瑞**公司与白宝标林宝连商品房预售合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人瑞丽市**有限公司因与被上诉人白宝标、林**商品房预售合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2015）瑞*二初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月29日受理后，2015年8月6日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人李**，被上诉人白宝标、林**及其委托代理人毕**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理确认的本案事实是：原告白**、林宝连系夫妻关系，于2007年7月16日与被告**产公司分别签订瑞**（经）0284号、瑞**（经）0283号、瑞**（经）0285号、瑞**（经）0286号《商品房购销合同》约定：由原告分别出资205004元、205984元、205004元、257830元购买由被告开发建盖的瑞丽市翡翠园南区一层外第046号、047号、048号商品房，面积为每间30.91平方米，及第50号商品房，面积为38.84平方米。合同第六条约定付款方式为：银行按揭，第十二条约定产权登记为：“乙方须办理完毕接房手续，支付全部购房款，配套设施费等相关费用，并提供所需的相关资料后，甲方应在90日内将办理房屋产权登记所需的全部资料报产权登记机关办理登记手续。”，合同后附《翡翠园小区交房收费及结算清单》约定：契税、印花税等相关税费由业主自行交纳，交纳单位为地税局。合同签订后，被告于2007年12月31日将原告所购四间商品房交付原告使用，原告分别于2014年3月31日将第46号、47号商品房全部购房款交付被告并办理完毕完税手续，2009年12月31日交付第48号商品房全部购房款并于2010年1月4日办理完毕完税手续，2012年12月17日交付第55号商品房全部购房款及办理完毕完税手续。2013年，原告请求被告为其办理房屋产权证未果，于2013年5月起诉至瑞丽市人民法院，审理过程中，双方于2013年7月18日对原告所购的第46号、47号、48号商品房签订《协议书》约定：“为瑞丽市桥头堡建设添砖加瓦，为瑞丽**贸中心增光添彩，翡翠园小区超市改扩建项目已经获得政府有关部门的原则批准。为保证甲（鸿**产公司）、乙（白**）双方共同的利益，在平等互利的原则下，就翡翠园小区超市改扩建的有关事项达成如下协议：一、双方一致同意将小区超市拆除后改扩建为集购物、休闲娱乐、餐饮、酒店式公寓等豪华多功能的城市综合体......二、为保证双方的共同利益，甲方应抓紧办理超市改扩建项目的各项手续以及筹措各项建设资金，项目应在两年内完成（以主管部门批准的开工日期开始计算）；乙方应积极配合，按通知准时搬迁，以保证工程按时按期顺利进行；三、6、协议签订后，乙方应及时与各自的商铺租用户沟通并做好租用户搬迁的工作，搬迁完之日起至改建后商铺交还乙方之日止的时间段内租金由甲方给予乙方一定的补贴，补贴费用为每个商铺一个月人民币1200元。支付时间以乙方搬迁完并经由物业公司验收合格且交付钥匙给甲方之日算起至改建后商铺交还乙方之日止，每半年前支付乙方一次......五、项目竣工验收后，甲方必须按本协议规定将置换的新商铺交付给乙方，重新签订购房合同（原合同即行作废），改建项目竣工验收之日起一年内甲方应为乙方办理完业主在此改建项目内所有权属乙方的房产及商铺的土地证和房产证（乙方应按时缴纳按国家规定办理土地证和房产证乙方应缴纳的费用及按时提供办证所需的资料）......六、为维护双方的共同利益，甲、乙双方应严格履行协议。除不可抗力的原因（自然灾害、战争、或政府有关政策发生变化）外，若因甲方不能如期完成，应承担因延误而给乙方造成的损失以铺面购买价的0.04%乘于逾期天数向乙方支付违约金；若因乙方不能按时搬迁延误工期而给甲方和他方造成的损失则由乙方承担以铺面购买价的0.04%乘于逾期天数向甲方支付违约金（以甲方通知乙方的搬迁时间为准）......”2013年9月9日，原、被告双方再次签订《补充协议书》约定：“一、甲方（鸿**产公司）统一在原协议第三项双方约定补偿面积的基础上，另行增加170.26平方米的住宅面积给乙方（白**）......二、乙方同意积极支持甲方的翡翠园超市的拆迁改造，并协助甲方做好其他业主及铺面租户的搬迁工作。按时签订拆迁协议，按时搬迁，起带头作用，共同加快该项目的进度；三、协议（含补充协议）签订后，乙方自行向法院申请撤销有关商铺产权办理延误问题的诉讼请求。”该《协议书》及《补充协议书》签订后原告即向瑞丽市人民法院撤回起诉，并按协议约定将第46号、47号、48号商铺搬迁，等待被告改扩建工程项目实施。2014年10月27日，原告所购买的第46号、47号、48号商品房房屋产权证办理完毕，但双方至今无法履行《协议书》及《补充协议书》约定的相关事项，原告于2015年3月17日起诉至瑞丽市人民法院，请求解决。

