曾**、张**与曾**、蒋**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人曾华*、张**因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市合江县人民法院（2013）合江民初字第1753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曾华*、张**以及委托代理人蔡**，被上诉人曾**、蒋**以及委托代理人周**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，二原告系夫妻关系，二被告也系夫妻关系，原告曾**与被告曾华*系亲叔侄关系。原、被告诉争的房屋坐落于合江县**交通街60号一、二层，该房屋属原告曾华*所有，共四层，建筑面积636.74平方米。原告曾华*先后于1997年9月8日和1998年8月7日办理了合房字第00844号房屋所有权证和合国用（98）字第270175号国有土地使用证。2002年元月31日，原告曾**与被告曾华*自愿签订购房协议，双方约定：1、甲方（曾华*）将坐落在先滩场交通街60号门面两间（一楼一底）以人民币70000元卖给乙方（曾**），四至界为：东面一间（一楼一底），东至冷勇（共墙），南至街面滴水，西至本人界，北至石壁（曾华*共墙）；西面第二间（一楼一底），东至本人界，南至街面滴水，西至原供销社房，北至天井（天井共用）。天井的北面一间为曾**所有，东至本人界，南至本人界，西至原供销社房，北至石壁（曾华*共墙），石壁下面的泉水由甲乙双方共用。2、甲方卖给乙方的两间门面（一楼一底）为乙方所有，两间门面（一楼一底）以上（第三层及第三层以上住房）属于乙方所有；3、在（签订）协议时，乙方已付35000元，剩下35000元由甲方将银行借款于2002年4月前转让给乙方，转让后的利息属乙方负责（偿还）；4、甲乙双方买卖房屋所产生的税费各自承担。协议签订后，原告（反诉被告）曾**支付被告（反诉原告）曾华*房款35000元便搬入该房居住至现在，其间，原告（反诉被告）曾**、蒋**在共用天井上面搭建了顶棚，并将二、三楼之间的通道封闭。2002年元月14日（实为公历2002年2月25日）、2003年5月19日、2006年2月14日，原告（反诉被告）曾**先后三次分别向被告（反诉原告）曾华*支付购房款4000元、9000元、22000元，共计35000元。2006年2月，原告（反诉被告）曾**又以猪肉款折抵被告（反诉原告）曾华*银行贷款利息1200元。且原、被告还于同年2月16日，分别向税务机关交纳了契税、营业税、城建税、教育税附加、地方教育税附加。

经原审法院现场勘验查明，原、被告双方签订的转让房屋协议书上的四至界限与房屋权证上的四至界表述不一致，其房产证上的东、南、西、北四至方向应分别为协议上的北、东、南、西。

审理中，原审法院委托合江**用社对原告曾**于2002年4月以后分别支付9000元、22000元房款所产生的利息，按贷款月利率为7.3125‰进行计算，其利息分别为840.21元、7427.06元，合计8267.27元。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告双方自愿签订的房屋转让协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，且双方均已按照协议的内容履行了主要义务，因此，双方签订的房屋转让协议合法有效，对双方均有法律约束力，双方应当按照协议约定全面履行各自的附随义务。虽然双方在签订房屋转让协议时未明确写明天井北面一间的二楼房屋是否已出售与原告（反诉被告）曾**，但由于该房屋除了从原告（反诉被告）曾**所购买的东面一间房屋的二楼进出外，无其他进出道路，同时，法院根据原告（反诉被告）曾**实际使用和管理整幢房屋中的一、二楼房屋长达十一年之久，并对二、三楼通道进行封闭，被告（反诉原告）曾华*、张**也未提出异议的实际情况，视为被告（反诉原告）曾华*、张**已将协议中未明确写明的天井北面一间的二楼房屋出售与原告（反诉被告）曾**、蒋**。故原告（反诉被告）曾**、蒋**夫妇请求被告（反诉原告）曾华*、张**为其办理房屋（即合江县**交通街60号一、二层房屋）产权过户手续的请求，依法予以支持。由于双方在签订房屋转让协议时，原告（反诉被告）曾**、蒋**未能及时付清购房款，双方明确约定，剩下房款35000元由曾华*将其所欠银行借款于2002年4月前转让给曾**，转让后的利息由曾**负责承担，双方对利息的约定，不违反法律规定，因此，被告（反诉原告）曾华*、张**请求原告（反诉被告）曾**、蒋**按约定支付所欠购房款利息的反诉请求，予以支持。虽然法院委托有关金融部门计算出原告（反诉被告）曾**于2002年4月以后支付9000元、22000元房款所产生的利息共计8267.27元，但被告（反诉原告）曾华*、张**在庭审中，仅要求原告（反诉被告）曾**、蒋**支付8179.10元，属其自愿行使处分权，予以支持。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的交易活动，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曾华*、张**于本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）曾**、蒋**办理坐落于合江县**交通街60号一、二层房屋产权过户登记手续（包括房屋所有权证和国有土地使用权证）；办理过户手续所产生的税费按双方约定承担；二、原告（反诉被告）曾**、蒋**支付被告（反诉原告）曾**、张**迟延支付购房款产生的利息损失8179.10元，扣除原告（反诉被告）曾**已抵扣的利息1200元后，原告（反诉被告）曾**、蒋**尚应支付被告（反诉原告）曾**、张**利息6979.10元，限于本判决生效之日起三十日内支付。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）曾华*、张**承担；反诉案件受理费110元，减半收取55元，由原告（反诉被告）曾**、蒋**承担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人曾华*、张**不服，向本院提起上诉，主要上诉理由：一审认定事实有误，不应将天井北面一间二楼的房屋推定是上诉人已经出售给被上诉人；被上诉人没有付清房款，尚欠4000元和利息。因此，原审判决认定事实不清，请求依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人曾**、蒋**辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。

本院查明

经二审审理后，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点是被上诉人曾**、蒋**是否已付清房款以及上诉人曾华*、张**是否已将天井北面一间二楼的房屋出售给了被上诉人。上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。双方在签订房屋转让协议时未明确写明天井北面一间的二楼房屋已出售给被上诉人，但协议第二条明确约定上诉人曾华*、张**卖给被上诉人曾**、蒋**的是两间门面（一楼一底），一楼一底以上（第三层及第三层楼以上住房）属上诉人所有，且该房屋除了从被上诉人所购买的东面一间房屋的二楼进出外，无其他进出道路，是整幢房屋中的一、二层楼房屋的一个整体，应认定为被上诉人曾**、蒋**已购买；至于买卖房屋的款项是否已付清的问题，根据双方签定的房屋买卖协议第四条的约定，被上诉人支付购房款分为两部份，第一部份35000元在双方签定协议时已付清，支付该第一笔35000元的购房款采用的是在《协议》中书写的方式而不是用对方打收条的方式来处理。第二部份房款35000元上诉人曾华*并没有按照协议约定将在银行的借款转给被上诉人曾**，而是由被上诉人曾**分三次即2002年元月14日4000元、2003年5月19日9000元、2006年2月14日22000元直接将购房款给付上诉人曾华*的，被上诉人支付的三笔款项合计刚好为余款35000元，且上诉人曾华*在2006年2月14日收到22000元余款时曾写下说明在2007年6月份以前办好房屋产权证，因此证明被上诉人已付清被上诉人方全部房款。故上诉人所持上诉理由不能成立。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费105元，由上诉人曾华*、张**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年三月十四日