黎**诉红河州大**有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告黎*良诉被告红河**发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2010年5月4日向本院起诉，本院判决后，原告黎*良不服，上诉于云南省红**中级人民法院。经中院审理，发回我院重审。我院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黎*良及其委托代理人张*、被告红河**发有限公司的特别授权委托代理人郭*、罗**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告黎**诉称：原告于2006年至2007年期间，与被告红河**发有限公司签订了《商品房预售合同》，合同签订后，原告已全部付清了购房款。按照合同约定，被告应于2008年9月30日将经建设单位组织验收合格的商品房交给原告。若不按期交付房屋，自合同约定的交房期间届满后次日起至交房之日止60日内，被告按每天100元支付违约金。逾期60天后，按原告已付房款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。但交房期限届满后，被告没能按合同约定的期限交付房屋，因此提起诉讼，请求法院按照双方的合同约定判令被告支付违约金139559.97元，交房后的违约金按银行利率计算。

被告辩称

被告红河**发有限公司辩称：被告与原告签订《商品房预售合同》并约定2008年9月30日交房是事实，造成没有按期交房是有一定的原因：福润街开发项目并非单纯的房地产开发项目，该项目的开发与建水县学政考棚片区工程、建水大道项目建设相关联；建水县政府欠被告建水大道工程款未拨付导致被告资金缺乏；国际金融危机也使被告资金出现严重困难。在被告无法继续履行合同的情况下，建水县政府组织被告与业主协调，达成了由政府注入资金，尽快将房屋建好交付业主的共识。原合同约定的内容已作了改变，不能视为被告违约，且现被告已将房屋建好进行交付。请求驳回原告的诉讼请求。

综合原被告的诉辩主张，双方争议的焦点是：被告方延迟交房的行为是否构成违约；原告的诉讼请求应否支持。

针对以上争议，原告黎**向本院提交了以下证据：

身份证复印件一份，欲证实原告主体资格。

《商品房购销合同》一份，欲证实被告违约的事实。

原告交纳购房款的发票，欲证实原告已全部付清购房款的事实。

经质证，被告对原告方提交的证据无异议。

被告对其答辩理由，向本院提交了以下证据：

1.企业法人营业执照、组织机构代码证等，欲证实被告的主体资格。

2.购买福润街小区房屋款统计情况表（包括商品房购销合同、付款发票复印件），欲证实销售商品房签订合同，交款的事实。

经质证，原告对被告提交的证据无异议，但认为不能作为被告免责的依据。

本院认为

本院认为，原、被告双方提交的上述证据经质证对方均无异议，本院予以采信。

审理中，本院依职权调取了建**委县人民政府信访局2009年1月14日，3月26日的两份会议纪要及2009年5月12日的群众来访登记表，经质证，原告认为会议纪要及群众来访登记表只是政府信访局对信访问题的记录，不能说明对合同进行过变更。被告对两份会议纪要及群众来访登记表无异议。

本院认为，该证据来源于建水县信访局，真实合法，原被告双方仅对该证据的证明内容有分歧，本院予以采信。

审理中，本院依被告的申请，委托云南**鉴定中心对建水县福润街小区的住房、商铺、车位、车库2008年至2012年的市场平均租金进行评估，云南**鉴定中心出具天禹司鉴字2014第（0932036）号《建水县福润街小区住房、商铺、车位、车库租金评估鉴定意见书》，经质证，原告认为该鉴定意见书与本案无关，应按照双方的合同约定计算违约金，被告对该意见书无异议。

本院认为，该鉴定意见书系有评估资质的机构出具，双方均未提交相反证据对该评估意见书予以否定，本院依法采信。

通过庭审和质证，本院确认如下法律事实：

建水县福润街小区系被告于2006年开始开发，现有业主806户。原告黎**与被告红河**发有限公司在2006年至2007年间签订《商品房预售合同》，合同第七条约定：甲方（被告）应于2008年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的福润街小区商品房交付给乙方（原告）。合同第九条约定了甲方逾期交房违约金的计算方法，即自合同约定的交房期间届满后次日起至交房之日止60日内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，逾期60天后，按乙方已付房款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告付清了购房款。被告在开发过程中，因土地、资金等原因停工，至2008年9月30日，被告未按期交房。从2008年12月开始原告等多位小区业主多次到县委、县政府上访，要求解决所购商品房未能建好交付使用的问题。2009年3月26日，按照信访条例的规定，由原告等业主集体自行推选5人作为代表，在建水县信访局、建设局等部门的主持下与被告进行协商，形成了：“将大地公司在建水县的雀窝酒店等项目收回，建水县（政府）与大地公司结算后，应付给大地公司在项目上已投入的资金不再兑给大地公司，而是兑给建设单位昆**公司，用于福润街楼盘的后期工程，确保购房户尽快入住”的解决方案。2009年5月12日，建水县政府再次召集包括业主代表在内的相关人员召开了福润街小区工程拨款及进度情况的会议，以促进小区尽快建成交付给业主使用。其间小区业主对县政府的上述行为表示赞许，曾打出“感谢政府”的横幅标语。后被告陆续将福润街小区房屋建好，原告于2010年4月领受了房屋。后因福润街小区物管处向原告收取小区公共维修基金等费用，原告于2010年5月4日以被告延迟交房为由向本院提起诉讼，要求判令被告支付违约金。

审理中，本院依被告的申请，委托云南**鉴定中心对建水县福润街小区的住房、商铺、车位、车库2008年至2012年间的市场平均租金进行评估，评估结论为：2008年9月30日至2012年12月30日，福润街小区住房的市场平均租金为6元/月/平方米，小区内商铺的市场平均租金为15元/月/平方米，小区外商铺的市场平均租金为40元/月/平方米，地下车位的市场平均租金为50元/月/个，车库的市场平均租金为120元/月/个。

本院认为：原、被告双方签订《商品房购销合同》后，在合同实际履行过程中，被告因土地、资金等原因致使工程停工。原告等福润街小区业主为维护自身的合法权益，集体多次到建水县政府上访，政府相关职能部门按照信访条例的规定，由业主集体推选5人作为代表，组织双方进行多次协商调解，形成最终解决方案。该方案在实施过程中，政府积极协调资金，并督促施工，确保了后期工程在合理工期内完成，将房屋建好交付，实现了原告等业主的购房合同目的，维护了原告等业主的权益。2009年3月26日解决方案形成后，直至福润街小区工程建设完工交付房屋前，原告对该解决方案未提出任何异议，应视为对解决方案的默认。该解决方案已实际履行，应视为原被告双方对《商品房购销合同》内容中交房时间协商一致的变更，故原告所诉被告违约的事实理由不能成立，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告黎**的诉讼请求。

案件受理费3090元，由原告黎**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红**中级人民法院。

裁判日期

二○一四年九月十二日