罗*诉某某房地产商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告罗*诉被告某某房地产开发公司房商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告罗*的委托代理人石**、石磊筑，被告某某房地产开发公司的委托代理人蔡*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告罗*诉称：2013年3月29日，原、被告签订YJG-2003309《商品房购销合同》，约定由原告向被告购买荷香莲怡小区13幢第3单元第4层402号房，购房总金额人民币948236.79元，原告首期支付购房总价款30.4%（288236.79元），剩余价款人民币660000元向中国建设银**中心第五中心贷款支付。被告应于2013年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。若被告未按合同约定的时间交房，则应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60日内，按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。原告积极履行了付款义务，被告应于2013年9月30日前将商品房交付原告使用。但虽经原告三次邮寄发送催告交房函进行催告，被告还是怠于履行交房义务，直到2015年5月11日才通知原告前去办理接房事宜。截至2015年5月11日被告已逾期交房586天，根据合同的约定，被告应向原告支付违约金人民币250586.25元。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房的违约金人民币250586.25元；2.被告为原告办理房屋产权证；3.被告承担本案诉讼费。审理中，原告撤销了办理房屋产权证的诉讼请求。

被告辩称

被告某某房地产开发公司辩称：双方签订的《商品房购销合同》真实存在，且真实履行，房屋具备合同约定的交付条件，被告已通知原告接房，是原告逾期接房，被告不应当承担违约责任。本案是因为政府不可抗力的原因导致被告不能完成竣工验收，被告不应承担责任。原告主张的违约金过高，请法庭依法裁决。请法庭依法裁决诉讼费用。

原告罗*为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：

一、原告居民身份证、被告某某房地产开发公司内资企业登记基本情况表，欲证实原、被告具备适格的诉讼主体资格。

经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。

二、《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》及滇池润园认购书，欲证实：1.双方商品房买卖的权利义务关系，涉案商品房总价为人民币948236.79元，交房期限为2013年9月30日；2.被告预售行为合法，双方签订的《商品房购销合同》通过备案对合同效力进行了进一步确认；3.双方签署了认购书。

经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。

三、《个人住房（商业用房）借款合同》、《公证书》，欲证实原告贷款用于购房并进行了公证。

经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。

四、中**行刷卡凭证、收据、个人贷款支付凭证，欲证实原告履行了购买商品房的全部付款义务。

经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。

五、EMS和申通快递单、逾期交房公告和邮寄公告的顺丰快递单、接房通知单、收据、招商银行刷卡小票，欲证实因被告不能如期交房，原告进行了催告，被告于2013年11月15日发出逾期交房公告，自认不能按照约定交房并对交房时间做出变更，逾期交房行为已成事实。被告于2015年5月11日才向云南浩**限公司发出给予办理接房手续通知，原告于2013年5月11日在缴纳了人民币19028元接房款后才办理了接房手续，截至实际接房日被告逾期交房586天。

经质证，被告对邮寄催告的EMS和申通快递单真实性、关联性、合法性不予认可，认为没有提交签收的送达文件予以证实，对公告和邮寄公告的顺丰快递单真实性、关联性、合法性予以认可；对接房通知单、收据、招商银行刷卡小票认为与本案无关不予质证。

被告某某房地产开发公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：

一、《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》，欲证实:1.原、被告双方签署商品房买卖合同后，被告如约办理商品房买卖合同登记备案；2.被告出售的房屋位于滇池国家旅游度假区，项目名称为荷香莲怡住宅小区。

经质证，原告对真实性、关联性、合法性认可。

二、五方工程验收记录、逾期交房公告（复印件），欲证实1.2013年12月16日，按照合同及补充协议约定，被告及勘察、设计、监理、施工五方共同对涉案小区建设工程进行了验收；2.涉案房屋具备交付条件后，被告已通知原告接房。

经质证，原告对荷香莲怡小区13幢的验收记录真实性、关联性、合法性认可，但不认可证明目的，其他的验收记录与本案无关，五方验收没有质检部门参与，没有竣工验收备案登记表，并不能证明房屋具备交付条件；逾期交房公告的真实性、关联性、合法性不予认可，系复印件，原告没有看到过这个公告，没有寄到个人，与原告收到的交房公告时间不一致。

三、1.昆明市规划局昆规函〔2010〕33号文件（复印件）；2.昆明市规划局度假分局2010年3月23日发函（复印件）；3.昆明**备中心2010年3月26日发文（复印件）；4.昆明市规划局度假分局2010年8月12日发文（复印件）；5.昆明滇池**理委员会文件昆度管复（2011）46号（复印件）；6.云南省国有土地有偿使用收入缴款通知书（复印件）；7.昆明市土地矿产储备度假区分中心2013年11月14日、12月5日发文（复印件）；8.《关于“荷香莲怡苑”住宅小区项目地块零星用地整合手续办理中的情况说明》。欲证实：1.昆明滇池旅游度假区海埂片区存在地块零碎情况。规划部门规划给被告开发小区的用地范围中，存在部分土地已由第三人取得国有土地使用权的情况，需要土地储备中心及第三人协商收购的情况；2.被告已经按照政府文件要求，以土地预申请方式缴纳了保证金；3.原、被告双方签约后，因为2013年10月度假区279号规划道路建设实施等实际情况存在，昆明**备中心度假区分中心暂不对涉案小区中零星用地收储。因政府部门规划给被告用地范围中存在零星土地整合情况，以及规划与土地实际使用不一致等不可抗力因素，导致被告无法完成竣工验收备案。在此过程中，被告不存在任何违约行为，不应当承担赔偿责任。

