四川宏**有限公司与沙**、罗**商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人四川宏**有限公司（以下简称宏**司）与被上诉人沙先静、罗**因商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2014）青白民初字第1085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2015年2月11日在本院第八法庭公开对本案进行了审理，上诉人宏**司的位委托代理人夏雪飞，被上诉人沙先静、罗**的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，宏**司在青白江区红阳华逸路118号开发建设“宏恩康城”商住小区。沙*静、罗**与宏**司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定，由沙*静、罗**购买宏**司开发的“宏恩康城”2栋1单元12层1202号房屋一套，房屋总价款为305385元。《商品房买卖合同》第五条“付款方式及期限”约定买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向农业银行成都市青白江支行或住房公积金管理机构借款支付；第十九条“产权登记”第二款“转移登记”约定商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已付房款逾期每日万分之一向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第七条对合同“产权登记”补充约定：1．出卖人在向买受人交付合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述费用交付给出卖人或没有同时提交完整的相关资料，买受人须按日向出卖人支付房屋总价款千分之一的违约金，并且不得视为因出卖人原因延期取得房地产权属证书。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。2．以按揭抵押贷款方式付款的买受人同意出卖人将办理完毕的产权证交给为其提供按揭贷款的银行或银行指定的机构办理抵押登记手续。本协议约定的交房之日，买受人必须将办理房屋抵押他项权证登记手续所需资料及费用按相关规定提交给出卖人，否则，每迟延一天，买受人应向出卖人支付贷款金额千分之一的违约金，抵押手续办理完毕后，出卖人凭有效票据与买受人进行结算。3．在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理国有土地使用权分户手续。因国家政策调整或不可抗拒因素影响所造成的一切责任，双方均不承担。

合同签订后，沙**、罗**依约（首付和银行按揭贷款方式）向宏**司支付了房屋总价款。2011年11月4日，宏**司向沙**、罗**交付了房屋，同日，沙**、罗**向宏**司缴纳了办理房屋权属证书所需的契税、产权登记费、分户国土证等相关税费及办证的相关材料。

2013年5月28日，宏**司出具《承诺书》，载明：“本公司因各种原因未按购房合同规定给业主办理房产证和国土证，现在青白江区信访局和青**房管局的协调下郑重承诺：2013年9月30日前为各位业主办理完房产证，2013年12月31日前办理完国有土地使用权证，在约定时间前办理完双证，违约金按购房合同约定执行，如过期未办理双证，超期部分违约金按业主已付房款金额（含银行代付按揭款）每日万分之一点五的标准赔偿。

2013年11月14日，宏**司为沙**、罗**办理了青白江区红阳华逸路118号2栋1单元12层1202号房屋的房屋所有权证，房产证号为：成青房权证监证字第0317638号、成青房权证监证字第0317637号。

沙**、罗**的一审诉讼请求是：1．宏**司向沙**、罗**支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）的违约金12169元；2．宏**司立即为沙**、罗**办理国有土地使用权证并向沙**、罗**交付；3．本案诉讼费由宏**司承担。

原审法院认定上述事实，有身份证复印件、企业信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房屋所有权证、房屋信息摘要、《承诺书》、收据以及当事人的陈述等在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为，沙**、罗**与宏**司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。

关于沙**、罗**要求宏**司为其办理并交付国有土地使用权证书的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》第十九条第二款关于“商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”之约定，可以认定在案涉房屋交付以后，双方是“共同”向登记机关申请办理房屋权属登记，且整个约定中并无“交付”的文字或相关意思。同时结合买卖合同的法律特征即出卖人交付出卖物，买受人支付对价，以及相关政府职能部门的规定，开发商在买受人办理商品房权属证书的过程中主要履行的是协助义务。故就合同约定内容而言，宏**司并不应承担向沙**、罗**交付权属证书的义务。沙**、罗**主张宏**司交付国有土地使用权证书的诉讼请求，原审法院不予支持。由于双方在《商品房买卖合同补充协议》第七条约定“在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理国有土地使用权分户手续。因国家政策调整或不可抗拒因素影响所造成的一切责任，双方均不承担”，结合办理他项权证及国有土地使用权证的实际情况，原审法院酌情确定宏**司于本判决生效后六个月内协助沙**、罗**办理青白江区红阳华逸路118号2栋1单元12层1202号房屋的国有土地使用权证。

