何*姁诉石林保达置业有限公司商品房销售合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告何*姁诉被告石*保达置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月6日受理后，依法由审判员王*适用简易程序，于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告何*姁及其诉讼代理人李**，被告石*保达置业有限公司的诉讼代理人边豫勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告何**起诉称：2013年9月20日，原、被告签订商铺认购协议书，双方约定被告将其开发的石林·时尚中心”x幢负一层x号商铺出售给原告，被告应于2014年12月31日前交付商铺。原告按此协议交付认购款41843.00元，被告未履行合同，至今未将商铺交付原告。经原告要求，原、被告于2015年8月21日补签《商品房购销合同》。现诉请：由被告立即返还原告商铺认购款41843.00元，由被告按合同约定支付违约金4184.30元；由被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告签订的《商品房购销合同》、《认购协议书》。

被告辩称

被告石*保达置业有限公司辩称：2013年9月5日，原、被告签订销控单和《意向协议书》，约定被告将其开发的石*·时尚中心”x幢负一层x号商铺出售给原告；其后，双方签订《认购协议书》；2015年8月21日，双方又签订《商品房购销合同》及《商铺委托经营合同》。2015年9月22日，被告依法取得预许石建字（2015005）号商品房预售许可证明。因此双方签订的上述协议系双方真实意思表示、其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当按照协议履行各自义务。被告已通知原告办理备案登记手续，但原告不配合被告到有关部门办理商品房买卖合同备案手续。综上，原告的诉讼请求不应当得到支持。

综合诉辩意见，本案的争议焦点：原、被告之间的《认购协议书》及《商品房购销合同》应否解除；原告主张的认购款应否返还、违约金应否支付。

原告针对所诉事实，举证如下：

1、原告身份证、户籍证明、户口簿复印件各1份，证实原告的诉讼主体适格；

2、《认购协议书》1份，证实原告认购被告开发的石林·时尚中心”x幢负一层x号商铺；

3、收据1份，证实原告按认购协议支付认购款41843.00元；

4、《商品房购销合同》1份，证实根据合同约定被告应于2014年12月31日交房，但被告至今未交房；

5、照片2张，证实原告所购房屋的现状及被告逾期交房的事实。

经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性无异议；对证据5认为不能证实被告逾期交房的举证目的，也不能证实双方签订的合同已达到解除条件。

本院认为

本院认为，原告提交的证据被告无异议，且上述证据来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以采信。

被告针对辩称的事实，举证如下：

1、《意向协议书》、《认购协议书》、《商品房购销合同》、《商铺委托经营合同》、销控单各1份；

2、预许石建房字（2015005）号商品房预售许可证明1份。

原告欲证实，原、被告签订上述协议及销控单，原告向被告购买石林·时尚中心”B幢负一层11号商铺；2015年9月22日，被告依法取得所售房屋的商品房预售许可证明。

经质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性无异议，不认可关联性；对证据2无异议。

本院认为，被告提交的证据1、2来源合法、内容真实，与本案有关联，且证据1与原告提交的证据相互印证，本院予以采信。

此外，原、被告共同自认签订《商品房购销合同》前双方约定于2014年12月31日前交房，签订《商铺委托经营合同》的目的是补偿原告因被告在2015年1月1日至8月21日期间逾期交房所造成的损失，双方未实际履行该合同，被告实际也没有补偿原告。

本院确认如下法律事实：2013年9月5日，原、被告签订销控单和《意向协议书》，原告认购被告开发的石林·时尚中心”x幢负一层x号商铺，为此支付被告意向诚意金3000.00元。2013年9月20日，原、被告签订《认购协议书》约定：原告认购的石林·时尚中心”x幢负一层x号商铺，建筑面积为30.15平方米，套内面积为16.38平方米；该商铺原价185375.00元，优惠价为139476.00元；买卖双方同意，本《认购书》自买受人支付定金之日起生效，在双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》生效时，本《认购书》效力终止。该协议同时约定原告于签订《认购协议书》时向被告交付定金（成交价的30%）41843.00元，作为签订《商品房买卖合同》的担保，该款项在被告签署《商品房买卖合同》及其补充协议后将定金转为首期房款；原告于签订认购协议书同时支付首期房款（成交价的30%）41843.00元（含定金）。签订认购协议当天，原告又支付被告款项38843.00元。至此，原告支付被告的款项合计为41843.00元。庭审中，原、被告自认该款项为认购款。

因被告未按口头承诺于2014年12月31日交房，经原告要求原、被告于2015年8月21日签订《商品房购销合同》约定：原告购买的上述商铺，总价款为183521.00元，被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房给原告。该合同同时约定被告自本合同约定的交房时间届满次日起90天内仍未交付房屋，则原告有权解除合同，被告应向原告支付合同总价款10%的违约金。另外，合同没有明确付款方式及时间。当天，原、被告还签订《商铺委托经营合同》约定，原告将涉案商铺自2015年1月1日起至2015年8月21日止委托被告经营。庭审中，双方共同自认未实际履行该合同，签订该合同目的是补偿原告因被告逾期交房所造成的损失。2015年9月22日，被告取得商品房预售许可证。现原告以被告未按约定履行合同构成违约为由，诉至本院。

另查明，石林·时尚中心”与石林·创富广场”为同一楼盘，该楼盘现尚未竣工验收。

本院认为：原、被告签订的《认购协议书》及《商品房购销合同》是双方真实意思表示，而被告于2015年9月22日已取得商品房预售许可证明，故上述协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。关于《认购协议书》及《商品房购销合同》是否应当解除的问题。《认购协议书》约定在双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》生效时，本《认购书》效力终止”，现原、被告已签订《商品房购销合同》，而依法成立的合同，自成立时生效，故《认购协议书》在《商品房购销合同》于2015年8月21日签订时效力已终止，即不存在解除《认购协议书》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于当事可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，《商品房购销合同》约定被告自本合同约定的交房时间届满的次日起90天内仍未交付房屋，则原告有权解除合同，被告应向原告支付合同总价款的10%的违约金”，原、被告在签订《商品房购销合同》前及签订合同时都约定所售商铺于2014年12月31日前交房，至今被告已逾期90天仍未交房，按照合同约定，原告有权要求解除《商品房购销合同》。至于《商铺委托经营合同》，原、被告共同自认签订该合同目的是补偿原告因被告逾期交房所造成的损失，不是租赁，并且双方未实际履行该合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告之间的合同解除后，被告应当将收取的认购款41843.00元返还原告。故对原告要求返还认购款41843.00元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款有关当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告逾期交房构成违约应承担相应违约责任，原告依据双方约定要求被告承担已付购房款10%的违约金，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告何**与被告石*保达置业有限公司于2015年8月21日签订的《商品房购销合同》；

二、由被告石*保达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告何**认购款人民币41843.00元，支付违约金人民币4184.30元；

三、驳回原告何**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币951.00元，减半收取人民币475.50元，由被告石*保达置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日