金，但鸿**公司逾期未履行该义务，直至2013年7月25日迁离租赁房产，故原审法院对世家顾问公司要求鸿**公司支付该阶段内49天的租金56700元予以支持。另据《房地产租赁合同》约定“乙方逾期交纳租赁物业租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额千分之三向乙方加收违约金”，故以56700元为基数，自鸿**公司逾期之日起至世家顾问公司起诉之日止逾期付款违约金已超过世家顾问公司起诉之19051.2元，故原审法院对世家顾问公司主张违约金19051.2元予以支持。

此外，依据《房地产租赁合同》约定，“乙方（鸿**公司）确因需要提前终止合同的，应当提前三个月书面通知甲方（世家顾问公司），在甲方收到通知之日起三个月期满及结清租金后，将所承租的租赁物业及本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件地交还甲方；乙方按实际使用时间向甲方交纳租金，并补偿两个月租金给甲方作为重新出租的费用，甲方不退还乙方履约保证金，同时承担给甲方造成的经济损失”。但鸿**公司于2013年7月23日向世家顾问公司发出《关于成都军**休所房屋退租的函》后，于2013年7月25日搬离租赁房产，该自行终止履行合同的行为属违约行为，且未履行提前三个月通知的义务，应当按照该条款约定向世家顾问公司补偿两个月租金作为重新出租的费用，现世家顾问公司主张对此重新出租的期限按照2013年7月25日至9月11日计算49天115762.5元，原审法院予以支持。此外，依据该条款约定，世家顾问公司有权不退还履约保证金67500元。同时该条款约定鸿**公司需补偿世家顾问公司其他损失，对此世家顾问公司举证另行向案外人罗**出租的《房地产租赁合同》约定租金为每月65250元，据此要求鸿**公司赔偿租金差额损失，原审法院认为，该项损失为世家顾问公司自主决定的，非必然产生的损失，原审法院对世家顾问公司此项主张不予支持。

此外，对于鸿富典当**顾问公司返还中央空调及办公家具的诉讼请求，据《房地产租赁合同》约定“逾期超过30日的，甲方可将乙方财产留置用于抵付所欠租金及其他费用，乙方不得有异议；若不足以抵付租金及其他费用的，乙方应当补足，处置费剩余部分属乙方所得”。故该条款为双方对留置财产的处置达成一致，鸿**公司在欠付租金的情况下无权要求返还家具及设备，且应当抵扣相应的租金及其他费用。但是，鸿**公司所遗留的家具的价值应当经双方一致确认或在实际折价变卖后抵扣租金及费用，故原审法院对该部分争议不予处理，如双方对家具、设备的折价或变卖中产生争议可另案诉讼。

鸿富典当**顾问公司赔偿其装修损失的请求，依据《房地产租赁合同》第八条第3项的约定“在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修，乙方在征得甲方书面同意且费用自理，方可以对房屋进行改造、装修或者增扩设备，租赁期满后或者解除合同时，权属归甲方所有（乙方增扩设备除外），应当无偿移交甲方”。据此，无论该装修是否经过世家顾问公司同意，在当前状况下，鸿富典当**顾问公司赔偿其装修损失。此外，鸿**公司反诉所称因未开具发票造成的税收损失，属税务管理部门的职权范围，原审法院不做处理。

综上，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、鸿**公司于判决生效之日起五日内向世家顾问公司支付租金56700元及违约金19051.2元；二、鸿**公司于判决生效之日起五日内向世家顾问公司支付经济损失115762.5元；三、世家顾问公司不予退还鸿**公司所交纳履约保证金67500元；四、驳回世家顾问公司其他诉讼请求；五、驳回鸿**公司反诉请求。案件受理费7315元，由鸿**公司承担4715元，由世家顾问公司承担2600元；反诉受理费3260元，由鸿**公司自行承担。

上诉人诉称

宣判后，原审本诉被告、反诉原告鸿**公司对原审判决不服，向本院提起上诉，上诉请求为：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一二审诉讼费用全部由世家顾问公司承担。其上诉主要理由为：一、世家顾问公司提交的《军队房地产租赁许可证》系复印件，鸿**公司对其真实性提出了异议，一审法院对该证据未核实真伪进行认定，程序违法；二、世家顾问公司并未要求用其扣留的鸿**公司的空调及办公家俱抵扣租金与违约金，但一审判决在确认鸿**公司应向世家顾问公司支付欠付的租金与违约金的同时，又对鸿**公司反诉世家顾问公司返还财产的请求不予支持，违反了不告不理的审判原则；三、世家顾问公司未按约提供发票系违约行为，给鸿**公司造成了经济损失，一审法院不作处理违反了法定程序；四、本案租赁合同关系的主体应为成都军**干休所与鸿**公司，而非世家顾问公司，鸿**公司所支付的租金亦是向成都军**干休所支付的，世家顾问公司的请求应予驳回；五、一审法院既判决履约保证不予退还，又判决鸿**公司承担违约金，与法律规定不符；六、世家顾问公司未向鸿**公司提供《军队房地产租赁许可证》及超越授权范围，其与鸿**公司所签订的《房地产租赁合同》带有欺诈性质，损害了鸿**公司的利益，该租赁合同应属无效，且世家顾问公司未提供《军队房地产租赁许可证》，致鸿**公司无法办理工商地址变更登记，影响其正常经营。