关于沙**、罗**要求宏**司向其支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）违约金12169元的诉讼请求，根据合同约定及宏**司的承诺，宏**司如在2013年9月30日前为业主办理完房产证，则按房屋总房款的每日万分之一承担违约金，如过期未办理，超期部分违约金按业主已付房款金额（含银行代付按揭款）每日万分之一点五的标准赔偿。该标准已低于中**银行同期同类贷款利率，故宏**司辩称约定的违约金过高，请求予以调整的意见，原审法院不予支持。依照合同约定，宏**司应在2012年9月3日前（2011年9月3日向原告交付房屋后的365日内）为沙**、罗**办理房屋所有权证，但宏**司于2013年11月14日才将沙**、罗**的房屋所有权证办理完毕，逾期办证长达436天（2012年9月4日至2013年9月30日共计392天＋2013年10月1日至2013年11月14日共计44天），宏**司依约应向沙**、罗**支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）违约金共计14881元（324923元×万分之一×392天＋324923元×万分之一点五×44天）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宏**司于本判决生效之日起六个月内协助沙**、罗**办理青白江区红阳华逸路118号2栋1单元12层1202号房屋的国有土地使用权证；二、宏**司于本判决生效之日起十五日内向沙**、罗**支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）的违约金14881元；三、驳回沙**、罗**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，由宏**司负担（此款沙**、罗**已垫付，宏**司在履行上述给付义务时一并支付给沙**、罗**）。

上诉人诉称

宣判后，原审被告宏**司不服向本院提起上诉，理由是：一、原审判决宏**司在判决生效后六个月之内协助沙**、罗**办理国有土地使用权证存在错误。根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第三款的约定，办理国有土地使用权分户手续时宏**司的协助协议，既然是协助协议，那么办理时间就不受宏**司控制。同时，该约定还明确了办理国有土地使用权分户手续的时间为沙**、罗**所在小区“宏恩康城”全部商品房分户手续办理完成后两年内时间，但截止目前，因部分买受人的原因，商品房分户产权证尚未办理完毕，尚未到宏**司协助办理国有土地使用权分户手续约定的时间，宏**司不存在违约行为。二、原审判决赔偿数额过高，沙**、罗**并未因延迟取得房屋所有权证遭受任何实际损失，在原审中亦未对其损失举证，应承担举证不能的法律后果。首先，宏**司按照《商品房买卖合同》的约定按期向沙**、罗**交付了房屋，沙**、罗**已实际占有、使用房屋。房屋所有权证在法律上的价值仅仅是对房屋所有权的存在及归属进行公示，使沙**、罗**心理上产生安全感和满足感。沙**、罗**并未因延迟取得房屋所有权证遭受任何实际损失。其次，即使沙**、罗**因宏**司逾期为其办理房屋所有权证遭受了实际损失，亦应当提交证据加以证明，但沙**、罗**并未提供证据证明其遭受的实际损失，因此应当承担举证不能的不利后果。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，本案全部诉讼费由沙**、罗**承担。

被上诉人辩称

沙**、罗**答辩认为，1．宏**司出具的《承诺书》系其真实意思表示，应按照承诺的内容办理，宏**司办理国有土地使用权证没有任何障碍，只要宏**司递交资料和交纳费用就可以办理，一审判决宏**司在6个月内协助办理国有土地使用权证正确；2．沙**、罗**遭受的实际损失远远大于一审判决的违约金，且违约金除了具有弥补损失的功能外，还具有一定的惩罚性质，因此，一审关于违约金的判决正确，请求二审法院维持原判。

本院查明

二审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院对原审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点是：1．原审法院判决宏**司在判决生效后六个月内协助沙先静、罗**办理国有土地使用权证是否正确；2．原审法院判决的违约金数额是否适当。现就争议焦点分析如下：

关于原审法院判决宏**司在判决生效后六个月内协助沙先静、罗**办理国有土地使用权证是否正确的问题。双方在《商品房买卖合同补充协议》第七条约定：“在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理国有土地使用权分户手续。因国家政策调整或不可抗拒因素影响所造成的一切责任，双方均不承担。”根据该条的约定，宏**司作为商品房的出卖人，有协助买受人沙先静、罗**办理国有土地使用权分户手续的义务，且宏**司在2013年5月28日还出具了《承诺书》，承诺在2013年12月31日前为各位业主办理完国有土地使用权证，故宏**司认为尚未到协助办理国有土地使用权分户手续的时间的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院结合办理他项权证及国有土地使用权证的实际情况，酌情确定宏**司于本判决生效后六个月内协助沙先静、罗**办理国有土地使用权证并无不当，本院予以维持。

关于原审法院判决的违约金数额是否适当的问题。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然沙先静、罗**未举出宏**司逾期办证给其造成实际损失的证据，但宏**司逾期办理房屋所有权证（转移登记）的时间长达330天的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，原审法院结合宏**司承诺的违约金计算标准低于中**银行同期同类贷款利率的事实，按照宏**司承诺的违约金计算标准确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费172元，由四川宏**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月二十八日