另查明，原告向被告购买的瑞鸿字（经）0286号第55号商铺，系被告加盖部分，未取得相关许可证明，至今未能办理房屋产权证。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告双方签订的瑞**（经）0284号、瑞**（经）0283号、瑞**（经）0285号《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规，应认定为合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的瑞**（经）0286号《商品房购销合同》系被告的加盖部分，依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至原告起诉前，被告仍未取得相关许可证明，该第0286号《商品房购销合同》应为无效合同，不具备办理房屋产权证的法定条件，原告对该部分的诉讼请求不能成立，不予支持。

对原告请求被告承担第46、47、48号商品房逾期办证违约金47215元（615992元×0.021%×365日）的诉讼请求，因双方于2013年7月18日对原告所购买的第46、47、48号商品房达成了改扩建项目《协议书》，该《协议书》对原《商品房购销合同》的房屋面积、交房期限等均进行了实际性的更改，是对原合同的变更，故在该《协议书》签订之日起原告所购买的第46、47、48号商品房便不再具备按原《商品房购销合同》之约定办理房屋权属证的条件。原告于2014年3月31日才向被告支付了第46、47号商品房的全部购房款及办理完毕完税手续，2014年10月27日，该商品房房屋产权证即办理完毕，被告的行为未构成违约，不应承担违约责任。对第48号商品房原告于2010年1月4日契税完税，被告不能证明何时将该商品房办理房屋产权证所需的相关资料提交权属登记机关进行办理，《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书......”被告的行为已违反双方合同第十二条之约定，构成违约，应承担相应的违约责任，第48号商品房的违约期限为1290天（2010年1月4日至2013年7月18日-120日），原告主张按中**银行一年期贷款日利率0.021%计算违约金的诉讼请求符合法律规定，予以支持，综合原告对该部分的诉讼请求（205984元×0.021%×365日），酌情认定被告应承担第48号商品房逾期办证违约金20000元。

对原告请求被告赔偿其搬迁经济损失43200元（1200元／月×12个月×3间）的诉讼请求，认为，原、被告双方于2013年7月18日、2013年9月9日签订的《协议书》及《补充协议书》系双方的真实意思表示，被告辩称因市政规划未通过，该《协议书》及《补充协议书》因不可抗力不具备履行条件，被告对其抗辩理由未能提供有效证据予以证明，不予支持，原告已按照协议约定履行了搬迁义务，造成原告一定的经济损失，被告亦应按协议约定履行赔偿义务，即每间商铺每月1200元，原告对该部分的诉讼请求成立，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条之规定，据此判决如下：一、被告瑞丽市**有限公司于判决生效之日起十日内支付原告白宝标、林**逾期办证违约金20000元；二、被告瑞丽市**有限公司于判决生效之日起十日内支付原告白宝标、林**赔偿金43200元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2792元，由被告瑞丽市**有限公司承担2000元；原告白宝标、林**承担792元。

