张**、张**与陈**房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

本院于2015年10月29日立案受理了原告张**、张**与被告陈**房屋租赁合同纠纷一案。依法由审判员余**适用简易程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告张**及其二原告之共同委托代理人袁**、被告陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**、张**诉称：2013年7月3日，原告张**、张**与被告陈**签订了《房屋租赁合同》，二原告将自己所有的位于三台县新西外街迎宾广场第一号楼第二层15至26号及28号至43号共28间，面积共计1303.53平方米，结构为框架的房屋出租给被告陈**。依据双方所签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，被告陈**应当于2015年7月14日前支付房屋租金，但是至今已经3个多月，但被告陈**没有支付。至2015年8月14日，被告陈**所支付的租金已经全部到期，况且现在尚欠水、电等杂费近3万元，二原告已经为其垫付。二原告起诉前曾依据《合同法》第二百二十七条之规定，通知了陈**解除《房屋租赁合同》，并向相关部门送达了情况反映。二原告作为房屋所有权人，为了维护自己的合法权益，使自己的房屋能够得到更有效的利用，特向法院起诉。

现请求法院：1、调解或判决二原告与被告解除《房屋租赁合同》，且不支付房屋装饰装修残值损失；2、调解或判决被告支付二原告的违约金90000元，垫付的水、电费用27626元；3、调解或判决被告支付二原告从2015年8月15日起至房屋租赁合同解除之日的租金［现暂计算至法院立案之日即2015年10月29日的租金61643.84元（300000元／年÷365天）］（此项系增加的诉讼请求）；4、本案诉讼费用由被告负担。

被告辩称

被告陈**辩称：1、房屋租赁是实，但我装修该房屋两次共花费了480多万元，不可能不给我赔偿房屋装修残值。2、就是房屋出租的转让费都应该给我一点，且现在合同都还没有到期。3、如果原告要解除合同就要给我补偿钱，至少是把诉状上和增加部分的钱全部品迭后，还要给我补偿60万元，我就同意解除合同。

本院查明

经审理查明：被告陈**（乙方）于2013年7月3日与原告张**、张**兄弟二人（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定有如下内容：1、房屋座落及现状：本房屋位于三台县新西外街迎宾广场第一号楼第二层第15至26号及28号至43号共28间，面积共1303.53㎡，其中，张**665.38㎡，张**638.2㎡，该租赁物为框架结构。2、租赁期限：租赁期共5年，从2013年8月15日起至2018年8月14日。3、租赁金额：①前三年（从2013年8月15日起至2016年8月14日止），租金30万元／年；②后两年（从2016年8月15日起至2018年8月14日止），租金36万元／年。4、租金交付方式：一年一付，乙方在当年7月14日支付当年全年租金。5、租赁期间有关事项：①乙方不得利用出租房进行非法活动，损害公共利益；②租用期内，如乙方转让使用权，必须征得甲方同意，乙方不得拖欠房租；③租赁期满或因故提前终止合同，乙方所投入的设施设备，不动产归甲方所有，动产归乙方所有，其他事项共同协商解决；④合同期满后或因故提前终止合同，乙方的水、电、气户头无偿归甲方所有；⑤租赁期间，甲方若对该房屋进行出售，甲方必须保证该合同继续有效至期满，同等条件下，乙方有优先购买权；⑥租赁期间，如国家政策性征用，此合同自然终止，国家所赔偿的一切经营损失归乙方所有，赔偿房屋产权损失归甲方所有；⑦租赁期间，乙方所产生的一切费用（水、电、气、物管、税费、清洁费等）及房屋租赁税慨由乙方自己承担，甲方不负任何费用；⑧在租赁期间，若不可抗拒的原因导致毁损，导致甲乙双方的损失，双方互不承担责任。6、违约责任：本协议一经签订，双方互不违约。若违约，由违约方向对方支付房屋租赁金额（前三年共90万元）的10%的违约金。7、争议的解决方式：本合同履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方可向工商局申请调解或仲裁，也可向三台县人民法院起诉。8、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，均具有法律效力，自签字盖章之日起生效。

另查明：1、二原告的该28间房屋原租赁给别人经营餐饮业，取名为”蒋*豆花”。”蒋*豆花”店在合同未满期（还有半年）时经房主即二原告同意转让给本案被告陈**继续经营餐饮业，取名”三台县潼川镇盐百味川菜居”店（以下简称：盐百味），其转让费为30万元（含半年房租费和原装修费），2013年前每年房屋租赁费为20万元，到2013年，陈**已经经营了三年。

2、被告陈**在庭审中所陈述的房屋装修，是指本案合同签订之前的装修（2011年和2013年3月两次装修）。

3、被告陈**于2013年7月3日续签合同后，其租金已交两年，按已交租金计算，在2015年8月14日就已满期。

4、被告陈**经营的”盐百味”餐饮店因自己经营不善于2015年4月1日自己关门外出不知去向。后因拖欠该店民工工资（162623元），被三台县劳动和社会保障局举报，三台县公安机关立案侦查，后经三台县人民法院以”拒不支付劳动报酬罪”判处有期徒刑一年，现在三台县公安局看守所服刑，刑期到2016年6月25日止。

