原告李**与被告洪*东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

案由：房屋租赁合同纠纷。

原告李**与被告洪*东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人冯**，被告洪*东及其委托代理人田**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年9月13日，被告将自己承租的位于香格里拉市建塘镇仓房街茸瑞3号房屋楼下4间商铺转租给原告，约定租期自2013年9月13日起至2017年12月31日止，共四年，年租金77500元，四年共计31万元。租金支付方式为一次性付清。房屋租赁协议签订当日原告支付了四年的租金31万元，同时被告出具了租金收据。2014年1月11日香格里拉古城发生火灾，当晚该栋房屋被毁。火灾发生后原告与被告就租金事宜多次进行协商，但最终未能达成一致意见。起诉前，原告又强烈要求被告返还剩余租金，被告却充耳不闻，视而不见。被告的行为严重损害了原告的经济利益，现特向人民法院起诉，请求法院依法判令解除原、被告双方签订的合同，判令被告返还原告剩余租金284167元；本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称：一、答辩人认为本案所涉房屋的房东陈*应当是共同被告，其应当根据政府的要求重新修建房屋，并把房屋交给原告李**继续使用。答辩人在接到原告诉状后，依法申请追加房东陈*为共同被告。答辩人于2011年11月8日与陈*签订了房屋租赁合同，陈*把其没有经过任何隔整的房子框架出租给答辩人，答辩人投入14万元资金对该房屋进行了隔整，修建了五间楼房的窗户、六套六合门、安装了玻璃窗、木窗等，后因为经营不便，又投资9万多元把房子降了一台。此后，又安装了水电设施，并在该房屋里经营。2013年8月，答辩人的妻子洪*美患病不宜继续在古城居住，答辩人夫妻向房东提出解除房屋租赁合同，但房东不同意，后原告提出转租，房东同意，要求答辩人将剩余三年房租提前一次性交清，并把后三年的房租由每年36000元提高到每年40000元，答辩人在2013年12月31日将2017年12月31日前的房租12万元交给了房东。同年9月13日，答辩人与本案原告签订合同，以每年77500元的价格合计31万元将该房屋及房屋内的装修设施、货柜等转租给了原告，原告正式接收了该房屋及其全部设施，并在合同第二条第2项中明确约定在租赁期间承租方因使用不当造成的房屋毁损造成的损失由承租方（即原告）承担，第三条明确约定因不可抗拒的自然灾害给甲乙双方造成的损失，由甲乙双方各负其责。2014年1月11日，该房屋因火灾被烧，房屋灭失。火灾发生后，根据香格里拉县政府处置火灾的方案，原告李**领到了房屋内财产损失10万元和补助金1.2万元，房东领取了房屋重建补偿款10万元和获得了10万元的无息贷款，政府同时承诺房屋建成后还可领取每平方米300元的补助金。房东在领取政府补助后，拒不按照政府要求在原址重建，致使原告无法继续使用。答辩人认为，原告与答辩人，答辩人与房东签订的房屋租赁合同期限至2017年12月31日，现在还在合同期限内，房东在得到政府补助后应当按政府要求重建，并把重建后的房屋交给原告经营至合同期满，本案纠纷就彻底解决，原告李**的损失也就得到了部分弥补。

第二、本案原告应当直接起诉房东重建房屋并交付给其使用，其合法权益才能得到维护，也才能从根本上解决问题。原告虽然从答辩人手中转租到该房屋，在签订合同时房东是明知并表示同意的，原、被告与房东三方都已经按合同约定实际履行，房屋及设施已交由原告管理使用，房屋毁损灭失的风险已转移到实际使用人原告身上，根据原、被告双方签订的合同条款，原告的损失包括租金损失只能由其自行承担。根据香格里拉古城在发放建房补偿费的规定，房东在领取重建补偿费后，应当在规定时间内重建房屋并交付实际承租人原告使用，也才能从根本上解决问题。

三、答辩人在与原告签订合同时没有得到利益，没有能力、没有必要返还原告已交付的房租。答辩人在与房东签订合同后前三年一次性支付了每年36000元的房租，并投入了20多万元隔整、装修了房屋，后三年支付了每年40000元的房租给房东，从表面上来看，好像赚了每年30000多的差价，算上答辩人投入的隔整和装修费用，添置柜台、货架的费用，平均到每个年头，实际上也没有赚到钱，也就是说，原告支付的房租答辩人已提前支出，只是收回成本而已，况且，根据双方合同约定，双方的损失由各自承担，各负其责。因此，答辩人认为，原告的损失不能由答辩人承担。

