熊**与彭**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人熊**因与被上诉人彭**房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第1958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人熊**的委托代理人熊鹰，被上诉人彭**的委托代理人吕*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2014年3月21日，彭**（甲方）与熊**（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定彭**将其位于成都市青羊区牧电路8号2栋4单元42号房屋以351000元的价格卖给熊**；其中付款时间与办法系格式合同，载明为：1、乙方应于核税完结时向甲方交付购房款项；2、乙方在过户完结当天将余款付给甲方；房屋交付为甲方应于过户完结当天将交易的房产全部交付给乙方使用；违约责任约定为双方必须按合同进行房屋交易，如有违约，违约方将负担全部房产的10%的违约金。另由于该房屋存在租约，从房屋过户日算，租约合同由甲方转给乙方，同时房租也按实际天数双方进行核算等。合同签订后，双方遂于2014年3月22日前往成都**管理局（以下简称房管局）办理房产转移登记申请，并签订了网签合同。房管局向彭**出具了房屋登记受理单、缴费通知单、房屋专项维修资金变更申请表，并载明缴费领证时间为2014年3月27日当天及以后均可。2014年3月27日，双方因房款的支付在房管局办证大厅发生纠纷，经西**出所调解，双方协商解决，约定由熊**一次性向彭**支付房款349000元，彭**将租赁合同交给熊**。但熊**仍未支付房款。2014年3月28日10时许，熊**女儿熊*在青羊上街366号家中，与彭**女儿刘*、女婿蓝*因房屋买卖问题发生纠纷，引发打架，经草**出所调解，双方达成以下协议：1、双方不再追究双方法律责任，此事就此了结；2、蓝*、刘*向熊*赔礼道歉，双方就房屋买卖一事达成协商一致；3、双方不得因此事再发生任何违法行为，否则将追究其法律责任。

一审审理中，双方均承认在合同中未约定支付房款时间，彭**称在核完税后支付一半，熊**称口头约定为3月22日核完税后给彭**150000元，过户完成后支付余款，但3月22日彭**核完税后就离开，熊鹰要给彭**钱，但彭**说下次一起给，并提供浦**行客户卡对帐单及个人开户与电子银行服务申请表回执，以证明自己已准备相应款项以便付款。彭**质证认为对其真实性无异议，关联性有异议。另熊**提供买卖合同附件，载明房屋租赁合同从2014年3月1日到8月30日，彭**已收一季度房租3000元及1000元房屋保证金，房屋买卖过户时间为2014年3月27日，应该退房租100元，实际退3100元，熊**应付房款为347900元。并且在租客退租后，清理房间所有用品归还给彭**，该附件未签字。对该份证据，彭**对真实性无异议，但认为系熊**于3月27日才拿出来，事先未告知彭**，且熊**支付房款与退还房租无关联性。

一审法院认为

彭**在一审的诉讼请求是：1．判决解除双方签订的《二手房买卖合同》，撤销双方向成都**管理局递交的房屋登记申请；2．判决熊**向彭**支付违约金35100元；3．由熊**承担本案的诉讼费用。

原审法院认定上述事实，有彭**、熊**身份信息、《二手房买卖合同》、网签合同、房屋登记受理单、缴费通知单、房屋专项维修资金变更申请表，纳税通知单、西**出所调解记录、草**出所调解记录等证据及当事人的陈述在案予以佐证。

原审法院认为，彭**与熊**签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照合同约定的权利义务履行。双方虽然未约定给付房款的时间，但在庭审中熊**称口头约定为3月22日核完税后给彭**150000元，过户完成后支付余款，而在彭**完成所有产权转移递件申请并已核完税后，熊**仍未给付相应的购房款项，而给付款项应系履行涉案房屋的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”之规定，熊**的上述行为已构成根本违约，彭**有权解除合同，故对其主张要求解除双方所签订的《二手房买卖合同》、撤销双方向成都**管理局递交的房屋登记申请的诉讼主张，符合上述法律规定，原审法院予以支持。因双方在合同中约定违约责任为“双方必须按合同进行房屋交易，如有违约，违约方将负担全部房产的10%的违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原合同约定房款为351000元，故对彭**关于熊**应给付违约金35100元（351000元×10%）的诉讼主张，原审法院予以支持。

综上，彭**的诉讼请求，原审法院予以支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除彭**与熊*生于2014年3月21日所签订的《二手房买卖合同》；二、熊*生协助彭**于判决生效之日起十日内办理撤销双方于2014年3月27日向成都**管理局递交的房屋登记申请手续；三、熊*生于判决发生法律效力之日起十日内给付彭**违约金35100元。如果熊*生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678元（此款已由彭**预交），减半收取为339元，由熊*生承担，在支付上述款项时一并支付给彭**。

上诉人诉称

一审宣判后，原审被告熊**不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，改判熊**不承担违约责任或减少违约金。理由是：1．熊**的行为不构成违约。熊**从来没有口头或者书面说过不继续交易，反而是彭**一直要求解除合同。熊**一直积极付款，且交易前已经准备好现金，是因为彭**不愿意继续履行合同，不愿意收钱，不提供银行账户，才造成熊**没有及时付款，且合同上也没有写明付款方式和时间，熊**从始至终均要求继续履行合同，所以熊**并未违约；2．如法院认定熊**存在违约，请求二审法院对违约金予以调减。在房屋交易过程中，是因对方不愿意接受房款导致纠纷的发生，并非熊**故意不履行合同，对方也存在过错，并且房屋未进行交易，并未给对方造成任何损失，合同约定的违约金过高，依法应予调减。

被上诉人辩称

被上诉人彭**答辩认为，因熊兴生的迟延付款行为，导致彭**的房屋不能交易，实质上给彭**造成了巨大损失，合同约定的违约金并不高，是双方真实意思表示，应得到法律支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为

本院认为，从双方的《二手房买卖合同》的约定来看，双方对于购房款的支付时间并未约定具体日期，属约定不明。虽然双方均认可在核完税后熊**应支付一定比例的房款，但彭**认为口头约定的系支付合同约定总价的一半，而熊**认为口头约定的系支付15万元，但双方均未提交证据证明各自主张，故双方对于核完税后熊**应向彭**支付多少房屋价款属于约定不明。从2014年3月27日西**出所的调解情况来看，双方对于合同约定的房屋总价款进行了变更，从原来约定的351000元变更成了349000元，且支付方式亦变更成一次性支付，但双方对变更后的房屋价款的支付期限仍然未进行明确约定，仍属约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，彭**在合同约定的付款期限不明的情况下，有权随时要求熊**履行，但应当行使催告权，并给予熊**必要的准备时间。因现有证据不能证明彭**已经催告熊**在限定的期限内给付购房款，故熊**未支付购房款并不构成违约。因双方对付款期限约定不明，故熊**的履行期限并不明确，且熊**在本案一审及二审审理过程中均要求继续履行合同，不存在其他违约行为致使彭**的合同目的不能实现的情形，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项之规定判令解除双方签订的《二手房买卖合同》不当，本院予以纠正。

综上所述，熊**的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第1958号民事判决；

二、驳回彭**的全部诉讼请求。

一审案件受理费339元，由彭**负担；二审案件受理费678元，由彭**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月三日