李*、包**与四川省**有限公司、邻水**有限公司、李**商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李*、包**因与被上诉人**气有限公司（以下简称燃气公司）、被上诉人邻水**有限公司（以下简称中**司）、被上诉人李**商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2014）邻水民初字第3696号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李*、包**到庭参加诉讼，被上诉人燃气公司的委托代理人李**到庭参加诉讼，被上诉人中**司的委托代理人鲁**到庭参加诉讼，被上诉人李**经公告传唤，为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

李*、包**一审诉称：2006年7月21日，他们在李**处购得其开发的万发商住楼A单元6楼2号房屋一套（110平方米），并交纳了全部购房款79200元及水电气立户费11000元。2006年8月26日中**司又将A单元6楼2号房屋以70000元的价格再次出售给邱**。2010年4月12日，燃气公司又与邱**之妻余中叔重新签订购房协议，约定将万发商住楼1单元6楼2号房屋出售给余中叔，但该套房屋并非邱**之前在中**司购买的A单元6楼2号。经核实，该万发商住楼的房号约在2010年发生了变更，他们当时购买的A单元6楼2号房屋已变更为了1单元6楼1号，而余中叔重新购买的则是变更后的1单元6楼2号。故他们购买的房屋并未与余中叔登记所有的房屋存在权利冲突，且现在1单元6楼1号房屋未经他人办理产权登记，请求判令燃气公司继续履行合同，将该房屋（即现在的1单元6楼1号）交付给他们所有，同时判令燃气公司、中**司、李**共同赔偿各项损失共计220900元。

一审被告辩称

燃气公司一审辩称：1、2009年燃气公司在处理万发商住楼遗留问题时，对李**的擅自售房行为大多进行了追认，但因李*、包**拒不提供购房协议、收条等原件，致使燃气公司不能确认其购房事实，也未对李**的该售房行为进行追认。故燃气公司与李*、包**之间无合同关系，不存在交易事实，不应承担交付房屋或赔偿损失的合同责任；2、李*系与李**签订的购房协议，应由李**承担相应责任；3、关于万发商住楼房号变更的问题，因当时情况复杂，在统计的时候可能出现了错误，但现在的1单元6楼1号早已确认并已交付给冯**，1单元6楼2号确认并交付给了余中叔，李*、包**现要求燃气公司交付1单元6楼1号房屋并赔偿损失，无事实和法律依据。请求依法驳回李*、包**对燃气公司的诉讼请求。

中**司一审辩称：李**依据的系燃气公司出具的证明对外进行房屋预售，其行为并非中**司的职务行为，与中**司无关，应由燃气公司承担责任。请求依法驳回李*、包**对中**司的诉讼请求。

一审法院查明

经审理查明：2005年3月22日，中**司中标承建燃气公司的生产用房工程，2005年6月8日，建燃气公司（甲方）与中**司（乙方）签订了《邻水**责任公司生产建设用房工程建设承包合同》，该合同约定甲方未出任何资金，只提供甲方所有的邻鼎国用（1995）字第0911号《国有土地使用权证》项下的1.932亩国有划拨土地给乙方修建甲方生产用房工程和乙方从事万发商品房开发，乙方自筹资金为甲方修建生产用房工程，生产用房底楼大门及大门两旁相邻的左右各一个门面、二至九楼归甲方所有，底楼的其他门面归乙方所有，乙方修建的万发商住楼归乙方所有，由乙方支配及出售等。

2005年3月26日燃气公司向李**出具证明：“我**限公司与中**司以土地置换房产合同规定，燃气公司办公楼底楼除大门左右各一门面属燃气公司外，办公楼底楼门面和万发商住楼门面、住房全部均属中**司李**所有，均由李**自行销售处置”。燃气公司未将其向李**出具证明的情况通报给中**司。