5、被告陈**将”盐百味”餐饮店关门外出后，原告张**、张**为该店原经营期间缴纳拖欠的水费2253元及拆装费500元，合计2753元；缴纳电费及逾期未缴的违约金共计22877.55元。两项共计25630.55元。

6、二原告于2015年7月15日向被告陈**发出《解除房屋租赁合同通知书》，又于2015年8月10日向陈**的各位债权人发出《告知书》，再于2015年8月11日向各级政府递交了《情况反映》。

休庭后经作调解工作，原告表示：因被告自己不经营了，其责任完全在被告，属被告违约。因被告违约，其应承担的违约金9万元，代为被告交纳水、电费合计27626元，其房屋由被告关闭，其租金应该由被告付给，从2015年8月15日至2016年1月31日止，其应承担的租金为：139726.4元［170天821.92元／天（300000元÷365天）］，以上费用共计257352.4元，作为补偿陈**的动产部分，不再要了，另外再付给陈**8万元。被告陈**表示：除他应该承担的费用外，由原告再付给他60万元就同意解除合同，其”盐百味”餐饮店内的所有财产（除法院已查封的空调外）都归原告，否则，就不同意解除房屋租赁合同，由法院判决。

上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述和经庭审质证并采信的下列证据在卷证实：一、原告举证：二原告的身份证、房屋租赁合同、房产证和土地使用证各14份（张**、张**各7份）、代交水、电费的发票4份，《解除房屋租赁合同通知书》、《告知书》、《情况反映》、申请书。二、被告举证：（无）。（2015）三刑初字第291号刑事判决书一份、承办人对陈**的询问笔录一份。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十七条规定：”承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，被告陈**是承租人，原告张**、张**是出租人。被告陈**自己于2015年4月1日将正在经营的”盐百味”餐饮店关门外出不知去向，至2015年7月14日上一年已交的房屋租金期满，陈**未再交下一年的房屋租金。原告于2015年7月15日向被告陈**发出解除房屋租赁合同通知书符合法律规定，本院予以准许。

最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”，第十一条规定”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……。（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”，本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第五条第三款约定：租赁期满或因故提前终止合同，乙方所投入的设施设备，不动产归甲方所有，动产归乙方所有，其他事项共同协商解决；该条款对其不动产和动产的范围双方未予具体约定。本院认为，其装饰装修中的不动产应当包含：地面装修、墙体装修、屋顶装修，吧台以及应当认定为已形成附合的装饰装修物。其动产应当包含：桌子（含桌面上的玻璃转动盘等）、椅子、凳子、各式茶具、各式货柜、音箱等可搬动物件，厨房中的锅、碗、瓢、盆、盘、灶具、抽油烟机、冰柜、冻柜、蒸具、操作台、各式推车、各式柜具、摄像头等可搬动物件，空调、电视机、洗衣机、雅间隔断物（指靠广场这一边的各雅间的门、各雅间中间的活动推拉折叠门、大厅中间的推拉折叠屏障物）等可以搬动、移动、拿走的物品以及储藏室、吧台现还有的未腐烂的各种商品（包含酒、饮料等物）。

关于被告经营期间所欠的水、电费用，原告已为其代交，其费用应当由被告承担。

关于从2015年8月15日起的房屋租赁费，按照合同约定一年30万元，每天即为821.92元，虽然被告陈**没有实际经营餐饮了，其房屋空着，但是因被告的原因使未到期的房屋租赁合同无法履行，其责任在被告，故其房屋租金应当按照原价格计算至实际交付房屋时止。

关于违约金问题，按照《房屋租赁合同》第六条约定，若违约，由违约方向对方支付房屋租赁金额（前三年共90万元）的10%的违约金。本案是被告陈**违约，其违约金应为9万元（90万元10%），其违约金应当由被告承担。

根据原、被告双方签订的房屋租赁合同第五条第四款的约定合同期满后或因故提前终止合同，乙方的水、电、气户头无偿归甲方所有。故终止合同后，其水、电、气户头应当归原告所有。

综上，对原告的诉讼请求予以支持，对被告的辩称意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、从2016年2月1日起解除被告陈**于2013年7月3日与原告张**、张**签订的《房屋租赁合同》。

二、由被告陈**于判决书生效后二十日内付给原告张**、张**的房屋租赁违约金人民币90000元。

三、由被告陈**于判决书生效后二十日内付给原告张**、张**的代交水、电费用人民币25630.55元。

四、由被告陈**于判决书生效后二十日内付给原告张**、张**的房屋租赁费（从2015年8月15日起至交付房屋之日止，按821.92元／天计算）。

五、其”盐百味川菜居”餐饮店内的所有动产（除法院已查封的中央空调外）归被告陈**所有（在陈**服刑期间，由原告张**、张**为保管）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3886元，减半收取1943元，由被告陈**负担（此款已由原告垫交，在执行时由被告直接付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月十四日