上诉人诉称

原审判决宣判后，瑞丽市**有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决“被告瑞丽市**有限公司于判决生效之日起十日内支付原告白宝标、林**逾期办证违约金20000元”；2、撤销原审判决“被告瑞丽市**有限公司于判决生效之日起十日内支付原告白宝标、林**赔偿金43200元”；3、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、对48号商品房的办证原因，是由于被上诉人未将办证资料提供给上诉人，上诉人不构成违约，判令上诉人承担20000元违约金无依据。1、被上诉人没有按照约定提供办证所需的相关资料，对其后果理应由被上诉人自行承担。法律法规规定了办理产权登记的申请人必须提供完整的办证资料，而上诉人在2013年6月前没有收到过被上诉人交来的身份证件等资料。2、上诉人办理房屋产权证书，必须得到被上诉人的积极配合。办理房屋产权登记时，购房者需要提供：全额房价款发票、契税印花税发票、购房者身份证件、房屋所有权登记费包括工本费等，缺一不可。被上诉人虽然完成了完税手续，但是没有将税票及身份证等资料交给上诉人，也没有将房屋所有权登记费交给上诉人，可见，由于被上诉人没有提供办理登记所需的全部资料及费用，也没有委托上诉人代为垫付登记费用，以致上诉人无法到产权登记机关进行登记，明显属于被上诉人违约。二、被上诉人的商铺自2013年起从未搬迁，持续在使用，在经营，判令上诉人支付赔偿金43200元违背事实，无任何法律依据。1、上诉人与被上诉人于2013年7月18日、9月9日签订的《协议书》及《补充协议书》系双方的真实意思表示，该协议虽然成立，但其履行搬迁必须建立在“翡翠园小区超市改扩建项目”经过相关行政机关批准规划并办理完结各种手续的基础上，同时还须按照协议约定进行，即只有在接到甲方（上诉人）“通知时搬迁”该项目经努力仍没有获得行政机关批准。2、《协议书》第二条明确约定：“乙方应积极配合，按通知准时搬迁，以保证工程按时按期顺利进行”事实上，上诉人时至今日也没有向被上诉人发出过关于搬迁的任何书面或口头上的通知。3、《协议书》第三条第六款明确约定：“支付时间为（以乙方搬迁完并经由物业公司验收合格且交付钥匙给甲方之日）算起至改建后商铺交还乙方之日止，每半年前支付乙方一次。”事实上，瑞丽市**有限公司从未接到过被上诉人商铺搬迁完毕，请求金海**公司验收的申请，也没有收到过钥匙，包括甲方（上诉人）也没有收到过钥匙。4、《协议书》第六条约定：“甲、乙双方应严格履行协议，除不可抗力的原因（自然灾害、战争或政府有关政策发生变化）外…（以甲方通知乙方的搬迁时间为准）”包括两方面内容，一是政府的政策原因属于不可抗力因素内容；二是乙方搬迁应当以甲方的通知时间为准。5、“翡翠园小区超市改扩建项目”规划未能审批下来并不影响被上诉人的经营。被上诉人的商品房一直在实际使用和经营，不存在经济损失。综上所述，特提起上诉，请求支持其诉求。

