原告童某某与被告颜*、田*及第三人成都**限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告童某某与被告颜*、田*及第三人成都**限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2014年12月30日公开开庭进行了审理，原告童某某及其委托代理人徐**、第三人成都**限公司的委托代理人乌盛阳、将大海到庭参加了诉讼，被告颜*、田*经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告童某某诉称，2012年原、被告在四川省**有限公司逸都分公司签订房屋买卖合同，约定将其所有的位于成都市武侯区顺和街28号中华名园C区1幢2单元1101号房屋，现名为成都市武侯区顺和街1幢2单元1101号房屋出售给原告。合同约定房屋价款89万元，最后一次付款于2012年被告递件成功后支付，合同约定了如被告决绝提供办理过户手续或担保手续的相关资料、证明或相关资料不实，需要到场时以各种理由推辞等情况，被告即构成违约，应向原告支付违约金25万元。合同签订后为保证合同的顺利履行，原、被告双方于2012年6月26日在成都市蜀都公证处办理了预约合同公证。根据被告的要求，原告支付了房款88万元，但未按约办理产权过户手续。2013年11月被告在开放商处办理了房屋产权相关档案，但其并未办理产权登记。2014年3月14日原、被告双方签订了房屋买卖合同补充协议，约定被告于2014年5月1日前办理房屋产权证，2014年6月1日前配合原告办理房屋过户，否则承担违约责任并向原告支付违约金25万元，合同签订后被告并未按约履行。故请求：判令被告立即将位于武侯区顺和横街28号1栋2单元11层1101号房屋过记到原告名下，并支付违约金25万元。

被告辩称

被告颜*、田*未作答辩。

第三人成都**限公司述称，第三人不是适格的主体，本案与第三人无关；被告房款已经付清，且已从第三人武海置业处将诉争房屋办理分户产权的相关资料取走，第三人已无义务为被告办理分户产权登记；被告与第三人签订的合同，第三人无义务为原告办理产权过户。

本院查明

经审理查明，2009年10月2日被告颜*、田*与第三人成都**限公司签订《商品房买卖合同》1份，约定二被告以按揭方式购买成都**限公司开发的“中华名园”C区10幢2单元1101号房屋（建筑面积121.2平方米，2012年5月15被告颜*还清中国建**限公司贷款，抵押关系终结），合同签订后，二被告向第三人付清购房款，但至今尚未办理产权登记手续。2012年4月20日原告童某某（甲方）与被告颜*、田*（乙方）、中介方（丙方）四川省**有限公司逸都分公司签订《房屋买卖合同》1份，约定原告以总价89万元向被告颜*、田*购买前述房屋（现地址为成都市武侯区顺和横街28号1栋2单元11层1101号）；甲乙双方于2012年6月15日前到成都**易中心办理该房屋产权交易过户手续或注销合同备案手续……；乙方拒绝绝提供办理过户手续或担保手续的相关资料、证明或相关资料不实，需要到场时以各种理由推辞，拒不到场构成违约并支付违约金20万元。合同签订后原告共计支付购房款88万元，但至今为办理产权过户登记，2012年9月被告将案涉房屋交付原告占有。2014年3月14日，原告（甲方）与被告颜*、田*（乙方）双方签订了《房屋买卖合同（补充协议）》1份，乙方承诺于2014年5月1日前办理房屋产权证，2014年6月1日前配合原告办理房屋过户，否则赔偿支付违约金25万元并继续履行合同。补充协议签订后，被告至今尚未办理产权登记，亦未能协助原告办理产权过户登记。

庭后经询问被告颜*、田*，确认二被告已收到购房款88万元；房屋产权登记尚未从第三人办理至被告名下；原告主张的违约金过高，应按原告实际损失调整。

原告及第三人称二被告是夫妻关系，被告认可，但称结婚证丢失；被告及第三人称办理产权登记及过户的相关手续已被二被告领取。

上述事实，有商品房买卖合同、房屋买卖合同、证明补充协议、收条、银行转账凭证及双方当事人庭审陈述记录等证据收集在案，予以佐证。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已交付大部分购房款，双方在《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同（补充协议）》中均对案涉房屋产权过户手续的办理进行了约定，后者应视为对前者的变更，因而被告未能按约定在2014年6月1日前配合原告办理案涉房屋过户手续，构成违约，应履行协助原告办理产权过户手续的义务，故对原告主张判令被告将位于成都市武侯区顺和横街28号1栋2单元11层1101号房屋过记到原告名下的诉讼请求，本院予以支持。因本案涉及房屋连续买卖且均未办理产权登记，案涉房屋的出卖方，包括初始卖方即本案第三人成都**限公司，亦负有协助买方办理房屋产权登记义务。

关于违约金的诉讼请求，原告主张25万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，之规定及案件查明的事实，被告主张的理由成立，对其减少违约金的请求，本院依法予以采纳。本案中，原被告对办理房屋过户登记的约定期限及违约金额一度变更，房屋实际交付并未迟延，根据原告的实际损失及被告的违约情节，本院认为将违约金酌情调整为25000元为宜。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告颜*、田*及第三人成都**限公司于本判决生效之日起十日内协助原告童某某办理位于成都市武侯区顺和横街28号1栋2单元11层1101号房屋的房屋所有权证，将该房屋登记在原告童某某名下；

二、被告颜*、田*于本判决生效之日起十日向原告童某某支付违约金25000元。

三、驳回原告童某某的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费15060元，财产保全费4970元，共计20030元，由原告童某某负担4330，被告颜*、田*负担15700元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年一月四日