2005年3月27日，中**司聘任李**为生产用房工程项目负责人，2005年3月30日中**司与李**签订了《工程项目内部责任合同》，中**司将中标的燃气公司生产用房工程承包给李**修建。2005年6月8日燃气公司与中**司签订了生产用房工程承包合同，该合同约定工程负责人为李**，其中第六条明确土地1.932亩由燃气公司提供，土地使用权归中**司，其中第八条明确燃气公司生产用房（办公楼）底楼大门7.8米宽（约2个门面）和二至九楼归燃气公司，底楼其它门面的所有权归中**司所有，万发商住楼权属归中**司所有，由该公司支配和出售，燃气公司不得以任何理由干涉。

李**凭着2005年3月26日燃气公司为其出具的证明，将万发商住楼住房和门面予以预售，并对外签订了数份《协议书》。2006年5月21日，案外人冯**与李**签订了万发商住楼6楼1号购房合同，交纳了购房款88400元。2006年7月21日，李**与李*签订《协议书》，约定：李*购买邻水万发商住楼A单元6楼2号住房一套，房屋价款79200元，若一方违约应付另一方10%的违约金。同年8月6日，李**向包**出具了购房款收条。2008年8月8日，李**以代收人的名义向李*出具收条，收取李*交纳的水、电、气、闭路立户费、土地出让金共11000元。

中**司得知李**擅自对外预售房屋后，于2006年6月10日、2007年12月27日通过邻**视台播出声明“我公司于2005年6月8日与邻水**责任公司签订的建设承包合同，为燃气公司承建其生产用房和万发商住楼工程。我公司严正声明：我公司在此声明之前，从无委托任何单位和个人自行销售该处商品房和门面的行为，且凡未加盖我单位的合同和未取得加盖我公司财务专用章的白条收据，我公司概不认可。望误交款的单位和个人请及时与我公司联系”。2006年8月23日，中**司免去了李**的工程项目负责人的职务。2006年8月26日，中**司将万发商住楼A单元6楼2号住房出售给了邱**。2007年2月9日，邻水县规划和建设局对李**违法售房行为作出了行政处罚。

2008年，中**司向邻**民法院提起诉讼，请求：一、判令燃气公司按照合同约定将万发商住楼所占用的土地立即过户给中**司并办理土地使用权证；二、判令燃气公司支付超过合同约定工程量的价款80万元；三、判令燃气公司赔偿管理人员工资损失393600元、设备闲置损失851700元、工程价款资金利息损失2396886.64元。后中**司在一审庭审中将第一项诉讼请求变更为“判决燃气公司按约将万发商住楼工程项目所占用的土地立即过户给中**司，并办理土地使用权证，否则由燃气公司按评估后的工程造价折算给中**司。邻**民法院经审理后作出（2008）邻水民初字第1012号民事判决，认定燃气公司与中**司签订的《生产用房工程建设承包合同》中涉及以国有划拨土地抵偿工程款的部分无效，万发商住楼归燃气公司所有，判决：一、燃气公司支付中**司工程造价款3761781.54元；二、燃气公司赔偿中**司损失损失700000元；三、驳回中**司的其他诉讼请求。一审宣判后，燃气公司不服向本院提起上诉，2009年6月8日，本院作出（2009）广法民终字第240号判决，判决驳回上诉，维持原判。2009年，燃气公司分别对中**司、李**提起诉讼，请求判令中**司、李**返还向购房户收取的购房款，2009年9月3日，邻**民法院作出（2009）邻水民初字第789号民事判决，判决由中**司向燃气公司返还收取的购房款62万元，2013年5月15日，邻**民法院作出（2009）邻水民初字第1561号民事判决，判决由李**向燃气公司返还收取的购房款5431780元及利息。

为解决万发商住楼的房屋出售的遗留问题，邻水县人民政府于2010年4月7日同意对万发商住楼占用的土地由国有划拨土地变性为商住地。同时，在相关行政主管部门的协调下，燃气公司以重新签订购房协议的方式确认了万发商住楼的房屋出售问题，并于2010年4月8日专门就冯**与范会广重复购买6楼1号住房、邱**与李*重复购买的6楼2号住房问题出具了《关于万发商住楼遗留问题的处理意见》。该处理意见认定冯**为6楼1号房主，认定6楼2号房归邱**所有。