四、本案原告的损失应当由原告自己向火灾责任人直接主张。原告在接收房屋后，房屋毁损灭失的风险已转移到原告身上，其在使用过程中发生了火灾，造成承租房屋灭失，不管原告能否证明该火灾是不是由他人引起的，原告应当根据侵权责任法第二十条的规定直接起诉第三人，由第三人承担赔偿责任，其损失不应由答辩人承担责任。

综上所述，本案因原告承租房屋后，在其经营过程中因火灾导致房屋灭失，根据合同约定，原告的损失应当由其自行负责或者向责任人主张，答辩人没有任何过错，无须返还租金。如果原告硬要返还，那就请原告把当时交付给的房屋及其全部设施同时返还。最后，恳请法庭查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。

原告针对其诉讼请求，向法庭提交以下证据：

1、居民身份证复印件一份，以证明原告的身份。

2、《房屋租赁协议》一份，以证明原、被告之间存在租赁关系、协议的内容及事实。

3、收据一份，以证明被告收到原告租金31万元的事实。

4、证明、审查表、申请书、登记表、个体字号名称预先核准通知书复印件各一份，以证明原告承租了四间商铺，同时正在办理相关许可证件的事实。

经质证，被告对原告提交的4份证据的真实性均无异议，提出证据2可以证明双方约定因不可抗力所造成的损失，双方各负其责，所以被告无需返还租金。

被告提交以下证据支持其抗辩主张：

1、被告与房东签订的《房屋租赁协议》复印件一份、收条复印件一份，以证明被告转租给原告的房屋经被告装修，所以租金相应提高。

2、证人张某某的证言，以证明被告经装修后把房屋交给原告使用的事实。

经质证，原告对被告提交的证据1的三性均提出异议，对证据2，认为证人与被告有利害关系，且没有其他证据与证人证言相互印证，证人证言不能证明双方之间存在转让关系。

本院查明

经合议庭对证据进行审查，并综合分析各方当事人的质证意见，本院认证如下：

原告提交的4份证据，来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，本院依法予以确认。被告提交的证据1、2，可以证实被告将其承租的房屋部分转租给原告的事实。对于证据证实的内容，本院予以采信，对于其他证明内容，本院不予确认。

经审理查明：2013年9月13日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于香格里拉县建塘镇仓房街霞茸瑞3号房屋楼下的四间房出租给原告使用，租赁期限自2013年9月13日起至2017年12月31日止，租期按四年计，每年租金77500元，四年共计31万元，租金支付方式为一次性付清。双方在违约责任条款中约定“因不可抗拒的自然灾害给双方造成的损失，双方各负其责”。2013年9月13日，原告交付被告房屋租金31万元，被告出具了收据。2014年1月11日香格里拉独克宗古城发生火灾，当晚该栋房屋被毁。火灾发生后原告与被告就租金事宜多次进行协商，但最终未能达成一致意见。原告遂向本院提起诉讼。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案原、被告于2013年9月13日签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按照约定履行合同。但因2014年1月11日香格里拉独克宗古城发生火灾，承租的房屋整栋被烧毁，致使双方不能继续履行合同，订立合同的目的不能实现。而火灾的发生并非由原告造成，本案原告作为承租人因不能实现合同目的要求解除《房屋租赁协议》符合以上法律规定，故本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，至火灾发生，原告已实际使用该租赁房屋4个月（自2013年9月13日起至2014年1月11日止），在双方签订合同时，原告已交付自2013年9月13日起至2017年12月31日止的房屋租金31万元。双方解除合同后，对于未履行部分终止履行，现因无法继续使用租赁房屋，原告要求退还剩余租期三年零八个月的租金共计284167元（77500×3＋77500÷12×8＝284166.67），符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、第九十七条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原、被告双方于2013年9月13日签订的《房屋租赁协议》。

二、被告洪**于本判决生效之日起60日内返还原告李**剩余租金284167元。

依法征收案件受理费5562.51元，由被告洪**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省迪**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十六日