天津市**有限公司与方**租赁合同纠纷一审民事判决书(1)

审理经过

原告天津市**有限公司与被告方**租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理。依法由审判员李**适用简易程序于2014年11月17日、2014年12月29日、2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告天津市**有限公司的委托代理人崔*、张*，被告方**及其委托代理人李**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津市**有限公司诉称，原、被告双方于2013年6月15日签订了《入场经营合同》，约定由被告承租坐落在天津市红桥区芥园道9-11号B216号商铺，房屋面积36平方米，用于经营茶叶、副品及茶叶包装。使用期限为一年，自2013年6月15日至2014年6月14日，租金为每年49932元。后被告拖欠租金12483元，原告多次催要，但被告始终未予支付。为此原告通知被告合同到期后不再与其续签合同。2014年6月14日合同到期后，被告拒不返还租赁的房屋，故原告起诉来院，请求：一、依法确认原、被告签订的合同已终止，并判令被告立即腾空并返还承租B216号房屋（共计36平方米）；二、判令被告支付房租12483元，至腾空返还房屋之日的使用费（截至2014年10月14日为16644元），违约金24996元，共计54093元。三、诉讼费由被告承担。

原告向本院提供如下证据：

证据一、《入场经营合同》，证明双方签订商铺租赁合同的内容，包括租赁期限、租金及违约责任等；

证据二、通知书，证明原告在合同到期前通知被告不再与其续签合同。

被告辩称

被告方**辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、双方确实签订《入场经营合同》，被告从签订合同起从未拖欠原告的租金，但2013年11月15日供暖之日起，被告所经营的店铺内突然产生大量异味，由于原告提供的经营场所用来经营茶叶，而茶叶有吸附异味的特性，被告多次找原告解决该问题，但原告始终没有解决，故被告欠付原告租金。是原告违反了合同法关于租赁合同中的适租义务，导致被告无法经营茶叶，给被告造成了大量损失。因此原告违约在先，被告不存在违约问题，也不存在支付违约金的问题。2、店铺出现异味后被告多次找原告沟通，但原告法定代表人在2014年2月找人恐吓和威胁被告，且不给被告提供任何服务，给被告经营造成损失。因有异味，被告将茶叶放在商铺走廊，后来茶叶在2014年3月23日被盗，价值330000元。3、原告提供租赁面积与合同的约定不符，原告构成欺诈，且原告口头承诺给被告提供仓库，至今没有兑现。

被告向**提交如下证据：

证据一、音频和视频光盘（音频附文字版），内容为原告法定代表人李**、石经理和负责维修的沈师傅和被告就异味问题的谈话，证明被告承租的商铺确实存在异味问题，被告就此事和原告协商；

证据二、原告对被告商铺进行维修的照片和视频（视频保存在证据一的光盘中），证明原告因异味问题对被告租赁的商铺进行排查和维修；

证据三、天津市公安局信访事项告知单，证明被告的茶叶曾经被盗；

证据四、被盗的茶叶照片，证明因商铺有异味被告将茶叶存放在楼道，导致茶叶被盗；

证据五、《中华人民共和国茶叶贮存标准》，证明茶叶应贮存在没有异味的环境内；

证据六、装修收据，证明被告承租的商铺实际面积与合同约定的面积有差异。

为查明案件事实，本院到被告承租的天津市红桥区芥园道9-11B216、217号商铺进行现场勘察，并拍摄照片六张，主要内容为上述商铺的整体外观以及安装排风扇的状况。

经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二均无异议。原告对被告提交的证据一的真实性无法确认，且录音是被告私自录制的，不能作为证据使用；对被告证据二无异议；对被告证据三、证据四的真实性无异议，但认为与本案无关；对被告证据五的真实性无异议，但认为该标准是对茶叶库房的要求，被告租赁的是经营使用的场所，不是库房；对被告证据六的真实性无异议，但其只能证明收款，不能证明租赁商铺房屋的面积。原、被告对本院拍摄的六张照片均无异议。

本院查明

本院认证如下：原告提交的证据，被告提交的证据二至证据五以及本院拍摄的照片，双方当事人对其真实性均无异议，本院均予以确认；被告提交的证据一，原告对其真实性存有异议，但未提供相反证据加以证明，本院亦予以确认；被告提交的证据六不能明确反映商铺的面积情况，且庭审中原、被告就商铺的使用面积已达成一致意见，故本院对该证据不予采纳。

