段*与陈**、刘**、张**、李**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人段*因与被上诉人陈**、刘**、原审被告张**、原审第三人李**房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2014）营民初字第2830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人段*、被上诉人刘**及陈**的委托代理人张*、原审被告张**到庭参加诉讼。原审第三人李**经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：经陈**、刘**与段*、张**协商一致，于2008年8月12日签订《房屋买卖合同》，段*、张**将位于营山县双流镇胜利街43号两楼一底的房屋一幢出售给陈**、刘**。《房屋买卖合同》约定该房屋的房款为88，800.00元，由段*、张**负责办理一切税收手续，陈**、刘**不负责任何费用。由陈**、刘**先行交付20，000.00元定金，待陈**、刘**再交付38，800.00元后，即可搬迁到该房屋内居住。待段*、张**办理好房产证及土地使用证（六年内办理完毕）后，陈**、刘**必须向段*、张**交付剩余的30，000.00元房款。如果任何一方反悔合同，违约方必须向另一方支付房屋总价款的百分之三十的违约金。合同签订后，陈**、刘**于2008年8月19日向段*、张**给付了58，800.00元的房款，段*、张**将房屋交付给了陈**、刘**使用居住至今。现双方约定的由段*、张**在六年内办理完房产证及土地使用证的期间已经届满。段*、张**未按合同的约定为陈**、刘**办理房屋产权过户登记。陈**、刘**依约诉至一审法院，请求：1、依法确认双方所签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令段*、张**履行合同；3、判令营山县双流镇胜利街43号房屋归陈**、刘**所有。段*辨称：1、双方签订《房屋买卖合同》时，夫妻感情已完全破裂，在张**及张**与陈**、刘**协商一致后，自己被迫与陈**、刘**签订的《房屋买卖合同》；2、合同确定的房屋价款未经相关部门评估价格，段*、张**前去房管局咨询办理房产证过户时，该合同被房管局确定为无效合同。加之陈**、刘**一直拒不配合段*、张**办理房产证过户手续。最终导致房屋未能办理房屋过户登记。陈**、刘**的行为具有一定的过错，故应当承担相应的过错责任；3、由于国家房地产政策调整的原因，现要为本案诉争的房屋办理产权过户登记，需要向国家补缴一笔土地出让金，如果该土地出让金全部由段*、张**承担，明显违背当时双方签订合同的真实意思表示，合同明显显失公平，故请求法院依法撤销双方签订的《房屋买卖合同》；4、双方签订《房屋买卖合同》时恶意串通，故意将房屋价款压低，签订两份房款不一样的合同，这已经损害了国家的利益，双方签订房屋买卖合同的行为属于无效的民事行为，应由双方各自承担相应的法律责任。故请求法院依法判令双方签订《房屋买卖合同》的行为无效。张**辩称：陈**、刘**与段*、张**之间所签订的《房屋买卖合同》显失公平，不应当由段*、张**承担责任。

另查明：本案讼争的房屋的土地使用权性质为国有土地划拨，现讼争的房屋的土地使用权人为第三人李**。

一审庭审中，陈**、刘**明确表示自己愿意承担土地使用权出让金费用的百分之七十。

一审法院认为

一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照**务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”这表明划拨土地房地产的转让，法律并不禁止，而是要求当事人履行相关的法定手续。陈**、刘**与段*、张**在签订《房屋买卖合同》时，是经双方当事人协商一致后，自愿达成，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定。故双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。

陈**、刘**与段*、张**在签订《房屋买卖合同》时约定由段*、张**负责办理国家的一切税收及手续，乙方不负责任何费用。双方还约定了待段*、张**将房产证和土地使用权证（六年内办理完毕）办好交付陈**、刘**时，陈**、刘**必须交清剩余房款。这是合同双方当事人的真实意思表示，内容也不违反现行法律的强制性规定。现双方约定办理产权过户登记的期间已经届满，合同所附条件已经成就。故段*、张**应当依约为陈**、刘**办理房屋产权过户登记。

双方签订房屋买卖合同后，陈**、刘**搬进本案讼争的房屋内入住至今长达六年有余，这是一个既定的事实，双方当事人对房屋买卖事实并无任何异议，且一直因办理房屋产权过户登记事宜在沟通协商。合同订立时双方当事人并无任何重大误解，合同约定的实际价款亦未显失公平，故段*、张**请求撤销合同的主张没有事实依据，本院不予支持。段*辩称双方订立合同时恶意串通，故意压低合同约定的房款，已经侵犯了国家的利益，请求本院宣告双方签订的《房屋买卖合同》无效。因本案讼争的房屋只是交付了使用，尚未办理产权过户登记，故该合同至今仍未履行完毕，尔后办理产权过户登记时仍然应当按照国家相关规定缴纳相关税费，双方的行为并未实际损害国家利益。故段*请求本院宣告双方所签订的《房屋买卖合同》无效的主张没有事实依据，本院不予支持。