被上诉人辩称

被上诉人白宝标、林**答辩称，一、上诉人未按《商品房购销合同》的约定为答辩人办理房屋产权证，其行为已违反了我国合同法的相关规定，构成违约，依法应承担违约金、赔偿给原告造成的经济损失。答辩人与上诉人签订四份《商品房购销合同》后，就按合同约定和上诉人的要求交纳了购房款、房屋配套费、维修基金、物业费等相关费用，上诉人承诺在90天内为答辩人办理好土地证和房产证。然而，上诉人一直以种种理由未履行其办证义务。从2007年到2013年5月答辩人第一次向法院起诉，再到2015年2月第二次向法院起诉，长达7年上诉人一直没有给答辩人办理产权证。上诉人称逾期办证的责任在于答辩人，答辩人认为，办理产权证是上诉人的义务，在办证过程中需要答辩人提供什么资料，要交什么费用，应该由上诉人通知答辩人，如果答辩人不提供，不交纳相关费用，责任在答辩人，但事实上，上诉人从来没有通知过答辩人，答辩人多次要求上诉人办理产权证，得到的答复都是暂时办不了，等他们的通知，结果一等就是7年，直到现在55号房的产权证也还没有办下来。二、答辩人要求上诉人按照双方2013年7月18日、9月9日签订的《产权置换协议书》和《补充协议》赔偿损失是有法律依据的。2013年5月答辩人向瑞丽市人民法院起诉上诉人，要求其为答辩人办理房屋产权证，之后上诉人找答辩人称：为了瑞丽市的桥头堡建设，瑞丽翡翠园超市改扩建项目已获得政府有关部门的原则批准，愿以置换方式将原告的46号、47号、48号商铺撤除重建，要求答辩人撤回起诉，后经双方协商，于2013年7月18日、9月9日签订的《产权置换协议书》和《补充协议》，协议签订后，答辩人向法院撤回了对上诉人的起诉，并按上诉人的要求将自己经营的中药店关闭，上诉人同意给答辩人每间铺面每月1200元的补偿金至项目改建完成。然而，直到今天上诉人也没有按协议约定对商铺改扩建，也没有按约定给答辩人任何补偿。根据《合同法》第八条、《民法通则》第一百一十一条的规定，答辩人的要求是有法律依据的。另外，在协议签订时，上诉人说该项目已经政府相关部门批准，协议签订后又要求答辩人要与各自的商铺租用户沟通并做好租用户的搬迁工作，在上诉人将商铺腾出后，一直到答辩人向法院起诉，上诉人都没有与答辩人说，该项目没有经政府部门批准要解除协议。因此，上诉人称协议的履行必须建立在政府部门批准的基础上，是没有事实和法律依据的。综上所述，要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明

二审诉讼中，上诉人瑞丽市**有限公司及被上诉人对原审判决认定的法律事实均无异议。

本院认为

归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、本案所涉的四份《商品房购销合同》以及2013年7月18日、9月9日签订的《产权置换协议书》和《补充协议》是否合法有效？二、上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金2万元及搬迁经济损失43200元？

在二审庭审中，上诉人瑞丽市**有限公司对一审提交的证据无新的补充说明，但向本院提交如下新的证据：第一组、2015年6月22日瑞丽市**有限公司《证明》复印件一份，欲证明被上诉人商品房铺面没有长时间关闭，都一直在经营。物业公司没有收到被上诉人搬迁铺面验收的申请，也没有收到过三间铺面的钥匙。第二组、瑞丽市**有限公司的营业执照及组织机构代码证复印件共二份，欲证明瑞丽市**有限公司是管理翡翠园小区的物业。第三组、2015年6月16日瑞丽市住房和城乡建设局《说明》复印件一份，欲证明翡翠园小区超市改扩建工程未批下来，符合协议第三条第六款规定的不可抗力，不是因为公司的原因。

经质证，被上诉人白宝标、林**对上诉人提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是：不是最高院发布的证据规则的法定形式，不具备证据效力，不能作为定案依据。对于第二组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对于第三组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是：如果未批下来，为什么要和别人签协议，而在签协议时，对方也说扩建工程已得到政府相关部门的批准，前后矛盾。

在二审庭审中，被上诉人白宝标、林**对一审时提交的证据无新的补充说明，向本院提交如下新的证据：第一组、2014年7月31日、8月3日《租房合同》复印件共二份，欲证明46号、47号、48号铺面在2013年之前都是被上诉人自己经营，和上诉人于2013年7月签订协议后，被上诉人就把铺面腾出来，直到2014年8月才租出去，中间间隔一年时间。

