上诉人杨**与被上诉**石龙村委会、大理市**委会石壁村民小组、原审第三人孙**等十五人租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人杨**因与被上诉人大理市凤仪镇石龙村委会（下称村委会）、大理市凤仪镇石龙村委会石壁村民小组（下称村小组）、原审第三人孙**等十五人租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2015）大民二初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月21日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明的案件事实：1995年大理市凤仪镇石龙村公所提出申请，经大理**理局市土建字（1995）第27号、64号文件批准占用凤仪镇石壁农业社水田用于新建集贸市场。1995年3月1日，大理市凤仪镇石龙村公所（即村委会）与大理市凤**村村民委员会（即村小组）签订了《关于飞来寺土地租用的有关协议》，租用大理市凤**村村民委员会位于飞来寺320国道及凤太路交叉口以东南的土地出租给凤仪镇石龙村公所，租期20年，从1995年3月1日起至2015年3月1日止，租金每亩每年2200元，每五年递增5%。租金必须在每年的年头支付给大理市凤**村村民委员会，再由大理市凤**村村民委员会支付给各农户。租赁期届满，场地上的建筑物，两层以下铺面无偿归还大理市凤**村村民委员会所有，不再计价，永久性建筑届时按固定资产净值由凤仪**民委员会付还凤仪镇石龙村公所。

1995年7月17日，凤仪**公所与被告杨**签订《飞来寺农贸市场承包协议书》约定，凤仪**公所将其租用的上述场地转租给杨**，租用期限为20年，从1995年3月1日起至2015年3月1日止。1997年8月1日，大理市凤仪**公所为甲方与杨**为乙方签订《补充协议》，主要约定，双方在原协议期限二十年基础上，增加十二年，共计三十二年（自1995年3月1日起至2027年2月28日止）；乙方在租用场地上的投资款从1997年8月1日起不低于三百万元人民币，投资低于三百万元时，甲方享受评估价的50%，乙方享受评估价50%；承包期满后，乙方资产按当时市场价格评估，甲方按评估价格的65%支付价款给乙方，乙方收价款后移交所有资产归甲方。协议签订后，被告杨**接收以上土地，并建盖了部分石棉瓦、彩钢瓦房用于出租，其余部分土地用于经营。2015年3月1日前租金被告杨**已交清。

双方诉争的土地属村小组部分农户的承包地。孙怀景、张**（第三人高**）于2015年6月5日与杨**签订土地流转合同，并且已经支付了租赁费。

原审原告石壁村民小组的诉讼请求：一、判令二被告于1997年8月1日签订的《飞来寺农贸市场承包协议书补充协议》中延长转租期限12年的条款无效；二、归还飞来寺320国道及凤太路交叉口东南的农贸市场场地；三、该农贸市场场地上的全部简易平房偿无归原告所有；四、判令二被告承担本案的诉讼费。五、判令二被告支付从2015年3月1日至案件执行时的场地租赁费，按照每年每亩4万元计算。

一审法院认为

原审认为，1995年3月1日原告凤仪镇**村民小组与被告凤仪**委会《关于飞来寺土地租用的有关协议》、1995年7月17日凤仪**公所与被告杨**为签订《飞来寺农贸市场承包协议书》已经按照合同约定履行完毕。1997年8月1日，大理市凤仪**公所与杨**签订《飞来寺农贸市场承包协议书补充协议》，双方在原协议期限二十年基础上，增加十二年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年的法律规定，所以该条款无效。《关于飞来寺土地租用的有关协议》和《飞来寺农贸市场承包协议书》已经履行完毕，飞来寺320国道及凤太路交叉口东南的租赁土地应当按照约定归还原告使用；该租赁土地上的石棉瓦简易平房按照约定无偿归原告所有。原告的诉讼请求符合双方当事人的约定，并且不违反法律规定，予以支持。大理**龙村委会与杨**建盖的彩钢瓦房应当自行拆除。原告请求判令二被告支付从2015年3月1日起至案件执行时的场地租赁费，符合法律规定，应当予以支持，但租赁费的标准只能按照每年每亩2200元（每月每亩183元）支付。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十四条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、二百三十五条之规定，判决：一、被告凤仪**委会与被告杨**于1997年8月1日签订的《飞来寺农贸市场承包协议书补充协议》中延长转租期限12年的条款无效；二、被告凤仪**委会、被告杨**于判决生效后三十日内将飞来寺320国道及凤太路交叉口东南的租赁土地归还原告凤仪镇**村民小组；三、飞来寺320国道及凤太路交叉口东南的租赁土地上的石棉瓦简易平房归原告所有；被告大理**龙村委会与杨**在租赁土地上建盖的彩钢瓦房自行拆除；四、被告凤仪**委会、被告杨**于判决生效后三十日内支付给原告凤仪镇**村民小组从2015年3月1日起至案件执行时的场地租赁费按照每月每亩183元支付。案件诉讼费1000元，减半收取500元由被告凤仪**委会负担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，上诉人杨**不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人村小组的诉讼请求，案件受理费由被上诉人负担。其主要理由为：1.一审认定杨**与村委会签订的《补充协议》中关于延长转租期限12年的条款无效的法律依据是《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年的规定。但该法是1999年10月1日起才施行，而《补充协议》是1997年8月1日签订的，根据法不溯及既往的原则，本案不能适用《合同法》。2.即便需要返还土地也不能返还村小组。涉案土地是已经承包到户的承包地，第三人户享有土地承包经营权，有权自主决定承包经营权的流转。3.杨**建盖的彩钢瓦房属于固定建筑，根据杨**与村委会的合同约定，该部分建筑应当折价处理，而非自行拆除。4.第三人孙怀景、高**并未推举诉讼代表人。