双方在签订的合同中，出卖人一栏有段*、张**两人的签字捺印，且签订合同时二人系夫妻关系，本案讼争的房屋系其夫妻二人的共同财产，故该合同对段*、张**均有约束力。由于双方对土地使用权出让金未作约定，庭审中，陈**、刘海君方明确表示自己愿意承担土地使用权出让金费用的百分之七十，是当事人的真实意思表示，其余百分之三十由段*、张**承担较为公平适当。

综上所述，陈**、刘**与段*、张**签订的《房屋买卖合同》依法成立，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。双方应当依据《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则，依照约定履行合同义务。现双方约定合同行为履行的期间已经届满，陈**、刘**已经依照合同的约定履行了应当先行履行的部分，段*、张**也应当依照合同约定，履行办理房屋产权过户登记的义务，并按照合同的约定承担相关办理房屋产权及土地使用权过户登记的相关税费。因双方争议房屋的土地使用权属为第三人李**所有，故李**应协助陈**、刘**与段*、张**办理土地使用权证过户登记。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、段*、张**自本判决发生法律效力之日起三个月内为陈**、刘**办理营山县双流镇胜利街43号的房屋产权证和土地使用权证的过户登记手续，李**应予以协助。二、办理争议房屋产权及土地使用权证过户登记手续的税费由段*、张**承担；三、办理争议房屋土地使用权出让金的费用由陈**、刘**承担百分之七十，段*、张**承担百分之三十；四、在段*、张**为陈**、刘**办理营山县双流镇胜利街43号的房屋产权证和土地使用证的过户登记手续后十日内，陈**、刘**应向段*、张**交付剩余的30，000.00元房款；五、驳回陈**、刘**的其他诉讼请求。案件受理费500元，由段*、张**负担。

宣判后段*不服，向本院提起上诉。

段*上诉认为：1、本案的房屋买卖合同虽有段*及张**的亲笔签名，但出售案涉房屋并非段*的真实意思。因案涉房屋的买卖时，与张**感情已经破裂，张**与岳父张**恶意串通，怀着其他目的，由张**出面与陈**、刘**协商房屋买卖事宜，并由张**起草买卖合同的价格、条款等，在这期间段*并不知情，直到张**收取陈**、刘**的购房定金后，段*在逼于无奈的情况下，才在房屋买卖合同上签名，出售该房屋并非段*的真实意思。2、本案出售房屋的行为，因违反法律规定系无效民事行为。在段*未取得土地使用证的情况下，买卖双方签订了2份价格不同的“阴阳”房屋买卖合同，房屋价格也并未经国家职能评估议价，双方的行为违反了《民法通则》第58条和《房地产管理法》第33、34、37条之规定，故本案房屋买卖行为应属于无效的违法行为。3、房屋买卖合同约定的税费承担显失公平，且合同未履行完毕，是陈**与刘**的责任，而非段*的责任。买卖合同约定“甲方负责办理甲乙双方的国家一切税收及手续，乙方不负责任何费用”，该条约定的意思是甲方段*、张**愿意主动跑路去负责办理过户手续，办理费用产生的交通费、伙食费、误工费等由甲方承担，乙方对该部分费用不承担责任，但并非是房屋过户需向国家缴纳的各种税费都由甲方承担，乙方如此理解是在推脱责任，陈**、刘**也以此理由不配合办理相关证件。一审法院也未结合实际情况认真仔细的分析，房屋买卖合同显失公平。且本案的房屋，段*1995年在李**所购价格加上税费及装修房就花费7万多元，2008年再次出售给陈**、刘**房价才88，800元，还要由段*承担国家的税费，段*既不是傻子，也不是神经病，一审法院判决段*承担过户的税费，损害了段*的合法权益。4、本案的第三人李**长期生活在广东省，段*也联系李**希望予以协助过户，但是李**因工作繁忙，无时间回来协助过户，因此，李**不配合也使该房屋的过户手续无法办理。5、本案房屋买卖合同第四条，约定了双方不能继续履行合同后的争议解决方式，即：不论哪方违约反悔，都应当向对方支付违约金作为损失赔偿，损失赔偿额为26，640元。一审法院判决有失公平。请求：1、请求依法撤销一审判决；2、判决房屋买卖合同无效。

被上诉人辩称

陈**、刘**答辩认为：1、法律并不禁止划拨土地的买卖，本案的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合同约定由段*、张**办理房屋过户登记的相关税费。2、根据诚实信用原则，双方已经实际履行多年，并且陈**、刘**已支付房款，履行了合同先行义务。请求驳回上诉，维持原判。

张**同意段*的意见。

原审第三人李**，经本院传票传唤，向本院邮寄了书面意见《关于1995年交易双流镇房屋情况说明》：本人于1995年将位于营山县双流镇胜利街自有房屋一部分与段*、张**进行交易。特做以下说明：一、双方交易的标的房屋以双方于1995年10月11日所签订的契约约定的位置、四至为准；二、双方交易的标的为地上建筑物使用权，不包括土地使用证及其他一切手续，本人不负有为段*、张**办理土地使用证及其他一切手续义务；三、由于交易时间久远，本人已无法记清当时具体情况及细节，但双方所签之契约为双方真实意思表示，契约已经依法成立并生效，对双方具有法律约束力，并仅以契约内容为限对双方产生约束力，其他任何契约未做约定之事项当然不属双方之合意并不对双方产生法律效力。

