罗**、刘**与凌宜房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人罗**、刘**因与被上诉人凌宜房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第1463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：罗**、刘**夫妻关系。2001年3月13日，罗**将登记在自己名下的位于阆中市保宁镇三岔路商住楼过道旁的第一间门面房出售给凌*，双方并于同日签订《购房合同》一份。合同载明，“一、甲方罗**将三岔路商住楼过道旁门面（1-2轴线）一间出售给乙方凌*，本门面面积为（12.60m×3.60m）44.7125㎡，计价为贰拾壹万元。二、付款方式：乙方第一次向甲方支付贰拾万元后，甲方将门面交与乙方，剩余的壹万元甲方给乙方办理正式房屋产权证、土地使用证、契税证后付清（出售时甲方该付的一切税费由甲方自己支付，乙方不予支付；乙方该付的一切税费由甲乙双方各付一半）。……五、本合同自签字之日起生效，希甲乙双方共同遵守，如一方违约，违约方应付给守约方违约金为合同总金额的50％”合同签订当日，凌*向罗**支付购房款人民币20万元，同时罗**也将该门面房交付凌*使用至今。事后，罗**在办理该房过户手续过程中被告知，因该房屋土地性质是划拨性质，过户需补缴土地出让金后才能办理；但涉及该门面房的产权是一个大产权，为此导致至今未能办理该房屋权属过户手续。为办理过户事宜，在双方多次协商无果的情况下，2013年4月1日，凌*遂诉至法院。

原审同时查明，本案争议门面房屋产权证号为阆房权证阆权00字第00005290号。该产权证载明：房屋所有权人罗**；房屋坐落保宁镇三岔路；产别私产；房屋状况为1幢混合结构1层建筑面积169.30平方米；设计用途为营业用房；共有人无。国有土地使用权证号为阆国用2003字第03364号。该国有土地使用证载明：土地使用者罗**；使用权类型为划拨；使用权面积24.47平方米。

原审法院2013年5月29日第一次开庭审理，在庭审中，双方同意在法庭的主持下进行调解，经调解虽未当庭达成一致协议，但双方均表示希望法庭留一定时间进行庭外协商，法庭给予了双方一个月的时间进行庭外协商。一个月时间届满，罗**、刘**又以便于双方更好协商为由，主动书面申请法庭延期审理，法庭予以了准许。事后，双方经充分协商，达成了一个调解方案：1.解除凌*与罗**于2001年3月13日签订的《购房合同》，凌*自行另购他房；2.凌*向罗**、刘**返还本案争议房屋；3.罗**按现行市场评估价格返还凌*购房款；4.诉讼费、评估费由罗**承担。2013年10月9日，第二次开庭对双方达成的上述调解方案进行了固定，凌*当庭表示，只要评估价格合理愿意按此方案办理。2013年10月10日，罗**向法庭递交了书面评估申请，请求对本案争议房屋进行市场价格评估。原审法院受理该评估申请后，依法委托四川义**询有限公司对本案争议房屋进行评估，2013年12月6日，四川义**询有限公司作出了《评估报告书》，确定该房屋的现行市场价格为人民币891000元。法庭向双方送达该《评估报告书》后，于2014年1月20日第三次开庭，就该《评估报告书》征询双方意见。凌*明确表示对该《评估报告书》确定的评估价格无异议，但同时表示仍坚持要求罗**、刘**为其办理该房屋过户手续。2014年4月17日，法庭就本案争议房屋是否能单独办理过户专门咨询国土部门意见，国土部门工作人员回答，只要门面能单独分开，不影响其他面积，就可以在单独补缴土地出让金后办理相关过户手续，但前提是必须先向房产部门将门面的房屋产权分开。2014年6月19日转为普通程序，依法组成合议庭并第四次开庭进行了审理。2014年6月28日，罗**、刘**向法庭提交书面申请，请求法庭给予2个月时间以便双方再次自行进行庭外协商，后协商未果。

