天津市晓**有限公司与天津奥**发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人天津市晓**有限公司与被上诉人天津奥**发有限公司物业服务合同纠纷一案，天津**人民法院于2014年11月28日作出（2013）滨港民初字第3027号民事判决后，上诉人不服，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日以（2015）二中民四终字第110号民事裁定书裁定，撤销原判，发回重审。原审重审后，于2015年10月30日作出（2015）滨港民重字第12号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人天津市晓**有限公司的委托代理人王**、王**，被上诉人天津奥**发有限公司的委托代理人刘*、王*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，原、被告作为合同的乙方、甲方于2008年9月9日签订了《天津市前期物业管理服务合同》，合同期限自2008年9月9日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。同时合同还约定：原告（乙方）依照合同约定，向甲方（被告）、业主收取物业管理服务费；竣工验收合格交付业主使用前发生的物业管理相关费用由甲方承担；竣工验收合格交付业主后物业管理服务费由业主交纳；未出售的空置房屋的物业管理服务费由甲方交纳。该小区房屋已于2010年10月21日前竣工验收合格，被告将住宅钥匙全部交与原告，该合同目前尚在履行期间。原告于2010年10月21日开始提供物业服务，截止到2013年8月31日共有164户业主携带《入住通知书》、购房合同、购房发票等材料到被告处领取交房流程单，然后到原告处办理入住。另有77套住宅至今没有业主持交房流程单办理入住手续。庭审中，原告以业主在被告处办理交房流程单的时间为基点，要求被告给付业主办理交房流程单之前的物业费500962.38元及滞纳金113001.52元。被告辩称原告主张物业费的住宅在原告提供物业以前均已售出，并已通知业主入住，不应由被告交纳物业费，应由原告向业主直接收取。审理中，原告出示的证据证明77套尚未办理入住手续的房屋中，亦存在被居住情况。

一审法院认为

原审认为，原、被告签订的《天津市前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，予以确认。双方约定住宅在竣工验收合格交付业主使用前的物业费由被告（甲方）交纳；未出售的空置房屋的物业管理服务费由被告（甲方）交纳。本案中，241套房屋均存在房屋是否已售出交付之争议，原告证据不能证明其主张的上述241套房屋之物业费应按照合同约定由合同甲方即被告承担。原告主张的上述房屋之物业费均系房屋竣工验收合格后之物业费用，根据合同约定，竣工验收合格交付业主后物业管理服务费由业主交纳。原告要求被告按照合同中甲方身份承担上述房屋诉讼请求期间的物业费用缺乏事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“驳回原告天津市晓**有限公司的诉讼请求。案件受理费4941元人民币，由原告天津市晓**有限公司承担。”

上诉人诉称

原审判决后，上诉人天津市晓**有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，发回重审或者支持其原审所提的全部诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。主要理由：上诉人不知道房屋实际出售时间，只能按被上诉人填写的交房流程表上的日期收费。因上诉人提交的交房流程表及被上诉人于2012年11月22日给上诉人的书面复函，能够充分证明部分业主延迟入住和未办入住的事实，故上诉人依据交房流程表上的入住时间向被上诉人索要物业费应予支持。

被上诉人辩称

被上诉人天津奥**发有限公司答辩：要求驳回上诉，维持原判。

二审期间，双方均未提交新的证据。依据上诉人在原审期间提交的被上诉人制作的福汇园交房流程表、2012年11月22日，被上诉人给上诉人关于晓**公司收取福汇园小区2010年10月至今空房物业费问题的复函，以及原审庭审笔录、当事人陈述，本院另查明，福汇园小区一层物业费每月每平方米按0.6元收取，其他楼层物业费每月每平方米按1.2元收取。上诉人诉请的241户业主，其中164户业主是在2013年8月31日前陆续到被上诉人处办理入住手续，另77户业主，在2013年8月31日前没有到被上诉人处办理入住手续。原审庭审中，被上诉人对上诉人单方统计的241户业主的房屋面积以及164户业主到被上诉人处办理入住手续时间没有异议。经计算，164户业主自2010年10月21日至每户业主到被上诉人处办理入住手续期间发生的物业费合计191780.15元；77户业主自2010年10月21日至2013年8月31日期间发生的物业费合计308075.2元，综上，被上诉人交付241户业主使用前发生的物业费总计499855.35元。因被上诉人欠款数额低于上诉人诉请的数额，为此上诉人二审庭审后变更诉请要求被上诉人给付物业费499855.35元，并书面表示，如其诉请的物业费能获得全额支持，其不再主张滞纳金的诉讼请求。

另，2012年11月22日，被上诉人在给上诉人关于晓**公司收取福汇园小区2010年10月至今空房物业费问题的复函中明确表示，福汇园小区至今的空房，仍未办理任何手续，未居住的物业管理费用应减免收取。空房中未涉及到电梯、消防、二次供水、机电设施需免除机械运行费用。

本院查明

庭审后，被上诉人提供5户业主出具的情况说明，用以证明其在2010年10月31日前已通知业主入住。经质证，上诉人认为，因二审庭审中，证人没有出庭，故对上述证人证言的真实性不予认可。坚持交付业主时间以被上诉人制作的交房流程表时间为准。本院经审查后认为，因证人没有出庭，且被上诉人也未提供通知业主入住的原始手续，故本院对上述证人证言的真实性不予采信。

除上述事实外，本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，双方签订《天津市前期物业管理服务合同》后，上诉人自2010年10月21日起开始对福汇园小区提供物业服务，故上诉人在提供物业服务后有权依协议约定收取物业费。双方合同约定，竣工验收合格交付业主使用前发生的物业管理相关费用由被上诉人承担；竣工验收合格交付业主后物业管理服务费由业主交纳；未出售的空置房屋的物业管理服务费由被上诉人交纳。诉讼中，上诉人提交的被上诉人制作的福汇园交房流程表能够证实，上诉人提供物业服务后，涉案241户业主尚未办理入住手续，故依据双方合同约定，交付业主使用前发生的物业费应由被上诉人承担。因此上诉人要求被上诉人给付交付业主使用前的物业费，本院应予支持。庭审中，虽然被上诉人抗辩，其在上诉人提供物业服务前已通知业主入住，上诉人诉请的物业费应由业主承担，但因现有证据不能证实，被上诉人已告知上诉人其在2010年10月21日前已通知涉案业主入住，物业费应向业主收取，故在此情况下，被上诉人不同意给付物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院经核实，上诉人诉请499855.35元的物业费符合双方合同约定，故本院对此予以支持。因庭审后，上诉人不再主张滞纳金，故本院对此予以照准。综上所述，原审法院所作判决有误，本院对此予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销天**海新区人民法院（2015）滨港民重字第12号民事判决；

二、本判决书生效后十日内，被上诉人天津奥**发有限公司给付上诉人天津市晓**有限公司物业费499855.35元；

三、驳回上诉人天津市晓**有限公司其他上诉请求；

四、驳回上诉人天津市晓**有限公司原审其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费合计14881元，由被上诉人**开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十三日