根据以上举证、质证，本院认为，上诉人提交的第一、二、三组证据来源合法，内容真实，本院予以采信。被上诉人提交的第一组证据，因无其他证据佐证，本院不予采信。

经审理，本院除查明“白宝标、林**在签订的《产权置换协议书》和《补充协议》后，并未将三间商铺经由物业公司验收合格且交付钥匙给瑞丽市**有限公司。”外，其余法律事实与一审判决认定的基本一致。

本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。关于本案所涉的四份《商品房购销合同》以及2013年7月18日、9月9日签订的《产权置换协议书》和《补充协议》是否合法有效的问题。本院认为，上诉人与被上诉人分别于2007年7月16日签订的瑞鸿字（经）0283号、0284号、0285号《商品房购销合同》以及2013年7月18日、9月9日签订的《产权置换协议书》和《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，应认定为合法有效。对于2007年7月16日签订的瑞鸿字（经）0286号《商品房购销合同》系上诉人擅自加盖，且至一审起诉前仍未取得相关的许可证明，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定为无效合同。一审判决对此认定并无不当。

关于上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金2万元及搬迁经济损失43200元问题。本院认为，从现有证据材料和查明的法律事实看，瑞鸿字（经）0283号、0284号《商品房购销合同》对应的第46、47号商品房，由于被上诉人于2014年3月31日才办理完结相关税费手续，而该商品房的房屋产权证已于2014年10月27日办理完毕，所以，上诉人的行为不构成违约，不应承担违约责任，被上诉人针对第46、47号商品房提出的办证及违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决对此认定并无不当。对于瑞鸿字（经）0285号《商品房购销合同》对应的第48号商品房，被上诉人已于2010年1月4日依约办理完结相关税费手续，而该房屋产权证到2014年10月27日才办理完毕，上诉人的行为已明显违反了《商品房购销合同》第十二条的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被上诉人针对第48号商品房仅主张一年的违约金，所以，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，上诉人应当向被上诉人支付逾期办证违约金15789元（205984元×0.021%×365天=15789元）。对于应否赔偿搬迁经济损失43200元的问题。本院认为，双方当事人既然签订了《产权置换协议书》和《补充协议》，就应严格按照协议约定履行各自的合同义务。在本案中，被上诉人虽然提出其在协议签订后，就将商铺搬迁，但其并未提交充分的证据予以佐证，且也没有按照协议第三条第六项的约定条件履行经由物业公司验收合格且交付钥匙给上诉人的义务，商铺仍是被上诉人管理使用，加之，协议约定的翡翠园小区超市改扩建工程并未获得相关部门的批准，所以，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，被上诉人提出的上诉人应赔偿搬迁经济损失43200元的诉请，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，原审判决程序合法，但认定事实部分错误，对逾期办证违约金以及搬迁经济损失的处理不当，本院予以改判。上诉人的上诉请求，理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持瑞丽市人民法院（2015）瑞*二初字第140号民事判决第三项即：“驳回原告的其他诉讼请求”；

二、撤销瑞丽市人民法院（2015）瑞*二初字第140号民事判决第一、二项即：“一、被告瑞丽市**有限公司于判决生效之日起十日内支付原告白宝标、林**逾期办证违约金20000元；二、被告瑞丽市**有限公司于判决生效之日起十日内支付原告白宝标、林**赔偿金43200元；”

三、被上诉人瑞丽市**有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人白宝标、林**逾期办证违约金15789元；

四、驳回上诉人瑞丽市**有限公司的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费2792元，由瑞丽市**有限公司承担1675元，白宝标、林**承担1117元；二审案件受理费2792元，瑞丽市**有限公司承担1675元，白宝标、林**承担1117元。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向瑞**民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一五年八月十七日