同时查明：1、2006年3月17日，廖**与李**签订《协议书》，购买万发商住楼A单元4楼1号房屋，2010年1月29日燃气公司与廖**重新签订《房屋权属约定书》，约定A单元4楼1号房屋归廖**所有，2011年4月14日廖**办理了房屋所有权登记，登记为1单元4楼2号；2、2010年1月29日，燃气公司与邓**签订《房屋权属约定书》，就其与李**于2007年8月16日签订的房屋买卖协议进行确认，约定万发商住楼A单元7楼1号房屋归邓**所有，2011年3月28日邓**办理了房屋所有权登记，登记为1单元7楼2号；3、2007年9月16日，倪**与李**签订《房屋买卖协议》，购买万发商住楼A单元7楼2号房屋，2010年1月25日燃气公司与倪**重新签订《房屋权属约定书》，约定万发商住楼A单元7楼2号房屋归倪**所有，2011年4月14日倪**办理了房屋所有权登记，登记为1单元7楼1号；4、2010年4月12日，燃气公司与余**（邱**之妻）签订《房屋权属约定书》，就其与中**司于2006年8月26日签订的商品房买卖合同进行确认，约定万发商住楼1单元6楼2号房屋归余**所有，2011年4月14日余**办理了房屋所有权登记，登记为1单元6楼2号；5、2006年5月21日，冯**与李**签订《协议书》，购买万发商住楼A单元6楼1号房屋，该房屋现已由冯**及其家人占有居住，未办理房屋产权登记。

包**原系中**解放军94836部队干部，邻水县人民政府于2010年7月26日向包**所在部队政治部对关于包**以其妻名义购买房屋的问题作出复函，告知其因包**、李*未能提供购房合同及交款凭据等有效凭证，不能确定购房行为，燃气公司将6楼2号房屋确认给了余**的处理情况。此后，包**、李*于2012年7月12日向邻**民法院提起诉讼，请求解除购房合同，由燃气公司、中**司及李**返还购房款及水电气立户费并赔偿损失316800元。邻**民法院于2013年8月1日作出（2012）邻水民初字第1513号民事判决，判决：一、解除李*与四川省**有限公司之间的房屋买卖协议；二、由四川省**有限公司于本判决生效之日起十日内返还李*、包**购房款79200元及水、电、气立户费、闭路费、土地出让金11000元，共计90200元并支付利息（其中79200元的利息从2006年8月6日起按中**银行同期贷款基准利息计算至付清之日止，其中11000元的利息从2008年8月8日起按中**银行同期贷款基准利息计算至付清之日止）；三、由四川**有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告李*、包**损失79200元；四、由四川**有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李*、包**支付违约金7920元；五、驳回原告李*、包**的其他诉讼请求。一审判决后，包**、李*及燃气公司均不服提起上诉。2014年6月16日，广安**民法院作出（2014）广法民终字第142号民事裁定书，裁定：一、撤销四川省邻**民法院（2012）邻水民初字第1513号民事判决；二、发回邻**民法院重审。

一审法院在重新审理过程中，包**、李*申请变更诉讼请求，要求继续履行合同，交付房屋并赔偿损失。一审经审理后向包**、李*释明争议房屋已由燃气公司交由冯**占用使用，李*与李**于2006年7月21日签订的购房协议已无法履行的情况下，包**、李*坚持要求履行合同交付房屋并赔偿损失。

一审法院认为

一审法院审理认为：本案的争议焦点有二，一是本案所涉商品房买卖合同法律关系的合同义务人即责任主体是谁？二是该商品房买卖合同是否能够继续履行？根据双方争议焦点及本案证据，本院综合分析评判如下：