经质证，原告对证据1-7的真实性、关联性、合法性不予认可，认为是复印件；对证据8的真实性予以认可，关联性不予认可，认为不能证明逾期交房是因为不可抗力的因素导致的。

本院认为

通过以上当事人举证、质证，本院认为，原告提交的证据一、二、三、四，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据五中，邮寄催告的EMS和申通快递单，被告有异议，无签收人和签收日期，本院不予采信，其余证据相互印证，且与本案的审理有关，本院予以采信。被告提交的证据一，原告无异议，本院予以采信。被告提交的证据二中，关于荷香莲*小区13幢的五方工程验收记录，原告对三性予以认可，对证明目的不予认可，本院予以采信。逾期交房公告系复印件，被告未提交其他证据佐证，故对该证据，本院在本案中不予确认。被告提交的证据三，相互印证，且与本案的审理有关，本院予以采信。至于双方对上述证据证明内容的争议，本院将在判决说理部分予以阐述。

综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：

一、2013年3月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买位于荷香莲怡苑住宅小区第13幢第3单元4层402号房屋，价款为人民币948236.79元。房屋交付期限约定为：“甲方应于2013年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……”。同日，原、被告还签订了《合同补充协议》，约定：“《商品房购销合同》中‘建设单位组织验收合格’是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的，即视为具备交付条件。”2013年3月29日，原告向被告全额支付购房款人民币948236.79元。

2013年12月16日，西南有色**股份有限公司、云南**集团、云南元**有限公司、云南工程建设总承包公司、被告对荷香**宅小区13栋主体结构工程进行验收，验收意见为：1.砼强度符合（GB／T50107-2010）检验评定标准规定和设计要求。2.现场观察，各分项工程质量符合建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2011）及混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）检验评定标准规定。同意进行下道工序施工。

二、被告某某房地产开发公司提交的证据显示，诉争“荷香**宅小区”所涉土地存在成三角形状的零星地块，需要进行整合后统一规划建设。就此问题，自2010年1月19日起，政府多个有关部门就该问题多次发文发函进行处理。2011年8月22日，昆明滇池**理委员会作出昆度管复（2011）46号“关于‘荷香莲怡苑’住宅小区项目零星地块用地的复函”，对于零星地块的处理意见为将零星地块收购为政府储备用地，由规划部门报批零星土地整合方案，再由土地储备中心向规划部门申请该地块的规划条件，最后按程序招拍挂，被告某某房地产开发公司参与竞买。被告某某房地产开发公司于2013年3月支付竞买保证金。2013年11月14日、12月5日、2015年4月16日，昆明土地矿产**度假区分中心分别作出函件及情况说明，确认相关后续手续仍在办理当中。

三、庭审中，被告某某房地产开发公司陈述，自2013年10月1日至2014年1月20日公司存在逾期交房行为，2014年1月20日后，被告已通知原告接房，但原告并未接房。

本院认为：一、被告是否逾期交房构成违约？《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，受法律保护，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。原告已按照约定向被告全额支付了房屋价款，被告亦应按照约定的时间即2013年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，但被告没有在约定的时间将符合约定的房屋交付给原告，被告抗辩因为政府部门规划给被告的用地范围中存在零星土地整合情况，政府的不可抗力导致被告无法完成竣工验收，被告不应当承担责任。从被告提交的证据来看，涉案小区周边确存在零星用地，被告需要对其进行整合开发利用的情况在2010年时就已经存在，而原、被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议的时间是2013年3月29日，上述情况在双方签订合同时就已经存在，不是在合同履行过程中出现的新情况，并不属于被告在合同履行过程中不能预见的情况。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约责任的免责事由只有不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上述情况并不属于不可抗力，故被告的抗辩意见本院不予采纳，其行为已经构成违约。

二、被告逾期交房违约时间如何计算？本案中原告主张逾期交房时间计算自2013年10月1日起至2015年5月11日止。庭审中，被告自认2013年10月1日起至2014年1月20日存在逾期交房行为，1月20日后其已通知原告交房，因此不构成违约。经审查，被告就1月20日后已通知原告交房的陈述未提交有效证据加以证明，而原告提交的证据证明被告于2015年5月11日通知原告接房，故本院认定，被告于2015年5月11日通知原告接房。原告于2015年5月11日办理了接房手续，主张逾期交房时间计算自2013年10月1日起至2015年5月11日止，属于其对自身权利的处分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，”之规定，本院予以支持。

三、违约金约定是否过高？按照双方合同的约定（甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行），被告应向原告支付自2013年10月1日至2015年5月11日止的违约金人民币250586.25元（60天×20元＋948236.79元×0.05％×526天）。被告某某房地产开发公司主张双方约定的违约金过高，但根据最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方约定的违约金在法律允许的年息24%以内，没有过分高于造成的损失，故对被告要求调减违约金的抗辩主张本院不予支持。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第十三条第二款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告某某房地产开发公司于本判决生效之日起十五日内支付原告罗*违约金人民币250586.25元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币5060元（原告已预交），减半收取即人民币2530元，由被告某某房地产开发公司承担（于本判决生效之日起十五日内支付原告罗*），另人民币2530元退还原告罗*。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二○一六年二月十六日