本院查明

二审审理查明，2010年9月26日，李**取得案涉房屋土地使用证（营国用（2010）第04811号）。

本院二审审理查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。

本院认为

本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：1、房屋买卖合同的效力。2、若合同有效，合同是否应当继续履行，即是否应当支持陈**、刘**要求段*、张**履行办理过户登记的合同义务。3、若合同有效，办理过户登记手续的税费及土地出让金如何承担。

第一，本案房屋买卖合同应为有效合同。

案涉房屋系段*、张**从李**手中购买取得，且已领取房屋所有权证，法律并未禁止划拨土地上私有房屋的转让，故段*、张**将该房屋出售系依法行使财产处分权，属有权处分。本案的房屋买卖合同，有段*的亲笔签名及捺印，段*在签订合同时系完全民事行为能力人，具有相应的民事行为能力，其作为人民教师，具备一定的文化水平，对于是否愿意出售房屋以及对合同内容如何约定，有独立的认知及判断能力，段*认为案涉房屋的买卖系妻张**与岳父张**恶意串通所为，但并未提交任何证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。对于段*、张**与陈**、刘**在同一天签订的房价不一致的“阴阳合同”，应当以买卖双方真实意思为基础，结合实际履行情况确定合同内容。2008年8月19日，段*收到陈**给付购房款58，800元，符合房价款为88，800元合同内容的约定，应当认定合同双方实际履行的房价款为88，800元的购房合同，双方在之后办理产权过户登记时，应当按照实际履行的购房合同，按照国家相关规定缴纳税费，因此，双方的行为并没有损害国家利益。

综上，段*、张**与陈**、刘**签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当履约遵守。故对于段*认为合同无效的系列主张，无事实和法律依据，本院不予采信。

第二，段*、张**应当按照合同约定为陈**、刘**办理房屋过户登记手续。

依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，案涉房屋在约定期限内未办理过户手续，是因双方对过户登记税费及土地出让金的承担无法达成合意，但这并未危及到合同目的的实现，陈**、刘**要求继续履行合同并无法律及事实上的障碍。本案合同第4条“甲乙双方共同遵守此合同，如果有任何一方反悔合同，违约方必须支付违约金。（违约金为房屋总价款的百分之三十）。”段*以此认为，逾期无法办理过户登记，应依照约定由其主动承担违约金来解决争议。本院认为，此类不附带任何条件就可随时解除合同的约定，不属于约定解除权的调整范围，其本质是任意解除权的约定，虽然本案的合同条款是双方合意的结果，但任意解除权的行使必须是法律规定的特殊主体，例如：承揽关系、委托关系、货物运输关系的合同主体，而本案的合同主体并不符合上述规定。事实上，不愿意继续履行合同是段*一方的主观意愿，不能够对抗陈**夫妇根据违约责任制度要求段*、张**继续履行合同的请求，如果试图通过主动承担违约责任来获取比实现合同目的还更可观的经济利益，有悖于诚实信用原则。案涉房屋已交付陈**、刘**实际占有使用多年，为保护交易的完整性、严肃性，段*、张**应当按照合同约定为陈**、刘**办理房屋过户登记手续，不得随意反悔。故对于段*的该项上诉理由，本院不予支持。

三、案涉房屋办理过户登记手续的税费应当由段*、张**承担，土地出让金由段*、张**承担30%，陈**、刘**承担70%。

关于房屋过户手续税费的承担，段*认为，合同约定由其承担的只是办理过户手续所产生的交通费、伙食费、误工费等，至于国家的税费应当由陈**、刘**承担。本案合同约定“甲方负责办理甲乙双方的国家一切税收及手续，乙方不负责任何费用”。在合同条文理解产生分歧时，首先应按普通的字面含义即一般公众理解的含义进行解释，本案中，关于税费承担的约定，在含义上并不模糊，没有歧义，由段*、张**承担过户登记手续的税费，是合同双方真实意思表示，因此，对于段*的该项上诉理由，本院不予采信。

鉴于双方当事人在签订《房屋买卖合同》时并未约定土地出让金的缴纳主体，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照**务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，应由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。段*从李**处购买案涉房屋时间为1995年，李**持有的《国有土地使用证》上载明的颁证时间为2010年，而本案的《房屋买卖合同》签订的时间为2008年，虽然在本案合同签订之时，李**未取得国有土地使用证，但2010年李**办证后，段*、张**就应当为陈**、刘**积极办理两证的过户手续，从双方就办证问题的协商过程看，本案合同仅约定过户登记税费由段*、张**承担，而依照法律规定，土地出让金应当由买受人陈**、刘**承担，但双方因两项费用应当由谁承担的问题上，互相推诿，因此，对本案《房屋所有权证》及《国有土地使用证》未及时办理双方都有责任。因迟延办证导致现应缴纳的土地出让金数额增加较多，对于增加的土地出让金应由双方分担，考虑到陈**、刘**实际享受了案涉房屋的增值，根据公平原则，土地出让金由陈**、刘**负担70%，段*、张**负担30%更为合理。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1，000元，由上诉人段*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日