一、关于责任主体的认定问题。本案纠纷产生的基础合同关系是李**与李*签订的万发商住楼房屋预售协议书。根据合同相对性原则，该合同的履行义务人应是签订人李**，但因李**与中**司、燃**司间的内部关系，导致合同义务人发生了法律上的变化。经查明，燃**司系万发商住楼工程的发包人、中**司系该工程的承包人、李**系中**司聘请的项目负责人。在燃**司将万发商住楼作为置换工程发包给中**司过程中，燃**司先后以证明及合同的形式分别将万发商住楼给予李**和中**司所有和对外销售，导致在未经中**司知晓的情况下，李**擅自对外签订了数份卖房《协议书》，销售了多套房屋。纠纷发生后，经广安**法院判决确认万发商住楼的权属归燃**司所有，燃**司享有对万发商住楼房屋的最终确认和处置权。此后，燃**司通过不当得利诉讼，向李**追偿了其收取的购房款，并通过与购房户重新签订购房协议的方式对李**的售房行为进行了确认。李*与李**签订的合同系其中之一，亦应得到确认。虽然燃**司辩称在万发商住楼遗留问题处理过程中，因包**、李*未及时提供购房协议、交款凭证等原件，不能确认其购房行为的真实性，以致燃**司未对该份协议进行追认，则燃**司与包**、李*间不存在合同关系，不应对包**、李*承担合同责任。但经查实李*确与李**签订了购房协议，交付了购房款，该合同真实有效。燃**司作为李**售房行为的授权人和房屋实际权利人，应当对李**的合同行为承担法律责任，该法律责任系被代理人的法定责任，不以主动追认为前提。故燃**司的辩称理由不能成立，其应受李**与原告所签协议书的约束，双方之间建立了房屋买卖合同法律关系，燃**司作为合同相对人，应当履行合同义务，承担合同责任。

二、关于合同能否继续履行的问题。根据合同约定，包**、李*交纳了全部购房款，燃气公司应当履行交付房屋的义务。然经查明，燃气公司已经于2010年将A单元6楼1号确认给了案外人冯**所有，将A单元6楼2号确认给了案外人余**（邱**之妻）所有。包**、李*认为万发商住楼的房号发生了变更，即原来确认给冯**的A单元6楼1号变更为了现在的1单元6楼2号，原来确认给余**的A单元6楼2号变更为了现在的1单元6楼1号，但余**现在所有的却是1单元6楼2号，即其与冯**购买的系同一套房屋，而冯**现在占有的1单元6楼1号应是包**、李*购买的房屋，冯**的占有使用行为无法律依据，燃气公司应当将该房屋收回并交付给包**、李*。但经查明廖**原来购买的A单元4楼1号变更登记为了1单元4楼2号、邓**原来购买的A单元7楼1号变更登记为了1单元7楼2号、倪**原来购买的A单元7楼2号变更登记为了1单元7楼1号。根据以上三户的产权登记信息及社会常识判断，能够推定万发商住楼该单元的房号发生了变更，但在房号变更前燃气公司已经将6楼的1、2号房屋分别确认给了二案外人所有，当时房屋权属明晰。正是因为之后的房号变更，导致余**在重新签协议时出现错误，造成二案外人同购6楼2号房的假象。此情况并非燃气公司将本该追认给包**、李*的房屋错误追认给了冯**的追认意思表示错误，而是在明确追认之后因房号变更致燃气公司与二案外人之间发生的失误。因此，燃气公司对案外人余**、冯**房屋权属的重新确认行为既是对李**、中**司卖房行为的主动追认亦是对自己作为房屋所有权人的处分权的行使，该处分行为与房号变更并无因果关系，亦非与他人恶意串通而为。故燃气公司以协助办理产权过户登记和交付使用的方式，实际履行了其与二案外人的购房协议，该履行行为合法有效，应当维护已完成的交易。综上所述，李*与李**签订的购房协议已不适宜再继续履行，对其要求燃气公司继续履行合同交付房屋的请求不予支持。关于包**、李*请求赔偿房屋租金90000元、差旅费、住宿费、误工费等15000元、精神损失费100000元、律师费8500元的问题，因以上费用并非本协议造成的必然损失，不属于赔偿范围，且无书面证据佐证，故亦不予支持。另，因李**的售房非经中**司授权，亦非中**司的职务行为，中**司亦对此未进行追认，故中**司不应承担赔偿责任。李**系受燃气公司授权售房，其个人亦不应承担赔偿责任。