被上诉人辩称

被上诉人世家顾问公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律恰当，应予维持。

本院查明

本院二审审理查明的事实与原审法院一致，故对原审法院查明的事实均予以确认。

本院认为

本院认为，一、关于主体问题。世**公司虽非案涉租赁房屋业主，但是该房屋所有权人成都军区成**家顾问公司可以受托人名义将房屋出租给第三方，世**公司与鸿**公司签订了《房地产租赁合同》，世**公司事实亦将案涉租赁房屋交付给鸿**公司使用，由此，双方建立了合法的租赁合同关系，世**公司以本案一审原告提起诉讼，其主体资格适格。二、关于《军队房地产租赁许可证》的问题。世**公司在一审庭审中出示了该证复印件后，世**公司为证明该证据的真实性，又向原审法院提交了加盖有“中国人**区联勤部成都长寿桥离职干部休养所”鲜章的《军队房地产租赁许可证》，本案二审中，本院已向鸿**公司出示了该证据，对此，虽然原审法院在程序上存在一定的瑕疵，但并未因此影响对案件事实的正确认定。另外，鸿**公司以世**公司未向其提供《军队房地产租赁许可证》及超越授权范围为由上诉主张双方签订的《房地产租赁合同》具有欺诈性质，应为无效，同时，致鸿**公司无法办理工商地址变更登记，影响其正常经营。首先，鸿**公司与世**公司签订《房地产租赁合同》的目的是使用出租房屋，事实上世**公司已将标的房屋交付给鸿**公司使用至鸿**公司自愿搬离，也就是说鸿**公司的合同目的已实现，且鸿**公司使用出租房屋期间，均处于成都军区成**家顾问公司可以其名义将案涉租赁房屋出租给第三方的时间范围内，鸿**公司上诉主张世**公司具有欺诈行为缺乏事实和法律依据，其关于《房地产租赁合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持；其次，鸿**公司就世**公司未向其提供《军队房地产租赁许可证》，致其无法办理工商地址变更登记，其正常经营受到了影响的事实，并未提交有效证据加以证明，该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。三、关于鸿**公司的空调及办公家俱的问题。按双方在《房地产租赁合同》中关于“逾期超过30日的，甲方（世**公司）可将乙方（鸿**公司）财产留置用于抵付所欠租金及其他费用，乙方不得有异议；若不足以抵付租金及其他费用的，乙方应当补足，处置费剩余部分属乙方所得”的约定，在鸿**公司未向世**公司付清租金及其他费用前，世**公司有权以鸿**公司的空调及办公家俱抵付租金及其他费用，但该抵付应是以上述财产折价或者以拍卖、变卖上述财产的价款进行抵付，非直接以物抵债，所以原审法院判决鸿**公司向世**公司履行给付金钱义务的同时，判决驳回鸿**公司关于世**公司向其返还空调及办公家俱的反诉请求，并无不当，不违反不告不理的民事原则。四、关于发票的问题。鸿**公司在本案一审中以世**公司未向其出具发票为由，反诉请求世**公司向其支付税收损失，因税收系税务部门管理，不属本案的审理范围，原审法院不予处理，并无不妥。五、关于保证金与违约金是否应当并罚的问题。一方面，《房地产租赁合同》约定，“乙方（鸿**公司）确因需要提前终止合同的，应当提前三个月书面通知甲方（世**公司），在甲方收到通知之日起三个月期满及结清租金后，将所承租的租赁物业及本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件地交还甲方；乙方按实际使用时间向甲方交纳租金，并补偿两个月租金给甲方作为重新出租的费用，甲方不退还乙方履约保证金，同时承担给甲方造成的经济损失”。根据上述约定，双方已明确鸿**公司提前解约终止合同，世**公司不予退还保证金，由此，鸿**公司应当清楚其提前解除合同的后果，即以抛弃定金为代价；另一方面，世**公司主张的违约金，系基于鸿**公司迟延支付租金，根据双方对此情形的约定而产生；所以案涉定金与违约金的性质、功能不同，原审法院判决并罚支付正确。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费7315元，由上诉**当公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十四日