凌*的一审诉讼请求为：1.罗**、刘**立即给凌*办理案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；2.本案诉讼费用由罗**、刘**承担。

一审法院认为

出原审认为：凌*与罗**签订的《购房合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行义务。凌*已按合同约定支付了购房款人民币20万元，罗**除了向凌*交付房屋之外，还应当按合同约定为凌*办理该房屋的相关过户手续。故凌*要求罗**、刘**立即为其办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的诉讼请求，原审法院予以支持。罗**、刘**辩称，本案讼争房屋系二人夫妻共同财产，罗**在出售该房屋时未取得刘**的同意，罗**与凌*所签《购房合同》应属无效合同，因凌*所购房屋登记在罗**名下，且所有权证书上载明无共有人，故凌*从罗**处购房为善意，并支付了合理的对价，且罗**也已将该房屋向凌*实际进行了交付，符合法律规定的“善意取得”情形，故对罗**、刘**的这一辩称理由，原审法院不予采信。因本案诉争房屋占用范围内的土地使用权性质为划拨，办理过户手续须补缴土地出让金，按房地产管理相关法律规定，土地出让金应由买受人承担。根据《购房合同》约定的“出售时甲方该付的一切税费由甲方自己支付，乙方不予支付；乙方该付的一切税费由甲乙双方各付一半”，土地出让金应由凌*与罗**各承担一半。办理过户手续所需其他税费，按《购房合同》约定承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条、第四十条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决如下：一、罗**、刘**在本判决发生法律效力之日起十日内为凌*办理并交付位于阆中市三岔路罗**名下的商住楼过道旁的第一间门面房（建筑面积44.7125㎡）的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。二、办理上述“两证”时按法律规定须补缴的土地出让金由凌*与罗**各承担一半；办理过户手续所需的其他税费，按法律规定该由房屋出卖人交纳的由罗**承担，该由房屋受让人交纳的由凌*与罗**各承担一半。案件受理费300元、评估费9，000元，共计9，300元，由凌*负担9，000元，罗**负担300元。

宣判后罗**、刘**不服，向本院提起上诉。

罗**、刘**上诉认为：第一，原审认定事实错误。原审认定本案争议门面房的建筑面积为44.7125平方米错误，双方签订的《购房合同》载明的面积为44.7125平方米为估算，并非最终测量结果，一审中上诉人提交的阆中**地产测绘所实际测绘的建筑面积为42.45平方米，应以此为准。第二，原审适用法律错误。其一，原审将土地出让金定性为税费，并确定双方各承担一半系适用法律错误，根据《城市房地产管理法》第三十九条和第四十条规定，双方对划拨土地变更为出让土地应补交土地出让金的义务主体没有约定的，应当由买受人独立承担；其二，原审认定办证中应缴纳的税费双方各负担一半错误，《购房合同》中约定的税费负担方式是“出售时”的税费负担方式，迟迟未能办证的原因不在上诉人，上诉人仅根据出售时的房屋价格和政策负担税费；其三，原审未确认诉讼中双方达成的和解协议的效力错误，该和解协议由双方当事人签字认可，应当确认其效力。请求：1.撤销四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第1463号民事判决第一项和第二项；2.改判确认办理产权的案涉营业房面积为42.45平方米；3.改判办理“两证”时缴纳的土地出让金由凌宜承担。

被上诉人辩称

凌*答辩认为：划拨土地上建筑的房屋是不能买卖的，出卖人在出卖案涉房屋时应当首先将土地变性，才能出卖房屋，故土地变性的费用应当由出卖人承担；《城市房地产管理法》第三十九条和第四十条仅规定土地过户的费用承担问题，对于划拨土地转为出让土地补交的出让金应由出卖人承担；办证的确认面积应以房管局测绘面积为准；一审中达成的调解协议，在签收调解书前凌*可以反悔。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