综上，一审依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告李*、包**的诉讼请求。案件受理费7400元，由李*、包**负担。

上诉人诉称

一审宣判后，李*、包**不服并向本院提出上诉称：1、只要合同成立有效，上诉人就有权要求履行合同、赔偿损失或者解除合同赔偿损失，一审法院在审理中要求上诉人必须选择其一提出请求，没有法律依据；2、从原始合同看，案外人邱**（余**）购买的是万发商住楼A单元6楼2号房，上诉人购买的也是万发商住楼A单元6楼2号房，案外人冯**购买的是万发商住楼A单元6楼1号房，但后来万发商住楼的房号发生了变更，即原来确认给冯**的A单元6楼1号变更为了现在的1单元6楼2号，原来确认给余**的A单元6楼2号变更为了现在的1单元6楼1号，但余**现在占有的却是1单元6楼2号，即其与冯**购买的系同一套房屋，而冯**现在占有的1单元6楼1号应是上诉人购买的房屋，冯**的占有使用行为无法律依据，燃气公司应当将该房屋收回并交付给上诉人。综上，请求二审撤销原判，改判：1、由被上诉人向上诉人交付万发商住楼1单元6楼1号房屋；2、由被上诉人支付逾期交房给上诉人造成的租房租金损失90000元；3、由被上诉人支付上诉人的差旅费、住宿费、误工费15000元；4、由被上诉人承担最终办理产权时因房价上涨而多出的费用；5、由被上诉人赔偿上诉人精神损失费100000元；6、由被上诉人承担上诉人聘请律师的费用；7、由被上诉人承担一、二审案件受理费。

被上诉人辩称

被上诉人燃**司二审答辩称：1、燃**司与李*、包**之间无合同关系，不存在交易事实，不应承担交付房屋或赔偿损失的合同责任；2、即使燃**司承接了上诉人与李**所签购房协议的权利义务，但在上诉人起诉前，燃**司已将现在的1单元6楼1号早已确认并已交付给冯**，1单元6楼2号确认并交付给了余中叔，李*、包**现要求燃**司交付1单元6楼1号房屋并赔偿损失，无事实和法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。

被上**公司二审答辩称：李**依据的系燃气公司出具的证明对外进行房屋预售，其行为并非中**司的职务行为，与中**司无关，应由燃气公司承担责任。请求二审驳回上诉，维持原判。

本院认为

本院认为：虽然上诉人李*与被上诉人李**签订了关于万发商住楼A单元6楼2号的购房《协议书》并支付了购房款，但其后经人民法院生效判决认定万发商住楼归被上诉人燃气公司所有，李**与李*签订购房协议的行为构成无权处分行为。2009年，燃气公司对李**提起诉讼，请求判令李**返还向购房户（包括李*）收取的购房款，邻水县人民法院作出（2009）邻水民初字第1561号民事判决，判决由李**向燃气公司返还收取的购房款5431780元及利息，表明燃气公司对李**的无权处分行为予以了追认。此时燃气公司与李**之间形成了一种委托合同关系，受托人李**因委托人燃气公司的原因未能对李*履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款之规定，李*可以向燃气公司主张权利。

虽然李**依据其与李**签订的购房协议向燃气公司主张权利，但燃气公司在本案一审起诉前已将李**与李**签购房协议约定的房屋履行给了案外人，并由案外人合法占用使用，李*与李**所签购房协议已经存在法律上不能履行的情形，在一审法院给予释明的情况下，李*、包**仍坚持要求履行合同并交付房屋的诉讼请求，一审判决驳回其诉讼请求，符合法律规定。

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7400元，由上诉人李*、包**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十四日