经审理查明，2013年6月15日原、被告双方签订《入场经营合同》，原告为甲方，被告为乙方。该合同第一条约定：甲方将位于天津**芥园道9-11B216号商铺（实际面积36平方米）出租给乙方使用，……；第二条约定：租赁期限自2013年6月15日起至2014年6月14日止；第三条第一款约定：本合同签订之日，乙方应交纳年租金49932元，实际交付41610元；第二款约定：租金按三期缴纳，首期租金16644元，第二期租金应于首期租期到期前一周内一次性付清租金12483元，第三期应在第二期租期到期前一周内一次性付清租金12483元；第十一条约定：租费按照甲方实际支出，分为租金60%，综合管理费40%，其划分方式不影响乙方交费总额；第十二条第二款约定：乙方逾期缴纳租费及各项费用，其缴纳的保证金不予退还，同时甲方有权追缴乙方拖欠租费及各项费用，并有权向乙方收取违约金（按全年租金的1%／日），……。庭审中，原、被告均称，该合同中约定的“实际交付41610元”，系原告减免两个月租金后按十个月租期计算的租金数额。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告向原告缴纳了部分租金，尚欠租金12483元至今未缴纳。2014年5月23日，原告向被告发出通知，内容为“双方签订的《入场经营合同》将于2014年6月14日到期，我公司将不再与你续签合同，请于合同到期前自行清理自有商品及相关财物，避免造成不必要的损失。如逾期则视为放弃商铺内物品，我公司将自行予以清理。”租赁期限届满后，被告继续在该商铺经营，但未向原告缴纳使用费。

另查，被告租赁的商铺在2013-2014年度供暖期内因故产生异味。原、被告曾就此进行协商，原告为此在该商铺采取了喷发泡剂、堵水泥以及安装排风扇等措施。

再查，原、被告均认可该商铺的使用面积为32.4平方米，合同约定的36平方米系包含商铺外墙的面积。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《入场经营合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，合同约定的租赁期限于2014年6月14日届满，到期后双方未再续签合同，被告亦未再交纳租金，故被告无权继续占有、使用租赁物，因此原告主张被告腾空并返还B216号商铺的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

原告主张被告支付租金12483元及违约金24996元的诉讼请求，被告对此提出商铺在2013-2014年度供暖期内产生异味以及商铺面积与合同约定不符的抗辩理由，属于租赁合同纠纷中的合理抗辩。根据被告的证据，本院确认被告承租的商铺在2013-2014供暖期内产生异味的情况属实。本案中，被告承租商铺系用于茶叶经营，其在商铺存茶叶用于出售符合常理。而根据茶叶贮存国家标准（GB／T30375-2013）规定：茶叶贮存的库房周围应无异味，库房内应整洁、干燥、无异气味。因此，原告出租给被告的商铺在产生异味期间不符合约定的用途，此期间的租金应予减免。考虑到原、被告双方均未提供证据证明异味存在的具体期间，故本院酌情减免两个月的租金。因原告主张的租金12483元，按合同约定的年租金49932元计算系三个月的租金，减免之后，被告仍应向原告支付一个月的租金。关于商铺的面积问题，根据原、被告庭审中的陈述，双方对合同记载的“实际面积”存在不同的理解，但原告属于合同格式条款的提供方，故应作出不利于原告的解释，据此本院认为“实际面积”即为使用面积，不包括商铺外墙面积。根据合同约定的年租金数额及面积计算，该商铺每平米的日租金为3.8元（49932元／365／36=3.8元），故按照商铺使用面积32.4平方米计算，被告应支付原告一个月租金的数额为3693.6元（3.8元＊32.4＊30=3693.6元）。至于原告主张的违约金，因原告也存在违约情形，且被告未支付租金系行使抗辩权，故本院不予支持。

关于原告主张的商铺使用费问题，因《入场经营合同》约定的租赁期限届满后，被告继续使用诉争商铺，其理应向原告交付使用费，故原告要求被告支付自2014年6月15日起至腾空并返还商铺之日止的使用费，合理合法，本院予以支持，使用费的计算标准应当按照商铺日租金123.12元（3.8元＊32.4=123.12元）标准计算。

关于被告抗辩因异味给其造成损失的问题，因其在法庭规定的期间内未提出反诉，故本院对此不予分析。被告已经支付给原告的租金如果与本判决确定的租金标准存在差异，其可另行主张权利。至于被告庭审中提出的5000元保证金的问题，因其自称保证金未给付原告，而是直接交给该商铺的前手承租人，故被告可另行向相关债务人主张权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十六条、第二百一十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告方**于本判决生效之日起十五日内将坐落在天津市红桥区芥园道9-11号B216号商铺（使用面积32.4平方米）腾空并交付原告天津市**有限公司，逾期不腾，可由天津市**有限公司在天津市外环线内代为租赁仓储用房一间，作为腾房去处，所需费用由原告垫付，由被告承担；

二、被告方**于本判决生效之日起十五日内给付原告天津市**有限公司租金3693.6元，并按每日123.12元的标准给付原告天津市**有限公司自2014年6月15日起至腾空并返还商铺之日止的使用费；

三、驳回原告天津市**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1152元，减半收取576元，由原告天津**有限公司负担360元，由被告方**负担216元（于本判决生效之日起十五日内给付原告天津**有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年一月二十七日