双方当事人对原判查明的案件事实没有异议，本院予以确认。

本院查明

二审查明，案涉门面房所占土地的《国有土地使用证》载明使用权类型为划拨，使用权面积为24.47平方米，办证时间为2003年7月16日。四川义**询有限公司出具的《评估报告书》载明案涉门面房的面积为42.45平方米。从2003年起至本案起诉前，双方对案涉门面房的办证问题和退房、调换房屋问题多次协商，但协商未果。

本院认为

本院认为：

第一，关于罗**、刘**应当为凌*办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的案涉门面房的面积问题。2001年3月13日罗**与凌*所签订的《购房合同》中约定“甲方罗**将三岔路商住楼过道旁门面（1-2轴线）一间出售给乙方凌*，本门面面积为（12.60m×3.60m）44.7125㎡，计价为贰拾壹万元”，而四川义**询有限公司出具的《评估报告书》载明该门面房的面积为42.45平方米。因目前包括案涉门面房在内的169.3平方米的营业房由罗**办理了阆房权证阆权00字第00005290号的《房屋所有权证》，而案涉门面房并未单独办理《房屋所有权证》，故案涉门面房的实际面积应由罗**对案涉门面房的产权办理分户手续后，以《房屋所有权证》实际载明的面积为准。故原审判决“罗**、刘**在本判决发生法律效力之日起十日内为凌*办理并交付位于阆中市三岔路罗**名下的商住楼过道旁的第一间门面房（建筑面积44.7125㎡）的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》”不当，本院予以纠正。

第二，关于人民法院应否确认双方在一审中达成的《和解协议》内容的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条“调解达成协议，人民法院应当制作调解书。调解书应当写明诉讼请求、案件的事实和调解结果。调解书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章，送达双方当事人。调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力”、第九十九条“调解未达成协议或者调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决”和《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外”之规定，凌宜在签收《民事调解书》前反悔的，一审法院应当及时判决，且凌宜在调解协议中作出的妥协和让步不能作为判决依据。故罗**、刘**认为一审法院应当对双方的调解意见予以确认的上诉理由不成立，本院不予支持。

第三，关于本案土地出让金的承担主体问题。鉴于双方当事人在签订《购房合同》时并未约定土地出让金的缴纳主体，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照**务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，应由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。《购房合同》签订的时间为2001年，罗**持有的《国有土地使用证》上载明的颁证时间为2003年，可以推知罗**在签订《购房合同》时并不知晓案涉房屋的土地性质为划拨性质，从2003年后双方就办证问题的协商和退房、调换房屋的协商过程看，对本案《房屋所有权证》及《国有土地使用证》未及时办理双方都有责任，对于现在办证较之十年前办证须多交的土地出让金，考虑到凌*实际享受了案涉房屋的高额增值，根据公平原则，土地出让金由凌*负担80%，罗**、刘**负担20%更为合理。

综上，罗**、刘**的部分上诉理由成立，本院予以支持。原判认定部分事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零七条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、变更四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第1463号民事判决第一项即“罗**、刘**在本判决发生法律效力之日起十日内为凌宜办理并交付位于阆中市三岔路罗**名下的商住楼过道旁的第一间门面房（建筑面积44.7125㎡）的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》”为“罗**、刘**在本判决发生法律效力之日起十日内为凌宜办理并交付位于阆中市三岔路罗**名下的商住楼过道旁的第一间门面房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》”。

二、变更四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第1463号民事判决第二项即“办理上述‘两证’时按法律规定须补缴的土地出让金由凌*与罗**各承担一半；办理过户手续所需的其他税费，按法律规定该由房屋出卖人交纳的由罗**承担，该由房屋受让人交纳的由凌*与罗**各承担一半”为“办理上述‘两证’时按法律规定须补缴的土地出让金由凌*承担80%，罗**承担20%；办理过户手续所需的其他税费，按法律规定该由房屋出卖人交纳的由罗**承担，该由房屋受让人交纳的由凌*与罗**各承担一半”。

一审案件受理费300元、评估费9，000元，共计9，300元，由凌*负担9，000元，罗**负担300元；二审案件受理费300元，由罗**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日