被上诉人村小组认为一审适用《合同法》并无不当，根据《<合同法>解释一》的规定，合同法实施前成立的合同发生纠纷诉至法院的除另有规定外，适用当时的法律，当时的法律没有规定的，可以适用合同法的有关规定，合同法实施前没有关于租赁期限的限制性规定，所以应当适用合同法。且杨**与村委会恶意串通延长租期，损害到了村小组的利益，该延长租期的约定无效。因村小组是村委会签订合同的相对方，所以一审判决将土地返还村小组是正确的。彩钢瓦房也属于一层的简易建筑，没有两层的永久性建筑，应当无偿归村小组所有。

被上诉人村委会同意上诉人的上诉请求，意见与其一致。

原审第三人认为延长合同期限损害其利益，要求拿回土地。

二审中双方当事人均未提交新证据。

一审查明的案件事实有在案证据证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，第三人、村小组、村委会、杨**之间均有合同关系，各合同间虽有牵连关系，但都是独立的合同。合同具有相对性，其条款仅对合同当事人具有约束力，效力不及于合同以外的第三人。被上诉人村委会与上诉人杨**之间的合同约定，无论是否有效均不对被上诉人村小组产生约束力，故村小组无权主张确认村委会与杨**间的合同约定无效，对其该项主张不予支持。

村小组与村委会签订的《关于飞来寺土地租用的有关协议》期限至2015年3月1日届满，现已履行完毕，双方未达成新的协议，承租人村委会应当将涉案土地返还出租人村小组。村委会超期占有土地的行为给村小组造成了损失，该损失可参照双方合同约定的每年每亩2200元（每亩每天6.03元）的标准确定，被上诉人村小组主张按每年每亩40000元标准计算的主张，无证据证实，不予支持。根据上述协议的约定，两层以下铺面无偿归还村小组，不再计价，永久性建筑由村小组按固定资产净值支付对价。现涉案场地上主要有两类建筑物，一类是石棉瓦顶的一层房屋，另一类是彩钢瓦顶的房屋（高度高于石棉瓦顶房屋）。这两类房屋都属于临时性的简易建筑，非永久性建筑。所以，上述建筑物应无偿归村小组所有，村委会应将其一并返还村小组。鉴于现涉案土地及地上建筑物由上诉人杨**管理，所以杨**亦负有协助被上诉人村委会返还土地及地上建筑物的义务。至于第三人与村小组、村委会与杨**之间的合同关系需另行解决。

综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销大理市人民法院（2015）大民二初字第357号民事判决；

二、被上诉人大理市凤仪镇石龙村委会、上诉人杨**于本判决生效后十日内将涉案的位于飞来寺320国道及凤太路交叉口东南的租赁土地及地上建筑物归还被上诉人凤仪镇石龙村委会石壁村民小组。

三、被上诉**石龙村委会于本判决生效后十日内按照每亩每天6.03元的标准向被上诉人凤仪镇石龙村委会石壁村民小组支付涉案土地从2015年3月1日至实际交付之日止的超期占用费；

四、驳回被上诉人凤仪镇石龙村委会石壁村民小组的其它诉讼请求。

一审案件受理费1000元，减半收取500元，二审案件受理费1000元，均由被上诉人大理市凤仪镇石龙村委会负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十三日